[이코노믹리뷰=이소현 기자] 전문가들은 남은 하반기 부동산 시장은 거래량이 감소하고 보합세를 이어갈 것으로 전망했다. 내년에도 서울에선 이같은 흐름이 이어지는 가운데, 다른 지역의 경우 양극화 현상이 두드러질 것이라는 설명이다.

전월세 시장은 앞으로도 우상향한다는 의견이 지배적이다. 유일한 하방요인으론 3기 신도시 입주가 꼽혔는데, 이마저도 수년이 걸릴 예정이다. 수요가 넘치는 서울의 경우, 신도시 입주가 진행된 이후에도 수급불균형이 이어질 수 있다는 진단이 나온다.

수익형 부동산 시장의 경우 코로나19의 직격탄을 맞으며 먹구름이 끼고 있다. 다만 저금리 기조가 이어지는 만큼, 중소형 상품을 중심으로 투자가 이어질 것으로 보인다. 전문가들은 투자 비용이 상대적으로 적은 오피스텔을 주목했다. 다만 상가투자는 위험부담이 크다는 의견이 많았다.

현재 서울 아파트 매매 시장은 거래량이 감소하고 두 달째 보합세에 머무르고 있다. 전문가들은 남은 하반기 부동산 시장도 지금과 같은 흐름을 이어갈 것으로 전망했다. 권일 부동산인포 리서치팀장 또한 “매수자들은 돈이 될 만한 곳에 집중하고 매도자들은 팔지 않고 매물을 거둔 상황이라 남은 하반기 강보합을 예상한다”고 전했다.

다만 지역별로 양상은 다르게 나타날 것으로 전망된다. 강남권 집값은 주춤하지만 서울 외곽의 9억원 이하 중저가 아파트와 경인 지역을 중심으로 매도자 우위 시장이 계속될 것이라는 것이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 저금리와 풍부한 유동성을 언급하며 “부동산을 대체할 대체 투자처가 부재하다”고 지적했다. 이어 “강남권 일부는 거래시장이 숨을 고르지만, 서울 외곽 및 강북은 중저가 매물에 실수요자 유입 등 강남과의 갭 메우기 현상이 동반되며 가격 강보합 유지할 것으로 보인다”면서 “전매규제 등으로 서울 신축 아파트 유통매물 축소되고 있다”고 전했다.

이재국 금융원수원 겸임교수는 “지금 시장은 보합이다. 그러나 엄격히 보면 세 차례 부동산 대책이 나온 지 3개월 째에 접어들었는데 아직도 보합을 유지하고 있는 것이다”면서 “이는 상승의 기미로 볼 수 있다”고 평가했다. 이어 “강남 일부 고가가 몰려 있는 지역을 제외하곤 나머지 (중저가와 경인) 지역들은 매도자가 우위를 차지할 것이다”면서 “(이들 지역은) 양도세와 종부세 부담을 크게 느끼지 않을 것이다”고 전했다.

부동산 시장 양극화가 내년부터 본격적으로 나타날 가능성도 점쳐진다. 하반기에 이어 내년에도 서울 매매시장은 전반적으로 보합세를 이어가는 가운데, 3기 신도시 지역과 비규제지역이 주목받을 수 있다는 것이다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 남은 하반기에는 “부동산 매매시장이 전체적으로 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 매도자와 매수자간에 힘겨루기가 될 시기이기 때문이다”면서도 “그러나 전체적 안정세는 거래량이 줄어들기 때문에 나타나는 착시현상이다”고 설명했다.

서 교수는 또 “서울과 지방간의 양극화, 서울 지역간의 양극화, 지방지역간의 양극화 현상이 심화될 것으로 보인다. 상승하는 지역만 상승하는 현상이 나타날 것이다”면서 “(내년에도) 서울은 강보합세가 전망되고, 수도권은 지역별 양극화가 나타나겠다. 경기 과천, 하남, 남양주, 인천 계양은 강보합이, 김포 등 비규제지역은 강세가 예상된다”고 예상했다.

함영진 랩장은 내년 부동산 시장의 경우 “전반적인 지역 양극화 속에 중저가 및 저평가 지역의 선방이 예상된다”면서 “비규제지역으로의 수요 유입과 입주물량 감소로 인한 매매·전세가격 상승이 동반되고 있는 지역을 주목할 만하다”고 전했다. 이어 “연내는 서울은 강서구 및 노원구, 경기도는 김포, 화성, 부천 위주로 실수요 유입이 기대된다. 내년에는 역세권과 입주권과 5년 이하 신축 위주로 선호가 이어질 전망이다”고 덧붙였다.

전문가들은 향후 수년간 수도권 전세가격이 상승한다는 데 입을 모았다. 이재국 교수는 “내년 12월이 왔을 때는 상상하기 어려운 만큼 전셋값이 많이 올랐을 수 있다”면서 “빠르면 2년, 늦어도 3년 후 (계약갱신청구권이 종결되는 때), 지금 전세 살고 있는 것을 임차인들은 감당하기 어려울 것이다”고 전망했다.

권일 리서치팀장 또한 “만기가 도래했던 전세들이 연장되면서 2년 뒤 전세시장의 불안정은 반복될 가능성이 높다”면서 “이후로는 상승폭이 제한되기 때문에 급등하는 곳은 줄어들 수는 있겠지만 하락 가능성은 낮아 보인다”고 밝혔다. 서진형 교수는 장기적으로 “임대차3법의 시행은 단기적으로 급상승, 중기적으로 안정, 장기적으로 4년마다 전세가격의 급등을 가져올 수 있다”고 전했다.

수도권 전셋값 상승세는 최소한 3기 신도시 입주가 시작돼야 주춤할 것으로 전망된다. 권일 팀장은 “전셋값이 두드러지게 낮아질 수 있는 시기는 최소한 3기신도시 등의 물량이 준공되는 시점이다”라고 평가했다.

다만 서울에선 이같은 영향이 제한적이라는 지적도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “신도시에 입주를 하게 되면 당해 그 지역의 전월세 가격은 안정이 될 것이다”면서 “그런데 서울에서 살고 있는 임차가구 전체가 신도시로 이주하진 않을 것이라고 한다면, 신규계약에 의한 전세가격 상승부담은 있을 거라고 본다”고 설명했다. 김 실장에 따르면 현재 서울의 자가 점유율은 50%에 미치지 못하는 실정이다.

정부가 시장 안정을 위해 공공임대를 추진하는 가운데, 추가 정책이 필요하다는 주장도 나온다. 김덕례 실장은 “임차수요는 줄지 않을 것이다. 가구가 늘어나고 분화하면 임차수요는 전체적으로 증가한다”면서 “주택 입주 물량이 늘어난다고 하면 사실 전월세 가격이 불안할 이유는 없다. 현재는 전세수요 일부가 매매수요로 옮겨 간다거나, 이러한 것들이 부족하다”고 진단했다.

김 실장은 또한 “그 동안 다주택자가 (전세 시장의) 일정 부분을 담당했다”면서 “다주택자의 역기능은 규제로 통제를 하고 있어 그런 역할을 할 수 없다면, 순기능을 대체할 수 있는 대안이 나와야할 것 같다”고 설명했다. 이어 “공공임대를 확대하면서 공공성과 수익성이 조화된 ‘적격·사회적 임대인’처럼 중간 섹터를 육성하는 것도 필요하겠다”고 밝혔다.

모니터링 기능을 강화할 필요가 있다는 의견도 제시된다. 함영진 랩장 또한 “빠른 보증부 월세 전이현상과 전세가격이 4년 단위로 급등하는 부작용을 줄이기 위해선 민간임대 공급 감소분을 공공임대 확대로 간극을 메워 시장 충격 최소화해야한다”고 말했다.

함 랩장은 “임대차 시장의 모니터링 기능을 강화해 임대료 상한제와 월세이율 상한을 위반하는 사례를 점검, 계도하고 임대차분쟁조정위원회의 권한을 강화할 필요가 있다”면서 “분쟁조절위 개설 지역 확대와 임대차 실거래가 신고 의무제의 조기 시행도 필요하다”고 덧붙였다. 

수익형 부동산은 변화의 소용돌이 속으로 들어가고 있다. 앞서 올해 상반기 수익형 부동산 시장은 거래량이 폭증했다. 저금리가 장기화하는 가운데 부동산 규제가 주택 시장을 겨냥하면서 반사이익을 누린 것이다. 그러나 임대료로 수익을 창출하는 오피스텔과 상가 특성상 코로나19 여파를 피해가지 못하고 있다. 하반기 시장에도 먹구름이 드리워지고 있는 셈이다.

다만 부동산 시장으로 풍부한 유동성이 흘러들면서, 중소형 상품을 중심으로 투자가 이어질 것으로 전망된다. 함영진 랩장 또한 “수익형부동산은 중형면적 역세권 신축 오피스텔과 소형면적 아파트 또는 경매시장이 유효해 보인다”고 전했다. 권일 리서치팀장은 “계속된 저금리이기 때문에 수익형 관심은 있겠으나, 상가처럼 덩어리 큰 물건들은 힘든 시장이 될 것이다”면서 “반면 소액투자가 가능한 오피스텔 중심으로 투자는 이어질 것으로 예상한다”고 예상했다.

그렇다면 어떤 오피스텔에 투자해야 위험이 적을까. 권일 리서치 팀장은 “신축의 경우 분양가가 초반에 높아 수익률을 맞추기 어려울 수 있으니, 노후화가 심하지 않은 비교적 깨끗한 오피스텔은 초기 투자금이 적어 투자해 볼 만하다”고 전했다.

전문가들은 또한 5년 이하 신축 중형면적의 조건을 갖춘 상품을 찾아야 한다고 조언했다. 역세권, 업무지구 등 배후수요가 갖춰진 지역인지도 살펴야 한다. 대학가의 경우 코로나19로 인해 아직까지 비대면 수업이 진행되고 있어, 신입생을 세입자로 유치하지 못할 수도 있어 주의가 필요하겠다.

주의할 점은 오피스텔을 주거용으로 사용하면 과세구조가 복잡해진다는 것이다. 취득 시점에는 용도가 확정되지 않아 건축물 취득세율인 4.6%이 적용된다. 그러나 종합부동산세와 주택 재산세가 부과될 때는 주택수에 포함된다. 이재국 교수는 “오피스텔은 주택수 산정에 따른 세금 관련된 것을 잘 따져보고 접근하는 것이 좋다”고 전했다.

그럼에도 수익률이 좋다면 투자해볼 만하다는 평가다. 권 팀장은 “주거용 오피스텔의 세부담은 이미 알만한 사람은 알고 있다”면서 “어차피 임대사업자로 운영해야 하는 만큼 수익률만 괜찮게 나오는 곳이라면 시세도 오를 수 있어 투자해도 나쁘지 않다”고 평가했다.

반면 상가 투자는 불안 요소가 더 크다는 의견이 앞선다. 코로나 19로 인해 자영업이 위축된 상황에서 위험부담이 너무 크다는 것이다. 권 팀장은 “직접 운영할 생각이 아니라 임대 놓은 생각이라면 당분간 투자를 보류하는 게 좋다”면서 “폐업하는 곳들이 많아 시세보다 싸게 상가 매물이 나올 가능성도 있지만, 문제는 그렇게 물건을 잡아도 상가를 채우기가 어려워 금융비용 손해가 계속될 수 있다”고 설명했다.

때문에 혹시라도 투자를 고민하고 있다면 꼼꼼한 검토가 필요하겠다. 서진형 교수는 “상가의 경우 투자수익률이 높다고 광고하거나 임대수익을 보장한다는 광고 등 과장광고에 주의해야 한다”면서 “본인이 직접 현장에서 확인하고 판단해야 하고, 소유권을 완전하게 취득할 수 있는지에 대한 권리분석이 선행돼야 한다”고 조언했다. 이재국 교수는 “공실 위험은 무조건 피해야 한다”면서 “구분 상가 같은 경우에는 투자를 신중하게 했으면 한다”고 전했다.