[이코노믹리뷰=신진영 기자] 부동산 시장은 정치와 밀접하게 연관되어 있다. 부동산 정책 하나로 시장이 좌지우지 되기 때문이다. 무엇보다 현 정부 집권 기간에는 정책에 대한 시장의 민감성이 컸다. 부동산 대책만 무려 25번 나온 것만 봐도 그렇다. 서울 용산구에서 30년 동안 공인중개업을 한 이씨는 "정부가 대책을 내놓을 때 시장 변화를 살펴봤으면 좋겠다"고 직시했다.  집값 뿐 만아니라, 전셋값까지 모두 올랐기 때문이다.

이번 4·7 보궐선거 향방을 가른 건 부동산 민심이었다. LH 사태로 촉발된 '내로남불' 논란까지, 정부의 부동산 정책 신뢰도는 땅에 떨어졌다. 결국 서울과 부산시장은 제1야당인 국민의힘으로 향했다. 서울시장 선거에서는 강남3구의 표심이 국민의힘으로 쏠렸다. 지금까지 서울을 타깃으로 한 정부의 무분별한 부동산 규제책에 대한 불만으로 풀이된다. 전문가들은 국민의힘 오세훈 서울시장 당선으로 부동산 시장 개선 기대감을 점쳤지만, 임차 시장 만큼은 혼란이 가중될 수 있다는데 입을 모았다.

정비사업 '활성화'...전월세 시장 혼란 가중

이번 시장 임기는 내년 6월 30일까지로, 1년 2개월이다. 짧은 임기여도 부동산 정책 공약들이 주를 이루는 선거였다. 제1야당인 국민의힘의 압승으로 끝난 만큼, 정부의 '2.4 공급대책' 향방에 시장에 관심이 쏠린다. 

정부는 지난 2월4일 오는 2025년까지 서울에 32만 가구를 공급하겠다고 공언했다. 공공이 주도하는 재개발·재건축으로 9만3,000가구, 역세권 개발 7만8,000가구, 소규모 정비사업 6만2,000가구, 비주택 리모델링 1만8,000가구, 신축매입 2만5,000가구로 구성된다. 이를 위해 공공주도 정비사업에는 각종 인센티브도 제공하기로 했다. 재건축 조합원 2년 거주 의무를 적용하지 않고, 용적률 상향, 재건축초과이익부담금 미부과 등이다.

정부가 중점을 두고 있는 '공공주도 정비사업'은 토지주들의 동의가 필요한 사업이다. 또한 사업 인허가 등의 행정절차는 해당 자치구청에 달려 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "공공재개발·재건축 사업이 제동이 걸릴 것"이라면서 "민간 재개발·재건축이 활성화돼 서울 부동산 시장은 재개발·재건축 중심으로 움직일 것"이라고 전망했다.

서 교수는 "공급주도정책으로 가면서 일부 공급이 이뤄지게 되면, 단기적으로 재개발·재건축 시장을 중심으로 부동산 시장이 우상향할 것이고, 장기적으로 공급 신호로 시장이 안정화될 것으로 본다"고 내다봤다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "부동산 시장에 (개선될) 기대심리 반영 가능성이 높다"면서 "기존 집값 상승요인이었던 유동성 증가 등이 별다른 변화가 없는 상황이라, 시장은 당분간 상승세를 유지할 것으로 보인다"고 전망했다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 "(오세훈 서울시장 당선으로)기대감이 있을 것"이라고 내다보면서, "재건축·재개발 측면에서 서울시에서 주도적으로 할 수 있는 방법들이 있다"고 설명했다. 다만 "실제로 부동산 시장이 개선되는 등 효과가 나타나기에는 시간이 필요하다"고 봤다. 

전월세 시장에 대해서는 보합세가 유지될 것이라고 했다. 분양대행 업계에 있는 문상동 구도 D&C 대표는 “전월세 시장은 보합세를 유지할 것”이라며 “재건축이나 재개발을 촉진시키는 분위기라 공급이 많이 되면 전월세 시장 안정화가 될 수 있는데, 공급이 가시화되는 건 3~4년 뒤”라며 “오세훈 시장 당선으로 노후 아파트 개발 붐은 일어날 것이라고 본다”고 말했다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “오세훈 시장 공약을 보면 전세시장 안정화에 맞춰져 있지 않다"며 "재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 추진 속도를 내면 수요가 발생해서 전세 시장이 불안해 질 수 있다"고 했다. 이어 양 소장은 “재건축으로 이주수요가 발생을 하면서, 전세 매물이 부족해져 시장이 불안정해질 수 있다"면서 "임대차법도 쉽게 법이 바뀌기도 어려운 상황이다”고 했다. 

호재 지역 위주로 가격 상승, '양극화' 가능성 다분

한편, 오세훈 서울시장 당선으로 서울 부동산 시장에 큰 변화는 예상된다. 오 시장은 공약으로 “일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다”고 공언한 바 있다. 이외에도 ▲민간 재건축·재개발 활성화 ▲‘35층룰’ 완화 ▲비강남지역 생활도시계획 도입 ▲재산세율 인하 및 1가구1주택 재산세 감면 등을 주요 당선 공약으로 내세웠다.

그 중 '한강르네상스 프로젝트' 재추진이 눈에 띤다. 오 시장은 2006년 서울시장 재직 당시 ,“한강변의 스카이라인을 모두 바꾸겠다”며 한강 인근 주거와 상업지역을 뒤바꾸겠다고 말한 바 있다. 오 시장은 이번 보선에 나오면서 ‘한강르네상스 프로젝트 2’를 공약했다. 한강 르네상스는 여의도, 압구정, 성수, 합정, 이촌 등 10개 지역을 한강변 전략·유도정비구역으로 지정해 최고 50층에 달하는 아파트 단지 건설을 추진하는 것이 골자다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "오세훈 서울시장 재임 성공으로 부동산 시장에 규제 완화 기대감은 있어 보인다"면서 "재건축·재개발 사업으로 18만5,000가구를 공급한다고 했는데, 70~80년대 준공된 아파트 단지에게 재건축 기대감을 심어줄 것"이라고 전망했다. 

특히 함 빅데이터랩장은 "압구정, 여의도, 용산 등 한강변 주요 지역 위주로 (가격 상승) 기대감이 생길 것"이라며 "(오세훈 시장 당선으로) 모든 지역이 가격 상승보다는 호재가 있는 지역 위주로 오르는 양극화가 보여질 수 있다"고 했다.