올해 7월까지 월세 거래량이 100만건을 넘어선 것으로 나타났다. 임대차 시장에서 월세 거래는 꾸준히 증가하는 추세였으나 올해 들어서 전세의 월세 전환이 빨라지는 모습이다. 수도권은 6·27 대출 규제로 전세 매물이 줄면서 이 같은 월세화 현상이 가속화될 것으로 전망된다.

19일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 7월까지 전국적으로 확정일자를 받은 주택 임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약은 105만6900건으로 집계됐다.

전국 월세 거래는 같은 기간 2022년 84만3078건, 2023년 83만8773건, 2024년 83만2103건으로 지난 3년간 큰 변동이 없다가 올해 들어 급증해 100만건을 돌파했다. 임대차 계약은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되는데, 최근 월세 거래 증가 추이를 고려할 때 수치는 더욱 늘어날 것으로 전망된다.

월세 거래 비율도 높아지는 추세다. 올해 전체 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율은 61.9%를 기록했다. 2020년 40.7%에서 2021년 42.5%, 2022년 51.0%, 2023년 55.0%, 지난해 57.3%로 꾸준히 증가했다.

반면 전국 전세 비중은 2020년 59.3%, 2021년 57.5%, 2022년 49.0%, 2023년 45.0%, 지난해 42.7%에 이어 올해 38.1%를 나타냈다.

서울에서는 월세와 전세의 비중 격차가 더 벌어지고 있다. 올해 서울 월세와 전세 비중은 각각 64.1%, 35.9%로 집계됐다. 지난해 서울 월세와 전세 비중은 60.3%, 39.7%였다.

서울 아파트 시장에서도 전세에서 월세로 전환되는 흐름이 뚜렷하다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 7월 서울 아파트 신규 임대차 계약에서 전세 비중은 52%, 월세 비중은 48%로 나타났다. 지난해 7월 전세와 월세 비중은 각각 59%, 41%로 1년 사이 전세는 7%포인트 감소하고 월세는 7%포인트 증가했다.

이 같은 전세의 월세화는 2020년 7월 말 계약갱신청구권제·전월세상한제를 골자로 한 임대차 2법 시행으로 전세 매물이 줄면서 심화됐다는 평가다.

특히 6·27 대출 규제로 전세 매물이 줄며 월세화가 가속되는 모습이다. 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 '전세금 반환용 주택담보대출'(전세퇴거자금대출) 한도가 종전 2억원에서 1억원으로 줄고, 다주택자의 경우에는 아예 나오지 않게 됐다.

여기에 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 하향 조정되고 정책대출 한도가 줄어들면서 세입자의 전세자금 조달 여력도 줄었다.

부동산 정보 플랫폼 리치고에 따르면 19일 기준 서울의 아파트 전세 매물은 2만1519건으로 대출규제 전인 6월 2만4676건 대비 12.8% 줄었다.

문제는 전세와 월세 가격이 동반 상승하며 세입자들의 부담이 커지고 있다는 점이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 2023년 5월(91.3)부터 올해 7월(100.9)까지 상승세다. 월세통합가격지수도 2023년 7월(95.9)부터 올해 7월(100.9)까지 같은 흐름이다.

전문가들은 이 같은 월세화 흐름이 단기적인 요인보다는 구조적 변화로 분석하고 있다. 다만 대출 규제로 월세 전환 속도가 더 빨라질 것으로 보고 있다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “서울 아파트 임대차 시장은 전세 중심 구조에서 월세 중심 구조로 서서히 이동하고 있다”며 “이러한 흐름은 단기적인 요인보다는 금리 수준과 전세대출 규제 강화, 보증 한도 축소 등 자금 조달 여건의 변화와 맞물려 나타난 현상으로 해석할 수 있다”고 설명했다. 이어 “6·27 대책 이후에는 전세금 마련이 더욱 까다로워지며 초기 자금 부담이 적은 월세 계약이 대안으로 부상하고 있다”고 덧붙였다.

그러면서 “향후 전세대출 제도, 공급 여건, 금리나 금융 규제와 같은 시장 변수가 변화할 경우 또 다른 흐름이 나타날 가능성도 존재하지만 당분간은 월세 중심의 흐름이 지속될 가능성이 높아 보인다”고 내다봤다.