상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 서울 오피스 시장이 장기간의 정체 국면을 지나 회복세에 접어들었다고 11일 밝혔다. 2년간 이어진 조정기를 끝내고 시장이 반등의 기지개를 켜고 있다는 분석이다.

알스퀘어 리서치센터가 공개한 2025년 2분기 서울 오피스 매매지수(ROSI) 보고서에 따르면 이번 분기 매매지수는 488.6포인트로 집계됐다. 이는 전분기보다 1.0% 전년 동기 대비 1.2% 오른 수치다. 상승 폭은 완만하지만 약 2년간의 가격 정체와 거래 위축이 이어진 끝에 나온 의미 있는 신호로 풀이된다.

서울 오피스 시장은 2022년 3분기 고점을 찍은 후 금리 인상과 경기 불확실성이라는 이중고에 시달려왔다. 하지만 이번 2분기 들어 자산 가격 상승을 의미하는 수익률(캡레이트) 하락이 동시에 나타나며 분위기 반전이 뚜렷해졌다. 이번 분기 캡레이트는 4.1%로 전분기 4.5%에서 0.4%p 내렸다. 이는 금리인하 기대감이 자산 가격에 선반영된 결과로 해석된다.

거래 규모 역시 정상화 흐름을 보이고 있다. 서울 및 분당 지역 오피스 거래액은 2023년 9조6000억원에서 2024년 13조5000억원으로 늘었으며 2025년 상반기에만 7조8000억원을 기록해 회복세에 힘을 싣고 있다.

이번 반등은 단순한 기술적 반등 이상의 의미를 지닌다. 미국의 고용 둔화에 따른 금리 인하 가능성과 국내 저금리 기조 확산 기대감이 투자 심리를 자극한 것으로 보인다. 여기에 제한적인 신규 공급과 안정적인 임차 수요가 맞물리며 시장의 기초 체력을 다졌다. 실제 2001년부터 현재까지 금리와 서울 오피스 매매지수의 상관계수는 -0.63으로 금리가 내리면 가격이 오르는 뚜렷한 역의 관계를 보여왔다.

다만 섣부른 낙관론을 경계하는 목소리도 있다. 향후 금리가 하락하더라도 과거처럼 오피스 가격이 가파르게 오르기는 어렵다는 분석이다. 국고채 금리와 캡레이트의 차이를 뜻하는 '스프레드'가 과거 평균(2010년 334bp)보다 크게 낮은 160bp에 불과하기 때문이다. 이는 금리 하락으로 인한 추가적인 가격 상승 여력이 과거보다 제한적이라는 의미다.

알스퀘어는 “향후 금리 하락이 있어도 캡레이트의 하락은 금리 하락만큼 크지 않을 수 있다”며 “가격 반등 탄력은 임대시장과 거래량의 동시 회복 여부에 달렸다”고 설명했다.

이번 알스퀘어의 매매지수는 동일 건물의 과거 거래 이력을 바탕으로 시장 흐름을 추적하는 반복매매 방식으로 산출됐다. 이는 단편적인 호가가 아닌 실질적인 가격 흐름을 반영해 신뢰도가 높다.

알스퀘어 리서치센터는 “서울 오피스 시장은 지난 2년간의 조정을 지나 균형을 회복하고 있다”면서 “3분기 이후 금리 인하와 투자심리 개선이 이어질 경우 하반기에도 거래 규모의 증가와 가격 상승이 될 가능성이 크다”고 덧붙였다.