정부의 대출 총량 규제가 재건축 시장도 조준하고 있다.

가계부채 관리강화방안 시행으로 이주비와 중도금 집단대출에 '6억원 상한선'이 적용되면서, 강남·용산·여의도·목동 등 주요 정비사업지구가 사실상 '대출 절벽'에 직면했다.

재건축 사업의 이주비는 개인 신용이 아닌 시공사의 보증을 통해 금융기관이 대출을 내주는 구조지만, 정부는 이 역시 주택담보대출과 동일하게 간주하며 여신을 제한했다.

금융당국은 이주비는 실질적으로 조합원 개인에게 귀속되는 대출로 보고 여신한도 6억원 적용이 불가피하다는 입장이다.

이미 시중은행들은 정비사업 조합에 조합원당 6억원 초과 이주비 대출은 어렵다는 뜻을 전달한 것으로 알려졌다.

이에 따라 압구정2구역, 여의도 정비지구, 목동신시가지 등 관리처분인가를 앞둔 53개 재건축 단지는 이주 시점을 재조정하거나 사업 일정을 미뤄야 할 가능성이 커졌다.

한남2구역, 한강맨션 등 강북 고가 재개발 단지들도 마찬가지다. 일부 단지는 가구당 20억원 가까운 이주비를 받아 온 만큼, 6억원 상한선은 사업성 자체를 흔드는 조치로 받아들여지고 있다.

더 큰 문제는 다주택자다. DSR 규제가 겹치면서, 이주비를 아예 받을 수 없는 2주택자들이 다수 발생하고 있다.

은퇴한 조합원 비중이 높은 강남권에서는 6억원조차 대출이 안 되는 사례가 속출하고 있다. 강남권에서 아파트 전세를 얻어 이주하려면 최소 10억원은 필요하다.그렇다고 기존 집을 팔면 실거주 요건에도 위반되기 때문에 사업 자체를 재검토하자는 목소리가 커지고 있는 것으로 전해졌다.

재개발 지역의 사정은 더 심각하다. 실거주 비율이 낮고 집주인이 전세를 주는 경우가 많은 탓에, 보증금 반환을 위한 대출 수요가 아예 원천 차단될 수 있다. 실제로 "세입자 보증금을 돌려줄 방법이 없다"는 이유로 이주를 중단하거나 소송으로 번질 가능성까지 제기된다.

중도금 집단대출도 규제 대상이다. 정부는 분양가와 무관하게 중도금 대출 역시 6억원 이내로 제한한다는 방침이다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 10억원을 넘는 서울과 수도권 분양시장에서는 실수요자의 청약 접근성이 급속히 낮아질 전망이다.

한 대형건설사 관계자는 "중도금과 이주비는 실질적으로 주담대와 다른데 같은 규제를 적용받는 건 납득하기 어렵다"며 "수요 억제를 위한 고강도 신호로 받아들이고 있다"고 말했다.

당국은 '관리처분인가를 받은 단지는 제외 대상'이라며 유예 여지를 뒀지만, 이미 6월 28일 이전 인가를 받지 못한 단지는 규제를 적용받는다.

정비업계는 "제도 취지를 이해 못하는 건 아니지만, 적용 속도가 너무 빠르다"며 "기존 약정이 깨지고 이주 시점이 밀리면 건설사도 자금 스케줄에 혼선을 겪게 된다"고 우려했다.

정부는 집값 안정과 가계부채 관리를 내세우고 있지만, 이주·철거·착공으로 이어지는 도시정비 사업 전체가 규제 리스크에 묶일 가능성이 크다는 분석이다.