DSR 3단계 실시로 전반적인 대출 규제가 강화된 이후 대출자들은 어떤 전략을 짜야 할까? 한도는 줄고 기준은 까다로워지면서, 대출을 계획 중인 수요자들의 셈법이 어느 때보다 복잡해지고 있다.
대출 문턱이 높아지는 만큼, 수요자 입장에서는 가능한 모든 조건을 꼼꼼히 따져보고, 자신에게 유리한 방식으로 대출 구조를 설계하는 것이 필수적이다. 특히 정책자금 활용, 은행별 조건 비교, 금리 유형 판단, 소득 증빙 등 다양한 전략을 종합적으로 검토해 현명한 대출 전략을 짤 필요가 있다.
대출 한도 늘리려면 '이것' 꼭 챙겨야
첫째, 기존 신용대출이나 마이너스 통장은 가능하면 줄이는 것이 유리하다. 둘째, DSR 산정은 ‘소득’을 기반으로 진행되기 때문에 근로소득 외에도 부업, 임대소득 등 추가 수입이 있다면 이를 적극적으로 증빙해 대출 한도를 높이는 것이 좋다. 셋째, 금리 유형 선택도 중요하다. 변동금리는 스트레스 금리가 100% 적용되기 때문에 한도가 낮아질 수 있는 반면, 고정금리나 혼합형 금리를 선택하면 상대적으로 높은 한도로 대출이 가능하다. 마지막으로 대출 수요자 본인이 감당 가능한 수준에서 추가 대출 여력(신용 대출, 회사 대출 등)을 확인해 보는 것도 좋다. DSR 40% 선에서 추가 대출이 가능한 부분이 있다면, 추가로 대출을 받고 최대한 빨리 상환하는 방식도 검토해 볼 만하다. 추가로 다른 대출을 받는 경우 총 상환액이 저축액의 ⅔를 넘지 않도록 하는 게 자금관리의 안전성을 기하는 방법이다.
고소득 이력보다 현재 수입이 중요...대출 계획 있다면 퇴사 타이밍 신중해야
프리랜서나 사업 전환을 계획하고 있다면, 대출 실행 이후에 퇴사하는 편이 좋다. 대출 심사에서 인정되는 소득은 과거 수입이 아닌 현재 발생하는 소득을 중심으로 판단되기 때문이다. 예를 들어, 작년에 고소득을 기록했더라도 최근에 퇴사해 사업을 시작한 경우, 아직 신고된 소득이 없다면 대출 심사에서 불리하게 작용할 수 있다.
시장 위축기, 실수요자에겐 오히려 기회 되기도
급매물을 노려보는 것도 방법이다. 거래가 둔화되는 시기에는 으레 가격을 내린 급매물이 생기기 마련이다. 대출 규제로 자금 마련이 어려워지면 매수 수요가 줄어들기 때문에 빠르게 매도해야하는 일부 매도자는 시세보다 낮은 가격에 급히 매물을 내놓게 되기 때문이다. 이런 흐름을 활용한다면 상대적으로 유리한 조건에 집을 구입할 수 있다. 다만, 추가 대출이 필요한 경우에는 총 상환 부담이 과도해지지 않도록 유의하고, 장기적인 상환 계획을 세운 뒤 실행하는 것이 바람직하다.
정책금융도 대안…단, 조건 '꼼꼼히' 따져야
DSR 규제를 적용받지 않는 정책금융상품을 활용하는 것도 좋은 대안이 될 수 있다. 대표적인 정책금융상품 '보금자리론'은 무주택자나 1주택자가 실거주 목적의 6억원 이하 주택을 구입할 때 이용할 수 있는 장기 고정금리 대출이다. 부부합산 연소득 7000만원 이하인 경우 신청 가능하며, 기본 한도는 최대 3억6000만원이다. 생애최초 구입자, 다자녀 가구 등은 우대 조건에 따라 최대 4억2000만원까지 가능하다. 만기는 10년부터 최대 50년까지다.
'신생아 특례 디딤돌대출'도 주목할 만하다. 전용면적 85㎡ 이하, 평가액 9억 원 이하 주택을 구입할 수 있으며, 대출 신청일 기준 아이가 태어난 지 2년 이내인 부부가 소득과 자산 요건을 충족하면 신청 가능하다. 부부 합산 연소득이 1억3000만원(맞벌이 2억원) 이하, 자산이 4억8800만원 이하여야 하며, 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 특례금리는 소득 수준에 따라 차등 적용되며, 일정 기준을 초과할 경우 일반 금리가 적용된다.
다만 신청 전에는 주택 수와 자산 기준을 정확히 확인해야 한다. 예컨대 상속 등으로 소액 지분을 보유하고 있거나, 예적금 또는 부동산 자산이 기준을 초과할 경우에는 소득 요건을 충족하더라도 대출 승인이 어려울 수 있다.
아직 소득이 없지만 생활비나 주거비 등이 필요한 취업준비 청년 혹은 창업 초기의 청년 자영업자라면 '햇살론 유스'도 눈여겨볼 필요가 있다. 이 상품은 만 34세 이하 대학(원)생, 미취업 청년, 사회초년생(중소기업 재직 1년 이하), 창업 1년 이내의 개인사업자 중 연소득 3500만원 이하인 이들을 대상으로 생활자금과 교육·훈련비, 의료비, 주거비 등 특정 용도자금을 지원하는 서민금융상품이다. 1인당 최대 1200만원 한도 내에서, 일반 생활자금은 연 600만원, 특정 용도자금은 연 900만원까지 지원한다. 상환 기간은 최장 15년이며, 금리는 연 3.5% 수준으로, 이차보전 대상자의 경우 7월 9일부터는 2%로 인하된다.
복잡해진 대출 환경, 필요한 건 '전략적 접근'
대출 규제가 강화되면서 수요자들은 더욱 정교한 전략이 필요한 시점에 놓였다. 단순히 금리나 한도만 보는 것이 아니라, 자신의 소득 구조와 자산 상황, 대출 시점까지 종합적으로 고려해야 한다. 다양한 정책금융상품이 보완 수단으로 활용될 수 있지만, 그만큼 자격 요건도 까다로워진 만큼 사전 준비가 무엇보다 중요하다. '무조건 빌리는' 것이 아닌 '현명하게 빌리는' 자세가 필요한 때다.
