[이코노믹리뷰=권일구 기자]민주당이 주택담보대출비율(LTV) 요건을 적정 수준으로 완화해 무주택·생애최초주택구입자 등의 내집마련 지원을 확대했다.

더불어민주당 부동산특별위원회는 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 27일 발표했다.

기존 공급대책의 차질 없는 추진과 추가 대책을 마련하기 위한 연도별 공급 계획을 수립하고, 무주택자 및 1주택자에 대한 금융·세제를 현실화해 실수요자의 주거 복지를 강화하고 집값 안정을 도모키로 했다.

김진표 위원장은 공급 정책에 대해 “ 2·4 대책을 최대한 앞당겨 유효공급 물량을 신속히 만들어낼 것”이라며 “태스크포스(TF)를 꾸리고, 당정 합동으로 추가공급대책을 지속적으로 강구할 계획”이라고 밝혔다.

금융의 경우, LTV 요건을 적정 수준으로 완화해 무주택·생애최초주택구입자 등의 내집마련 지원을 확대했고, 세제는 1가구 1주택자의 재산세 부담을 완화하는 쪽으로 의견을 모았다.

공급대책...서울 59만호, 수도권 181만호

3기 신도시 건설, 2·4 대책 등을 통해 수도권 181만호(서울 59만호) 등 총 205만호 공급계획을 추진한다. 오는 7월부터 사전청약으로 총 6만2,000호를 공급한다.

시장 호응도와 기대가 높은 2·4 대책은 선도사업을 지속적으로 확대하고, 신속한 신규택지 공급 및 입법이 이뤄지도록 지원할 계획이다. 선도사업은 도심공공주택복합사업 등 11만호를 선정하고 하반기에 지속 확대키로 했다.

26일 기준까지 총 4차례에 걸쳐 선도사업 후보지 선정, 1차 발표한 후보지 21곳 중 도봉·영등포·은평·강북 등의 10곳은 예정지구지정요건인 10% 주민 동의를 확보했다. 또 은평구 증산4, 수색14구역 2곳은 본 지구 지정요건인 2/3 동의를 초과확보했다.

신규택지는 수도권 18만호 중 미지정 된 11만호를 8월말까지 공급하고, 2·4 대책 관련 8법(공공주택법, 도시정비법, 소규모정비법, 도시재생법, 주택도시기금법, 주택법, 토지보상법, 재건축초과이익환수법)을 6월말까지 개정 완료할 예정이다.

추가 공급대책도 발표했다. 지자체에서 제안한 복합개발부지 및 이전공공기관부지에 청년·신혼부부 주택을 1만호 규모로 공급한다. 또 지자체 소유부지 등을 활용해 신혼부부 및 생애최초주택구입자가 집값 6~20%로 10년간 장기임대거주한 후 최초입주시 가격으로 분양, 시세차익을 사업시행자와 공유할 수 있는 ‘누구나 집’ 1만호를 시범사업으로 추진한다.

3기 신도시 내 자족시설용지 용적률 상향 추진 및 복합개발을 통해 주택공급 확대 및 분당·일산 등 1기 신도시 리모델링 사업 활성화를 추진하고, 그간 택지 후보지로 거론되어 온 도심내 군공항 이전, 농업용수 제공 기능을 상실한 저수지, 예비군 훈련장, 교정시설 등을 당정 TF를 통해 중장기 대규모 택지공급 사업지로 적극 발굴키로 했다.

민주당은 다수 의원들이 보다 획기적인 공급대안과 특히 청년・무주택자들이 내 집마련의 꿈을 이룰 수 있도록 저렴한 공공자가주택 또는 공공임대주택을 대폭 확충해야한다는 의견 제시함에 따라 토지임대부분양주택·지분적립형주택·이익공유형주택(누구나집) 등을 확대 공급할 대책을 만들어 6월 중 발표할 예정이다.

서민·실수요자 내집마련 지원 확대

주택담보대출 관련 대출 규제가 지속적으로 강화되는 과정에서 서민과 실수요자의 내집마련이 어려워지는 등 주거 사다리가 약화됐다는 비판에 따라 차주별 총부채원리금상환(DSR) 등 가계부채 관리를 통해 투기수요는 억제하는 가운데, 실수요자의 내집마련 지원을 확대키로 했다.

우선, 서민·실수요자 LTV 우대 요건과 수준을 개선한다. 우대요건은 부부합산 소득기준(0.8→0.9억원, 생초 0.9→1억원) 및 주택가격 기준(투기 6→9억원, 조정 5→8억원) 상향, 우대수준은 기존 +10% 포인트 → 최대 20% 포인트로 확대한다. 대출 최대한도는 4억원 이내이며, 차주단위 DSR 한도 이내로 한정키로 했다. 단, DSR 산정시 현재 소득은 낮으나 장래 소득증가 가능성이 높은 청년층 등은 장래소득 등을 반영하기로 했다.

투기과열지구 내 서민·실수요자 주택 구매시 대출 가능금액을 예를들면, 4.8억원 주택을 구매시(4.8*0.6) 2.88억원 대출이 가능하다. 현재는 2.4억원만 대출이 가능했다. 또 8억원 주택을 구매시 현행 3.2억원 대출이 가능했지만, 4.0억원(6*0.6+(8-6)*0.5=4.6억원) 대출(한도적용)이 가능하다.

청년·신혼부부 등 주거취약계층을 위한 추가 지원방안도 마련했다.

주택금융공사 특례보증을 통한 청년층 전월세 대출 지원을 1인당 한도 7,000만→1억원으로 확대하고, 공적 전세대출 전세보증금 기준을 5억→7억원으로 확대한다. 보금자리론 대출지원 한도도 3억→3.6억원으로 상향한다.

주택임대 사업자 신규등록 폐지

건설임대의 경우 현행을 유지하되, 매입임대는 모든 주택유형에 대한 신규 등록을 폐지, ‘20.7월 이전 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택을 정비키로 했다.

우선, 매물 조기 유도를 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 인정하고 그 이후에는 정상과세한다. ▲중과배제 혜택 시한을 말소 이후 6개월로 제한해 매물을 유도 ▲자진말소 요건(의무임대기간 1/2충족) 삭제 ▲세입자 동의를 얻으면 말소할 수 있도록 완화 ▲혜택 시한을 말소 후 1년→6개월로 변경해 매물을 유도키로 했다.

단, 등록임대사업자가 의무임대사업에 임하는 동안은 현행대로 종부세 합산배제 등의 세제혜택 부여하되, 의무임대기간이 끝나면 추가연장 없이 정상과세로 전환한다.

민주당은 이번 임대사업자 제도개선을 통해 임대등록을 말소할 것으로 예상되는 물량인 약 65만호 중 20% 수준인 약 13만호(‘21년 10만호, ‘22년 3만호)가 시장에 매물로 나올 것으로 추산하고 있다.

다만, 세입자가 미동의할 경우 자진말소하지 못 할 경우, 임대를 낀 채로 양도하기 어려운 문제 등 발생 가능성에 대해 LH의 공공임대주택 사업으로 흡수해 해결하고, SH·GH도 참여토록 독려해 임차인의 안정적인 지위를 보호키로 했다.

공시지가 6~9억원, 경감세율 0.05%p 인하

공시가격이 큰 폭으로 상승하면서 1주택자 재산세율 인하 대상을 확대할 필요가 있다는 지적에 따라 공시지가 6~9억원 구간에서도 현행 경감세율 0.05%p 인하를 적용키로 했다. 이를 통해 약 44만호가 혜택을 받고, 주택당 평균 18만원 정도 인하될 것으로 기대된다.

1가구 1주택자 비과세 기준금액도 현실화 한다.

그간의 물가·주택가격 상승률을 감안할 때 실거래 가격으로 과세되는 양도세의 경우 ‘08년에 결정된 현행 비과세 기준(9억원)을 상향할 필요가 커졌다. 공시가 급등으로 1주택자의 양도세 부담이 급격히 늘어나면서 이사 목적의 대체주택 취득도 어려워져 주거 불안 및 조세 마찰이 야기되면서다.

이에 따라 1가구 1주택자의 비과세 기준금액을 9억원→12억원으로 상향키로 했다.

양도차익 규모별로 보유기간의 장기보유 특별공제 상한을 설정한다. 집값 상승 급등으로 늘어난 양도차익의 형평과세, 똘똘한 한 채 수요 억제, 부동산 민심 등을 감안해 양도차익 규모별 장기보유특별공제율(현행 80%) 상한을 설정했다. 실수요자 보호를 위해 동일 양도차익이더라도 장기 거주자가 역차별되는 것을 막기 위해 보유기간 공제에만 상한 적용키로 했다.

종합부동산세 합리적 조정

현행 종부세 기준(9억원)은‘09년에 도입. 이후 물가·주택가격 상승률이 크게 오르며 올해 공시가 9억원 초과 공동주택은 지난 2009년보다 6배 이상 증가한 상황이다.

대상주택은‘09년 0.6% →‘21년 전국 3.7% (서울: 공동주택 16%, 아파트 25%)에 달한다. 예산정책처 추계로 보면 현행 기준 유지시,‘21년 주택분 종부세액은‘20년 대비 206~234% 증가(20년 1.8조→21년 5.6조~6.1조)하고 납세인원은 17~28% 증가(67만명→78만~86만명)할 것으로 추정되고 있다.

이에 공시지가 상위 2%에 해당하는 인원에 과세할 예정이다.

이는 부유세의 성격이 있는 종부세의 도입 취지에 맞게 고액의 부동산 보유자에 대한 조세부담 형평성 제고가 가능하기 때문이다. 향후 집값 변동여부에 따른 공제 기준의 적정성 논쟁이 발생하지 않고, 소수의 부동산 과다보유자에게 국한해 과세한다는 점에서 국민적 수용도를 높일 수 있을 것으로 기대된다는 것이다.

또 1주택 부부공동 명의자에 대한 적용방안 등 세부적인 보완방안을 마련해 함께 추진할 예정이다. 현행 공제금액 기준을 유지하되 보완책을 도입해 부분적으로 세 부담을 완화한다.

1가구1주택자로서 실거주 + 60세 이상 + 전년도 소득 3,000만원 이하 대상자에게는 납세담보 제공 시 양도・증여・상속 등 자산의 소유권 변동 시점까지 납부를 유예하되, 매년 세법상 이자 상당액(1.2%)를 부과할 예정이다.

이밖에도 주택분 공정시장가액 비율을 지난해 수준인 90%로 동결하고, 1가구1주택자가 보유주택에서 10년 이상 거주하는 경우 10% 장기거주세액 공제 신설・적용키로 했다. 단, 고령자 공제, 장기보유공제와의 합산한도는 80%를 유지한다.

또한, 전년대비 종부세액 증가분을 전액 지자체에 교부하되, 증가분의 50%를 서민주거 복지에 활용하는 방안을 마련키로 했다.

한편, 특위안은 “현행 과세체계를 전면 개편하는 방안이고, 정부와의 이견 조정도 필요하다”며 “향후 공청회 등을 거쳐서 정부 및 전문가들과의 의견 협의를 한 뒤 최종안을 마련하겠다”고 밝혔다.