최근 서울과 인접한 수도권 지역에서 택지개발 사업이 잇따르고 있는 가운데 올해 16조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 전망이다. 이에 따라 인근 부동산 가격이 오르고 거래가 활발해질 것이란 기대감 역시 높아지고 있는 가운데 전문가들은 토지보상금으로 인한 투자 수요가 과거 아파트에서 상가나 지식산업센터 등으로 옮겨갈 것으로 전망하고 있다.
보금자리주택지구, 도시개발구역, 산업단지 등의 개발로 예정된 토지보상금이 올해 16조원에 달할 것으로 알려져 부동산 시장이 들썩이고 있다
올해 인천 검단신도시 3조원, 운정3지구 2조2410억원, 부산 에코델타시티 9000억원, 대구수성의료지구 4000억원 등 전국적으로 25여개의 사업지구를 추산한 결과 16조원 이상 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 조사됐다. 이 외에도 보상을 준비 중인 곳이 많아 뭉칫돈이 어디로 유입될지 부동산 업계의 관심이 높아지고 있다.
올해 최대시장인 수도권에서는 경기 하남감일지구 1조3786억, 구리월드디자인시티 1조, 경기 구리~포천 고속도로 방향 9711억가량의 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상된다.
이와 관련 부동산업계는 토지보상금의 50%가량이 부동산 시장에 투입될 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “인근 대토(代土)에 보상금의 10% 정도가 투입되고 40%가량은 아파트, 상가, 빌딩 등 수익형 부동산 시장으로 자금이 투자되는 구조로 변화하고 있다”고 말했다.
2006년만 하더라도 토지보상금으로 강남권 아파트에 투자하는 것이 대세였다. 하지만 최근에는 수익형 부동산에 투자하려는 수요가 크게 늘고 있어 부동산업계는 거액의 보상금이 수익형 부동산에 풍선효과를 가져올 것으로 기대하고 있다.
업계 관계자는 “지속적인 아파트값 하락으로 대형 아파트에 대한 투자수요가 사라지고 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 임대소득 강화로 직격탄을 맞은 상태”라며, “올해 토지보상금은 상가나 건물, 지식산업센터 등으로 투자 수요가 옮겨갈 것”으로 예상했다. 다만, 토지보상금을 받은 후 1년 내에 부동산을 매입해야 취득세 감면 혜택을 받는다는 점에 유의해야 하고, 상가나 건물은 철저하게 수익성에 초점을 맞춰 투자해야 한다고 전문가들은 조언한다. 또한 상가나 건물 투자 시 5억~50억원대 투자금액이 적합하며, 연 수익률 6% 내외로 장기적인 안목으로 투자해야 한다고 강조했다.
이르면 상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터도 관심이 높아질 것으로 보인다. 서울 및 수도권 대도시 도심 내 임차수요가 증가하고 있고, 통상 660㎡ 규모라면 분양가 10억선으로 보면 된다. 올해 분양받을 경우 취득세는 50%, 재산세는 37.5% 감면된다. 소형 오피스도 주목을 받고 있다. 경기침체 여파로 인해 소규모 창업자가 늘면서 소형 오피스 임차수요가 증가하고 있기 때문이다. 명동‧회현동‧충무로 등 서울 강북권 도심이 유망하며 최소면적 33㎡ 3.3㎡당 900만원대, 분양가 3억2000만원선이다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “시중의 700조에 해당하는 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준”이라며 “다만 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다”고 말했다.
그는 “특히 송파 위례신도시, 문정지구, 마곡지구, 동탄2신도시 등 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다”고 전망했다.
다음은 토지보상금 대체 투자처로 주목받는 수익형 부동산 소개다.
◆하남 수산물복합단지=경기 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ‘하남수산물복합단지’가 분양 중이다. 이 단지는 대지면적 1만8156㎡ 부지에 연면적 2만7273㎡ 규모로 지상 3~4층 5개 단지, 건물 15개동으로 건립되며, 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 이들 상가 건물에는 수산물 도·소매점, 일반음식점, 편의점, 스크린골프장, 커피전문점, 노래방, 냉동창고, 업무시설 등이 들어설 예정이다. 입점은 2014년 5월 예정이다.
◆광명 행운드림프라자=경기도 광명시 소하동 1380번지(가지번) 일대 광명 행운드림프라자가 분양 중이다. 지하 3층~지상 4층 규모로 지하 3층~지하 2층은 주차장, 지하 1층~지상 4층은 근린생활시설로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 650만원(VAT별도)~3200만원(VAT별도)선으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 조건이다. 인근에 분양한 상가들보다 최대 3.3㎡당 800만원가량 저렴하다. 2014년 11월 준공 예정이다.
◆강남역 센트럴애비뉴=대우건설은 서울 강남구 역삼동에 스트리트형 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’를 분양 중이다. 대형 오피스텔인 강남역 센트럴 푸르지오시티의 단지 내 상가로, 지하 2층~지상 3층 총 110개 점포로 구성되며 이는 강남역 일대 건물 중 상업시설 점포수로는 최대 규모다. 주변이 테헤란로 일대 오피스빌딩가, 삼성타운 같은 사무실 밀집지역이어서 배후 고정수요가 풍부하다.
◆신논현 마에스트로=서울 역삼동 신논현역 인근에서 ‘신논현 마에스트로’ 상가가 분양 중이다. 상가를 분양받으면 분양가(2억2000만원)의 7%인 월 131만원을 첫해 월세로 수령할 수 있다. 서울지하철 9호선 신논현역이 가깝고 논현역 강남역 역삼역 학동역 모두 1㎞ 내외에 있다.
◆텐즈힐몰=서울 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가 ‘텐즈힐몰’도 눈여겨볼 만하다. 연면적 2만5500여㎡에 1개동 1~2층 총 208개 점포로 구성된 대규모의 스트리트형 단지 내 상가로 왕십리뉴타운 2구역 직접 고정수요 1148가구와 1구역 1702가구, 3구역 약 2529가구가 배후수요에 포함된다.
◆독산동 현대지식산업센터=현대건설은 서울 금천구 독산동 옛 코카콜라 물류 부지에 연면적 17만5264㎡ 규모의 현대지식산업센터를 분양 및 임대 중이다. 지하 4층~지상 26층, 2개동 규모로 아파트형공장, 근린생활시설, 업무지원시설로 구성돼 있다.
