부동산 활황 당분간 지속…공격적 투자 지금이 기회

부동산 투자고수들의 투자노트에는 어떤 계획들이 적혀 있을까. 재테크의 방법은 여러 가지가 있고 투자 종목도 각양각색이지만 대한민국에서 재산을 불리는 방법 중 가장 확실하고 필수적인 재테크 수단은 부동산이다. 그렇다면 경제위기가 끝나가고 있는 지금, 삶의 질을 높이기 위해 대한민국 재테크고수들은 과연 어디에 어떤 방식으로 투자를 계획하고 있고 또 실천하고 있을까. 부동산 투자고수를 찾아가 올 하반기 부동산시장의 전망과 함께 그들이 즐겨하는 투자 노하우를 〈이코노믹 리뷰>가 전격 공개한다. <편집자 주>

김부성 부동산부(富)테크연구소장 ● 김부성 소장은 내집 마련과 부동산시장 분석·예측 분야의 실력파 부동산 전문가 중 한명이다. 김 소장은 작년 글로벌 금융위기 이후 부동산이 대폭락할 것이라는 비관론자들의 주장을 정면으로 반박해 집값 반등 시기를 예측해 내기도 했다. 주요 저서로 《부동산 대폭락 시대는 없다》, 《부동산투자 마지막 5년을 잡아라》, 《재테크에 다시 미쳐라》가 있다.

이 같은 상승세는 내년 상반기까지 무난히 이어질 것으로 본다. 한번 바닥을 친 부동산은 대내외적인 딥 임팩트만 아니라면 통상 2~3년 정도는 상승하는 패턴을 보이고 있다. 부동산시장은 작년 말 바닥을 치고 현재는 활황 장세 초입부를 지나 본격적인 상승세에 있다고 보면 된다.

《2010 부동산 대폭등을 잡아라》라는 책을 출간했고 센세이션을 일으켰다.
부동산 대폭등 시대가 올 것이라는 경고는 이미 작년 11월 말 부동산 대폭락론이 시장을 지배하고 있을 당시 《부동산 대폭락 시대는 없다》라는 책을 통해 지적한 바 있으며 올가을 이후 내년에는 본격적으로 올해 상반기 상승폭을 뛰어넘는 대폭등이 올 수 있다.

2006년 고점 대비 강남권과 버블세븐지역, 경부라인의 집값 시세는 대략 85~95% 수준까지 상승했지만 내년에는 전 고점을 가볍게 돌파한 후 최대 130%까지 폭등할 수 있다.

부동산 대폭등이 일어날 것이라고 보고 있는 것 같다. 갖가지 변수로 인한 폭락 가능성은 없는가.
현재는 상승요인이 하락요인을 압도하고 있는 상황이다. 800조원에 달하는 막대한 부동자금이 몰려들고 글로벌 저금리가 지속되고 있는 가운데 작년에 바닥을 친 부동산은 현재 활황 장세에 본격적으로 진입했다고 볼 수 있다.

또 세계 경제의 빠른 회복과 최근 수도권을 중심으로 한 공급물량 감소에 따른 수급불안, 투자심리의 회복 등은 부동산시장의 상승 장세를 입증하고 있다. 반면, 하락요인은 정부의 출구전략 시도 등 제한적인 변수밖에 없다.

부동산 상승세가 이어질 것이라고 자신하는데 그렇다면 투자 유망지역과 함께 수익률을 극대화시킬 수 있는 방법은 무엇인가.
주식은 활황 장세 속에서도 폭락하는 종목이 속출하여 손실을 보는 사람들이 부지기수로 발생하지만 부동산은 전체적인 대세 상승이 시작되면 지방을 제외한 수도권 대부분 지역에서 동반 상승하는 특성이 있다.

대세 상승이 시작되면 부동산에 투자해야 되는 이유다. 그러나 자금 여력은 각기 다르므로 자기자본 대비 수익률에 초점을 맞춰야 한다.

자금 여력이 충분하다면 활황기에 가장 많이 오르는 강남권 일대를 공략하는 전략을 펼치고, 여력이 여의치 않다면 소액으로 김포한강신도시나 교하신도시 일대 미계약 물량이나 용인, 동탄 일대에 아직 분양권 상태로 남아 있는 물량을 공략하는 것이 좋다.

부동산의 투자가치는 과거나 현재나 미래나 한결같다. 투자 패턴을 조금씩 달리하고 있지만 기본적인 원칙만 벗어나지 않는다면 투자수익이 가장 높은 것이 바로 부동산이다.

부동산 컨설팅을 하시는 분들은 주로 어느 곳에 투자하는지 궁금하다. 소장님께서 주로 투자하고 있는 분야는 어느 쪽인가.
모든 종목에 투자한다는 것은 불가능하고 설사 투자가 가능하다고 하더라도 높은 수익률을 보장받는 것은 아니다.

부동산 전문가들은 각각의 전문적인 분야에서 투자하는 것으로 알고 있다. 본인 역시 아파트(분양권) 같은 주택 종목에 집중적으로 투자하는 편이다. 한 가지 종목만 투자하는 것도 발품과 학습이 많이 필요하므로 한 종목에 집중 투자하는 것이 유리하기 때문이다.

그렇다면 소장님 개인적으로 투자하고 있는 상품이 있는가. 이유와 함께 투자 패턴 등에 대해 알려달라.
가격이 올라 있는 지역이나 투자금이 많이 들어가는 지역보다는 개발 호재들이 아직 시세에 반영되어 있지 않지만 3∼4년 후 미래 가치가 높은 지역을 찾아 투자한다.

용인 흥덕지구와 동탄신도시는 그런 면에서 투자 1순위다. 강남까지 18분에 주파하는 대심도철도(GTX)와 수서~동탄~평택으로 연결되는 KTX역 정차역이 될 가능성이 가장 높지만 시세는 이러한 대형 호재들을 아직까지 충분히 반영하지 않고 있다.
올가을 이후 이러한 호재들이 확정되면 수도권 남부에서 가장 높은 상승폭을 보일 것으로 점쳐진다.

이 밖에도 신도시에서 초기에 대량으로 분양하면서 일시적으로 발생하는 미분양, 미계약 물량들을 청약통장 없이 손쉽게 매입해 자기자본 투자금 수익률을 극대화하는 방법도 병행한다.

부동산투자로 수익을 올릴 수도 있지만 자칫 장기간 묶이면서 기회비용 손실을 초래할 수도 있다. 부동산투자 시 유의사항이 있다면.
부동산투자는 타이밍이 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 돈 되는 지역과 물건이 확실하다고 해도 잘못 들어가면 낭패를 볼 수밖에 없기 때문이다. 따라서 매매시점을 잘 선택해야 한다.

“다른 투자자들이 두려워할 때는 탐욕을 부리고, 다른 투자자들이 탐욕을 부릴 때는 두려워하라”는 워런 버핏의 충고대로 역발상적인 관점에서 접근하는 것이 좋다. 지금은 바닥을 지나 무릎과 배꼽 사이 정도 된다. 타이밍상 공격적으로 투자에 나서야 한다.

또한 부동산은 남이 가려고 하는 곳에 가야지 남들 안 가는 곳에 투자하는 것은 절대 금물이다. 저평가됐다고 투자했다간 십중팔구 낭패를 볼 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다. 더욱 중요한 것은 투자에 나서기 전에 반드시 전문가의 자문을 받는 것이 좋다.

부동산을 매매하고 나서 태산 같은 걱정을 하면서 뒤늦게 허겁지겁 전문가 자문을 구하는 투자자들을 많이 봐왔다. 매매 전에는 충분히 고려하되 일단 매매한 뒤에는 후회하지 않아야 한다.

홍성일 기자 hsi@asiae.co.kr

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