정부가 지방 부동산 시장 활성화를 위해 ‘세컨드홈’ 세제 지원 확대와 미분양 해소 지원 강화를 추진한다. 전문가들은 지방 주택 수요 증가에 기여할 것으로 보면서도 수요 기반이 약한 지역에서는 효과가 제한적일 수 있다고 분석했다.

정부는 14일 경제관계장관회의에서 지방 주택에 대한 세제 혜택 확대 등을 담은 ‘지방중심 건설투자 보강 방안’을 발표했다.

이번 대책은 건설투자를 보강하고 침체된 지방 건설경기를 활성화할 수 있는 방안에 중점을 두고 마련됐다.

우선 정부는 1주택자가 추가 주택 구입 시 기존 주택에 대해 1세대 1주택 특례를 부여하는 세컨드홈 세제지원 대상을 인구감소지역에서 인구감소관심지역까지 확대하기로 했다.

지난해 정부는 인구가 줄어 소멸 위기에 처한 지방 도시의 생활인구를 늘리기 위해 집 한 채를 추가로 구입해도 1주택자와 같은 재산세·종합부동산세·양도소득세 감면 혜택을 주는 세컨드홈 제도를 도입했다.

이번 대책으로 새롭게 1세대 1주택 특례가 적용되는 인구감소관심지역은 강원 강릉·동해·속초·인제, 전북 익산, 경북 경주·김천, 경남 사천·통영 등이다.

비수도권 인구감소지역에 대해서는 1주택 특례를 적용하는 주택 기준을 공시가격 4억원에서 9억원으로 확대한다. 취득세를 최대 50% 감면(150만원 한도)받을 수 있는 주택 기준도 공시가격 3억원에서 12억원으로 완화한다.

다만 이미 집을 두 채 이상 가진 사람이나 같은 인구감소지역에서 집을 한 채 더 구입하는 경우에는 혜택을 받을 수 없다.

또한 지방의 악성 미분양 주택 매입 때 적용되던 세제 혜택은 내년 말까지 1년 연장된다. 1주택자가 지방에서 전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하인 준공 후 미분양 주택을 사면 1세대 1주택 세제 혜택이 적용된다.

양도·종부세 중과 시 소유 주택수에서 제외하는 특례도 내년 말까지 연장된다. 이에 더해 1년간 한시적으로 취득세를 최대 50% 감면(개인 취득 시)하고, 취득세 중과를 배제하기로 했다.

공공매입 물량도 늘리기로 했다. 한국토지주택공사(LH)의 지방 준공 후 미분양 직접 매입 물량은 올해 3000호에서 내년 5000호를 추가해 8000호로 확대한다. 매입상한가 기준도 감정가 83%에서 90%로 높여 완화했다.

세컨드홈 지원확대, "일부 지역엔 효과 있을 듯"

이번 대책은 수요를 촉진해 지방 건설·부동산 시장의 단기 유동성 경색을 완화하는 긴급 부양책이라는 평가가 나온다.

전문가들은 지방 부동산시장 활성화에 도움이 될 것으로 보면서도 수요 기반이 약한 지역에서는 효과가 제한적일 것으로 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원​은 “인구감소지역을 중심으로 세 부담을 완화하는 대상지역을 확대하고 주택 가액제한을 완화하는 것은 긍정적”이라며 “정책목표가 명확하다면 이를 실질적으로 지원하는 것이 필요하다”고 평가했다.

이어 “다만 1주택자가 인구감소지역에 추가로 주택을 구입하는 주요 목적을 감안하면 정책효과는 지역별로 상이하게 또는 제한적일 것으로 예상된다”며 “주말농장, 별장, 실물투자 목적의 수요자를 가정하면 해당 용도에 적합하는 지역도 어느정도 예상할 수 있다”고 설명했다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “이번 혜택은 기존 2주택 이상 보유자나 같은 인구감소지역 내 추가 매입자에게는 적용되지 않는데 실제 지방 주택시장의 거래 구조를 보면 동일 생활권 내 갈아타기와 이동 수요 비중이 높고 이들은 대부분 이미 해당 지역 주택을 보유하고 있다”며 “혜택 수혜층은 서울, 수도권 또는 타 광역시 거주 1주택자 등 외부 수요자에 집중될 가능성이 크다”고 전망했다.

이어 “다만 외부 수요는 투자 매력도가 뚜렷한 일부 지역에 편중될 것으로 보이며 인구 유출이 지속되는 비핵심 지역은 수요 기반이 얇아 거래 활성화 효과가 제한적일 수밖에 없다”고 덧붙였다.

2008년 대책과 방향 유사…조건은 까다로워

과거 정부에서도 지방 미분양 해소를 위한 정책을 시행한 바 있다. 이명박 정부는 2008년 6·11대책을 통해 1년간 지방 미분양 주택에 한해 취·등록세를 50% 감면해 주고 1세대 2주택에 대한 양도세 면제 기간을 1년에서 2년으로 늘렸다.

당시와 비교하면 미분양·수요 취약 지역의 세 부담을 낮춰 한시적 수요를 유인한다는 기본 방향은 유사하다.

하지만 이번 대책은 취득가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 등 조건이 제한돼 효과에 한계가 있을 것이라는 지적도 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “요즘 다주택자가 되면 세제 부담이 커 기본적으로 지방 주택 매입을 꺼리고 있다”며 “과거에 지방 미분양 주택을 매입할 때 양도세를 완전히 면제하는 혜택을 줬었는데 이번 정책은 조건이 너무 많다”고 지적했다.

지속 효과 위해선 인프라 투자 병행 필요

전문가들은 세제 혜택만으로는 지방 부동산 시장의 근본적 문제 해결에 한계가 있다고 진단했다. 과거 유사 정책들이 단기 재고 소진 효과는 있었지만 지원 종료 후 재침체를 반복했다는 점에서 구조적 접근이 필요하다는 주장이다.

양 수석은 “과거에도 한시적 지원으로 재고 소진에는 성공했으나 수요 기반이 약한 지역은 지원 종료 이후 재침체가 반복됐다”며 “이번 대책이 지속적인 시장 안정으로 이어지기 위해서는 세제, 재정 지원과 더불어 지역 산업·고용 창출, 생활 인프라 확충 병행이 필요해 보인다”고 분석했다.