정부의 6·27대책이 서울아파트 매매거래량과 거래액을 낮춘 가운데 이번 대책에 따라 국내 부동산 시장은 관망세가 이어질 전망이다. 초강수 대출규제로 매수심리가 위축된 상황에서 거래량이 반등하기 어려워 당분간 상승동력을 찾기 힘들 것이란 관측이다.

8일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 3월 9354건으로 정점을 찍은 뒤 정부의 대출 규제가 본격화한 이달 확연히 감소(8일 기준 1275건)했다. 이런 상황에서 성장세 둔화와 정책 불확실성까지 겹쳐 추가적인정책이 나오기 전까지 눈치보기 장세가 이어질 것으로 보인다.

앞서 2019년 문재인 정부도 12·16 대출규제를 통해 9억원 초과 아파트에 대한 대출한도 대폭 축소 등을 담은 초강도 부동산 규제책을 낸 바 있다. 이때도 규제직후에 서울아파트 매매가상승폭과 거래량이 감소하는 등 효과가 바로 나타났다.

문재인 정부 당시 규제 지역 주변에 ‘풍선효과’ 나타나

다만 인접한 인기지역으로 매수세가 몰리는 풍선효과가 일어난 데다 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 등으로 반년 후 집값은 또 상승세를 탔다. 당시 저금리 기조로 정부대책 효과가 제한적이었던 데다 공급대책을 내놨음에도 집값이 안정될 것이란 믿음을 주지 못한 탓이다.

정부와 여당은 기존의 개발사업들에 속도를 내는 식으로 공급대책을 마련할 것으로 보인다. 전임 정부 3년 동안 주택 착공이 반 토막이 나 내년부터 갈수록 공급 부족을 체감하게 될 것이기 때문이다.

이와 관련해 이 대통령은 지난 3일 열린 취임 한 달 기자회견에 대선 당시 띄운 ‘4기 신도시’ 개발을 사실상 철회하고 신속한 기존 신도시 건설로 방향을 선회했다. 그는 지난 3일 기존 신도시 계획들에 대해 “상당한 규모다”라며 “속도를 빨리 내겠다”고 말했다. 아울러 기존 택지·부지 활용 방법에 대해서는 “고밀화할 수도 있고 여러 방법이 있다”고 했다.

이에 따라 3기 신도시 용적률 상향 조정 등을 비롯한 ‘고밀화’ 개발이 유력하게 거론된다. 정부는 해당 지역의 용적률 상향 등 기존 공공주택지구 공급을 최대한 앞당길 방안을 고민하고 있는 것으로 알려졌다.

이재명 정부는 빠른 주택공급을 공언하고 있다. 그러나 공사비 인상에 따른 사업비 증가와 토지 보상 지연에 따른 입주 연기, 교통 불편 우려 등 앞으로 풀어나가야 할 과제가 산적해 있다.

3기 신도시 입주 최대 5년 지연 전망

문재인 정부는 앞서 2018년 집값 안정을 위해 수도권에 총 30만채 공급 계획을 발표하면서 3기 신도시 개발 사업을 발표했다. 이 신도시는 전국 8곳, 사업 면적 330만㎡에 이르는 토지에 조성된다. 약 32만8000채가 입주 예정이다. 지역별로 ▲남양주왕숙(7만5000채) ▲하남교산(3만7000채) ▲인천계양(1만7000채) ▲고양창릉(3만8000채) ▲부천대장(1만9000채) 등에 신도시가 조성되고 있다. 해당 지역 공급 규모는 모두 18만5796채다.

문재인 정부에서 추진한 3기 신도시의 당초 입주 시기는 올해였다. 하지만 최대 5년 넘게 지연될 것으로 보인다. 실제 관련 일정은 줄줄이 지연되고 있다. 작년 말 기준으로 착공한 3기 신도시 물량은 1만1000채로, 전체 17만4122채의 6.3%에 그친다. 최근 청약을 실시한 고양창릉 A4 블록은 착공 지연을 이유로 입주 시기가 2028년 1월에서 5월로 지연됐다. 남양주 왕숙 A1·2블록과 B1·2블록도 같은 해 3월로 1년 이상 연기됐다.

아울러 올해 준공할 예정이던 하남교산 A2블록의 준공 시기는 2027년 하반기로 미뤄졌다. 3기 신도시 가운데 하나인 광명시흥은 2029년 착공을 시작으로 2031년 입주, 화성진안과 의왕, 군포, 안산은 2033년 입주할 예정이다.

전세대출도 막힐 가능성↑…신축 단지 있는 경기지역, 수요 쏠릴 가능성

게다가 금융당국은 전세·정책대출 등에 대한 추가 규제를 만지작거리고 있다. 8일 금융권에 따르면 금융위원회는 6·27대책 후속으로 전세·정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용대상 확대, 규제지역 담보인정비율(LTV) 추가 강화, 주택담보대출 위험가중치 조정 등을 검토 중이다. 이를 통해 은행의 가계대출 영업이 기존 대출자에 집중되면 주택 구매를 고려하던 사람들은 기존보다 더 열악한 주거환경으로 내몰릴 수 있다.

이런 가운데 그나마 실수요자들이 눈 돌릴 수 있는 곳은 금천·관악·노원 일대다. ‘최대 6억원’ 규제 영향을 덜 받을 수 있는 곳이기 때문이다. 다만 이 일대엔 구축 단지가 많아 전문가들은 서울이 아닌 경기로 수요가 옮겨갈 수 있다고 내다보고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “DSR 3단계보다 더 강력한 6·27대책에 따라 ‘집을 사기 위해 대출을 받기는 쉽지 않다’는 결론이 이미 나온 상황”이라며 “수요자들이 이미 발빠르게 대안을 모색하고 있는 만큼 ‘최대 6억원’ 규제 영향을 덜 받으면서도 신축 아파트 구매가 가능한 경기 광명·광교 등지로 수요가 쏠릴 가능성이 있다”고 전망했다.