부동산 경기 침체 등으로 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 우려가 커지자 금융당국이 신탁업계의 책임준공 관련 리스크 관리를 강화하기로 했다.

독립 부동산 신탁사보다는 대체로 금융지주 계열 신탁사들이 책임준공 신탁을 해왔다.

지난해 모회사 금융지주의 든든한 자금력을 배경으로 계열 부동산신탁사들은 책임준공 신탁상품을 경쟁적으로 내놨다. 금융지주 계열사들이 적극적으로 나서면서 신탁사 책임준공확약상품은 건설사들의 리스크 부담을 덜어주고 개발할 수 있는 금융상품으로 자리잡았다.

17일 금융당국과 업계에 따르면 금융위원회는 최근 부동산신탁사의 책임준공 확약과 관련한 리스크 관리를 강화하기 위한 태스크포스(TF)를 설치했다.

금융당국은 PF가 망가지면 부동산신탁사에도 리스크가 생길 수 있어 점검 필요성이 있다는 입장이다. 올해 들어 PF 대출 및 신용공여로 인한 부실리스크가 신탁사로도 전이되는 사례자 자주 나타났다.

이에 금융당국은 신탁사의 책임준공 범위 및 수수료를 받기 위해 사업성이 부족한 곳에도 무분별하게 확약한 것은 없는지 등을 검토할 필요성이 있다고 판단하고 있다.

다만 최근 PF 시장과업계가 어려운 만큼 규제 시행 시기와 강도 등에 대해서는 조율중인 것으로 알려졌다.

부동산신탁사 사업 형태는 통상 사업비를 직접 조달해 건물을 짓는 '차입형 토지신탁'과 PF 사업비는 시행사가 조달하지만 시공사의 책임준공을 확약하는 '책임준공 확약 토지신탁' 등 두 가지로 나뉜다.

책임준공형은 시공사가 공사 중 채무불이행 상태에 빠질 경우 신탁사가 시공사를 교체하거나 채무를 이행하는 방식으로 공사를 마무리하는 방식이다.

이 경우 1차적으로 시공사가 금융기관에 대한 책임준공 의무를 부담하고, 2차적으로 신용도가 높은 부동산신탁사의 책임준공확약을 통한 신용보강이 이뤄진다. 책임준공의무 미이행시에는 1차적으로는 시공사는 PF금융기관에 대한 채무인수를 하게 되고, 2차적으로 신탁사는 대출금융기관에 대한 대출원리금 손해배상의 의무가 주어진다.

2016년 책임준공 확약 상품이 출시된 이후 신탁업계는 재무 부담이 덜하고 수수료를 안정적으로 챙길 수 있다는 점에서 해당 상품을 주수익원으로 삼아왔다.

한국신용평가에 따르면 작년 9월 말 기준 부동산신탁사 개발 규모는 약 88조원인데, 이중 책임준공형 사업이 62조원(70.5%)에 달하는 것으로 집계됐다. 부동산신탁사의 자기자본 대비 사업 규모가 지나치게 커진 점도 위험 요소로 꼽힌다.2021년 말 기준 책임준공형 사업장에 대한 PF 약정액이 자기자본의 최대 38배에 이르는 곳도 있었다.

여윤기 한신평 연구원은 "책임준공형은 위험 발생 빈도가 극히 낮다는 특성으로 인해 작은 자기자본으로 많은 수주가 이뤄질 수 있었다"고 설명했다. 이어 "시공사 부실 위험이 커지는 상황에서 책임준공 기한을 지켜야 하는 압박이 존재한다"며 "2016년 책임준공형 상품 출시 이후 우호적인 부동산 경기가 지속돼 위험 발생 사례와 유사시 위험 수준에 대한 경험도 충분치 않다"고 지적했다.

준공 지연 및 미분양 현장이 늘어날수록 시공사와 시행사, 신탁사, 대주단 등 개발 사업 참여자들 간 갈등이 본격화할 수 있다는 우려도 나온다. 시공사 부도 시 대주단이 책임준공 확약을 한 신탁사에 법적 책임을 묻게 될 수 있다.