‘부동산’은 한국에서 가장 대표적인 재테크로 꼽힌다. 통계청의 ‘2020년 가계금융복지조사’에 따르면 국내 가구당 평균 자산 대비 부동산 비중은 71.8%이다. 미국의 비금융자산 비중이 28.1%였다는 점과 비교했을 때 한국인들의 강한 부동산 애착이 드러나는 대목이다.  

‘부동산은 결국 오른다’는 세간의 말이 이를 뒷받침한다. 실제 한국 부동산 가격은 지난 20년 간 꾸준히 올랐다. 시장의 하락 및 상승흐름에 크게 상관없이 부동산 투자의 인기가 사라지지 않는다는 방증이기도 하다.

최근 국내 부동산 시장은 폭등장을 경험한 이후 정체 및 하락시기로 접어들고 있다. 세계 각국이 과도한 물가상승을 억제하기 위해 금리인상에 나서자 코로나19때 풀린 유동성으로 치솟았던 집값이 하락세로 돌아서서다.

이는 비단 국내 부동산 시장에 한정된 모습이 아닌 세계적인 추세다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 전국 주택총합(아파트와 연립·단독주택 포함) 매매가격은 전월 대비 0.01% 하락했다. 전국적으로 월별 집값이 하락한 것은 2019년 8월 이후 2년 10개월 만이다.

특히 올 상반기 수도권 아파트값은 0.47% 하락하며 하방압력이 강하게 작용 중이다. 실제 지난 5월 서울 노원구 상계동 수락현대 전용면적84㎡는 6억2500만원에 거래됐다. 지난해 12월 7억2200만원에 거래된 것과 비교했을 때 무려 1억원이 하락했다.

가파른 금리인상과 고점인식으로 부동산 시장이 빠르게 침체되고 있지만 일각에서는 경매시장을 주목해야 한다고 조언한다. 부동산 경매는 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 시장에서도 올 하반기 이후 경매시장에 주택 매물이 빠르게 증가할 것이란 전망이 확산되고 있다. 대출금리가 가파르게 오르면서 영끌족들의 원리금 상환 부담이 커져서다.

지난 7월 18일 법원경매가 진행된 세종 아름동 ‘범지기 마을 10단지 푸르지오’ 전용74㎡는 4억5400만원에 낙찰됐다. 올해 3월 해당 아파트의 같은 면적 매물이 5억4000만원에 거래된 것을 감안했을 때 1억원이 낮다.

다만 유의해야 할 점도 있다. 부동산 경매는 채권자의 요청에 의해 국가기관인 법원이 돈을 갚지 않는 채무자의 부동산을 매각한 뒤 그 매각대금으로 채권자의 돈을 대신 찾아주는 절차를 의미한다. 경매 부동산을 산다는 것은 소송에 이해관계인으로 참여하는 셈이 되는 만큼 권리관계 및 사실을 확인해야한다.

이때 필요한 서류는 부동산 등기사항전부증명서·건축물대장·토지대장 등이다. 등기사항전문증명서를 통해선 ‘누가 부동산을 소유하고 있는지’ ‘소유권에 어떤 문제가 있는지’ 등을 확인할 수 있고, 건축물대장에서는 불법개축 혹은 증축 문제 발생 여부 등을 점검할 수 있다.

경매 부동산의 권리분석도 세심하게 살펴야 한다. 특히 경매로 매각되는 부동산은 채권 즉 돈 문제로 소유자의 의사와 관계없이 법원에서 강제로 부동산을 파는 것이어서 매각과정에서 채권자·채무자·임차인의 이해관계가 첨예하게 얽힐 수 있다. 때문에 매각과 함께 말소되는 권리와 새로운 매수인이 인수해야 되는 권리 등을 구분해야 한다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “상가나 아파트의 경우 임대차법을 숙지해 권리관계 분석 등을 해야 한다”며 “초보 경매 투자자의 경우엔 경매시 현장에서 입찰가를 써낼 때 단위를 실수하는 경우도 종종 발생하는 만큼 이부분을 주의할 필요가 있다”고 말했다.

‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새집 다오’ 라는 전래동요가 있다. 모래마당에서 놀며 부르는 노래였지만 현재에 와서는 재개발·재건축 투자를 대표하는 구절이 됐다. 수십억원대를 호가하는 서울에 새 아파트를 마련하는 길은 재개발·재건축이 아니고선 불가능하게 됐다.

특히 최근 공급부족을 겪고 있는 수도권에 빠른 신규주택을 공급하기 위해 서울시는 신속통합기획(신통기획)과 모아타운·모아주택 등을 활발히 진행하고 있다. 신통기획 1호 사업지의는 조합 직접설립제도를 통해 추진위를 건너뛰고 조합을 설립해 2년 6개월을 단축했다.

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡이내 다가구·다세대 등 노후 저층주거지를 하나로 묶어 공영주차장 설치 등 대단지 아파트처럼 관리가 가능하도록 짓는 새로운 유형의 지역 정비방식으로 현재 21곳을 선정해 진행 중이다.

다만 이들 지역 모두 정비사업에 해당되기 때문에 조합이 설립됐다고 해도 조합원이 보유한 물건이 조합원 분양자격이 되는지 확인을 해야한다. 만약 분양자격이 없으면 현금청산을 당해 오히려 손실을 볼 수 있다.

새 아파트의 지위를 얻는 입주권을 받기 위해 가장 먼저 본인이 투자하고자 하는 구역의 최초 정비기본계획 수립시기를 확인해야 한다. 지구단위계획 결정고시 여부도 필요하다. 서울시의 경우 2010년 7월16일 이후 최초로 정비기본계획을 수립한 지역부터 새롭게 변경된 분양대상자 기준을 적용하고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 연구소장은 “권리산정기준일 지정된 이후에는 신축빌라를 사도 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상자가 되기 때문에 이부분에 대한 각별한 주의가 필요하다”고 조언했다.

아파트나 주택 등 주거상품이 아닌 틈새상품에 투자하는 방법도 있다. 지식산업센터와 상가 투자가 대표적이다. 특히 지식산업센터는 주택수에 포함되지 않고 대출이 70~80%까지 나오는데다 전매제한이 없어 다주택자들의 수요가 높다. 주택은 다주택자의 경우 규제지역은 양도소득세가 10~20%가 중과되지만, 지식산업센터는 지역에 상관없이 중과세가 없다. 주택은 일정 금액 이상을 소유하면 종합부동산세가 부과되지만 지식산업센터는 종합부동산세가 없다.

또 지식산업센터는 기본적으로 제조업과 연구소, 벤처기업들이 주로 입주하는 곳으로 중소기업과 지역경제 활성화를 위해 정부와 지자체의 정책 지원을 받는다. 분양가 또는 일반매매가격의 최대 80%까지 대출이 나오고 저렴하게 낙찰 받았을 경우 낙찰가의 90%까지 대출이 가능하다.

올해 말까지 지식산업센터를 최초 분양 받아 직접 사용하면 취득세 절반과 재산세 일부를 감면받을 수 있다. 다만 임대사업자에게 혜택은 따로 존재하지 않는다. 이외에 주택과 오피스텔, 상가 등 비주거용 부동산 중 수익률은 평균 4~7%대로 높은 편이다.