[이코노믹리뷰=권일구 기자]아파트 시장의 관망세가 짙어 지고 있다. 대선을 앞두고 있는 상황에서 주택 시장에 대한 불확실성과 차주별DSR(총부채원리금상환비율 Debt Service Ratio, 개인이 받은 모든 대출, 즉 주택담보대출·신용대출·카드론 등 모든 대출을 포함한 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율)이적용되면서다. 물론 대출 규에서 수익형부동산 역시 자유로울 순 없겠지만, 아파트에 비하면 규제가 덜한 편이라, 올해도 지난해와 마찬가지로 수익형부동산에 대한 관심이 높아질 것으로 전망된다.
설 명절을 맞아 문상동 구도D&C 대표와 임인년 수익형부동산에 대한 소견을 나눴다. 문상동 대표는 부동산관련 석사에 이어 박사과정을 준비 중에 있는 전문가로, 20년 이상을 부동산 분양 업계에 발을 담고 있다.
수익형부동산 대표 주자 ‘오피스텔’...“인기지속”
DSR규제가 지난달 1일부터 시행됐다. 지난해 12월 말까지 분양 승인을 받은 곳은 현재 분양을 진행 중이다. 문상동 대표는 현실적으로 오피스텔 공급이 줄지 않고 지속적으로 공급될 것으로 내다봤다. 그 이유에 대해 문상동 대표는 “현재 정부가 아파트를 충분히 공급할 수 있는 여건이 안된다”며 “이에 아파트 대체 상품으로 오피스텔을 지속적으로 공급할 수밖에 없는 상황이다”라고 분석했다. 앞으로도 오피스텔이 주거 대안으로 인기를 누릴 것으로 보이는데, 오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않는다는 부분에서 가장 큰 매력이 있어서다. 문 대표는 “청약통장을 사용 않고, 매입 또는 당첨, 청약할 수 있다는 장점 등에 가장 큰 메리트가 있는 것이고 주거에 대해서도 전혀 문제가 없으니 아파트 보다는 오피스텔로 수요자가 몰릴 것이다”고 소견을 밝혔다.
1~2인 가구 위한 소형 오피스텔 희소가치 “UP”
정부에서 오피스텔의 규제를 완화했다. 정확히 얘기하면 오피스텔 바닥난방 규제완화다. 기존 85㎡이하에서 120㎡이상으로 허용이 완화됐다. 이제는 아파트와 오피스텔이 다른 점이 없게 된 것이다. 최근엔 1~2인 가구를 위한 40㎡ 규모의 소형이 아닌 그 이상 규모의 공급이 급증하다보니 쏠림 현상이 일어난다. 문 대표는 “오피스텔은 실수요와 투자자 두 분류로 나뉜다”며 “실수요는 비싼 아파트 대안으로 오피스텔을 사려고 하는데 투자자는 묻지마 청약을 많이 한다”고 지적했다. 당첨이 되면 입지 좋은 역세권이나 서울의 경우 프리미엄이 적게는 몇 천 , 많게는 몇 억이 되다보니, 쏠림현상이 난다는 것이다. 실제로 지난해 7월부터 전용면적 40㎡이하 오피스텔은 지속적으로 값어치가 떨어지고 있다. 수요자가 줄고 있다는 뜻이다. 반면 85㎡이상 중대형은 꾸준히 값이 올라가고 있다, 문 대표는 “이처럼 인기가 높은 중대형 오피스텔을 공급하다보니 1~2인 가구는 들어 갈 수 있는 상황이 안된다”며 “서울 역세권, 입지 좋은 곳은 중대형 분양가가 이미 10억을 넘었다. 1~2인 가구가 소화할 수 없다. 이에 이들을 위한 소형 오피스텔의 희소가치는 앞으로 높아질 수밖에 없다”고 진단했다.
최근 마이너스 프리미엄, 수요와 공급 밸런스 무너졌기 때문
얼마 전 수 백 대 1, 수 천 대 1의 청약률을 기록했던 오피스텔에서 마이너스프리미엄 단지가 속출했다. 이와 관련해 문 대표는 수요와 공급의 밸런스 문제라고 지적했다. 그는 “수요는 한정돼 있는데 공급이 많아져 버리면 값어치는 떨어진다”며 “그런데 서울 도심인 종로 등의 지역은 공급이 없어서 가격이 올라가는데 한마디로 국지성이라고 볼 수 밖에 없다”고 설명했다. 전국적으로 집값이 상승하지만, 가장 많이 오른 곳은 수도권이다. 수도권에 공급을 많이 한다고 하지만, 당장 눈에 보이지 않기 때문에 대안으로 오피스텔로 수요가 몰린 것이다. 단지 주변으로 업무시설이나 공단 등 수요자가 많은 곳은 지속적으로 가격이 올라가고, 그렇지 않은 곳은 공실에 대한 걱정을 할 수 밖에 없는 것이다. 대출 규제에 대해서는 정부의 규제 및 부동산정책은 ‘타이밍’임을 강조했다. 그는 “정부에서 규제하더라도 신규 상품에는 큰 영향이 없을 것으로 보이는데 입주시점에서 DSR 적용을 받기 때문이다”고 말했다.
인기순위, 오피스텔>지식산업센터>생활형숙박시설 순
문 대표는 단기 차액 부분이 먼저라는 전제하에, 실수요자가 아닌 투자자 입장에서 오피스텔을 1순위에 올렸다. 이 가운데서도 수요자가 가장 많은 중대형 상품을 꼽았다. 아파트와 동일한 상품성 때문이다. 이런 상품들은 묻지만 청약으로 당첨만 되면 감당할 수 있는 선에서 보유해도 된다고 강조했다. 프리미엄이 형성되면 세금을 내고서라도 시세차익을 볼 수 있다는 장점이 있다. 그러나 장기적으로 보려면 발품을 팔아야 한다는 조언도 잊지 않았다. 그는 “부동산은 최소비용으로 최대효과를 내야하는 미래 가치를 봐야한다”며 “그런 시각이라면 소형, 10평 미만의 서울 4대문 안에 있는 오피스텔을 살 수 있으면 너무나 이상적이다”고 설명했다.
이어 입지가 좋은 지식산업센터를 꼽았다. 정부에서 세금 지원을 해줄 뿐만 아니라, 교통 및 주차가 편리하기 때문에 법인이나 개인사업자는 입주에 대한 ‘희망’이 있다는 것이다. 지식산업센터 또한 청약통장이 필요 없다. 다만 개인의 경우 임대사업자를 내고 이에 맞는 업종이 들어와야 한다. 셋째로 생활형숙박시설을 언급했다. 정부에서도 규제를 많이 할 것으로 보이는 만큼, 생명이 짧을 것으로 내다봤다. 하지만 목 좋은 곳에 단기 투자를 하면 프리미엄이 형성될 것으로 판단하고 있다.
물론, 주의해야할 상품도 있다. 문 대표는 “상가의 경우 전문가들도 자신 있게 말을 못할 만큼 쉽게 접근할 수 있는 상품이 아니다”며 “같은 건물에서도 위치에 입지에 따라, 콘셉트에 따라, 트렌드에 따라 가치가 다양해서다”고 설명했다. 이어 “상가투자는 내가 관리할 수 있는 지역에 투자하는 것이 맞다. 아무리 잘 안다고 하더라도 상가를 투자할 때는 전문가들도 날 새서 상권을 분석한다. 디테일한 세부적인 것을 분석하고 판단해야한다”고 덧붙였다. 또한, 토지역시 쉽게 접근 할 수 있는 상품은 아니라고 한다. 문 대표에 따르면, 부동산의 끝은 토지다. 아무리 좋은 물건을 사더라도 토지의 수익률을 따라 갈순 없다. 그런데 지금 토지를 매입하려면 자금출처를 작성해야한다. 투자의 시선을 청년기점으로 잡는다면 그래서 젊은 층은 토지를 사는 것이 힘들 수 있다. 그는 “토지는 시간이 흘러 개발 시 차익을 보는 상품이기 때문에 계획이 있어야 활용 할 수 있다”며 “그래서 가장 어려운 것이 토지”라고 지적했다.
“팔 수도 살 수도 없는 진퇴양난”
그는 “부동산이라는 것이 취득과 보유, 양도하는데 세금이 각각 붙는다”며 “그런데 정부에서는 주택 공급을 당장 할 수 없으니, 다주택자들에게 집을 팔라는 신호를 보내고 있다”고 설명했다. 이어 “하지만 실상을 뜯어보는 순간 팔 수 없는 조건이다”고 일갈했다. 그의 논리에 의하면 “1가구 3주택은 양도세만 72%에 달한다, 만약 10억원에 전세를 놓는데, 캡투자를 통해 집은 4억원에 샀다고 치자. 이 집을 15억에 매매했다면 차액이 10억이 남는데 여기에 취득세를 내면 2억8,000만원이 남는다. 그러면 대출을 빼고 내 자본을 더할 경우, 4억에 샀으니 6억8,000만원이다. 결국, 내 돈 3억2,000만원을 얹어서 세입자한테 돌려줘야하는 꼴이니 팔수가 없다”고 지적했다. 즉 살 수도 없고. 그렇기 때문에 다주택자는 관망할 수밖에 없다는 논리다. 다주택자 입장에서는 내야할 세금을 고스란히 세입자에게 넘긴다. 빈부의 격차 더 심해질 수밖에 없다.
부동산, “남 부러워 말고, 맞닥뜨려라”
문상동 대표는 부동산 가격이 오르고 떨어지는 것과 관련해 ‘일희일비’ 말 것을 강조했다. 그리고 일단 한번 해봐야 후회하지 않는다는 점을 부각했다. 그는 “최근에서야 몇 년 사이 가격이 올랐지 실제 돈을 번사람 누구인가” 반문하며, “호가나 올랐지 또 실제 팔아야 돈이지 가지고 있는 것은 돈이 아니다. 또 내집이 오르면 남의 집도 오른다. 나도 어떻게 하면 할 수 있는지 생각해야한다”고 조언했다. 그렇기 위해서는 그는 누구나 하는 ‘청약가입’을 힘줘 말했다. 지금 젊은 친구들은 돈을 모으는 것도 중요하지만 청약통장은 무조건 만들어야 한다는 것이다. 또한 ‘청약홈’이나 ‘호갱노노’ 등을 통해 주변 시세가 얼마고, 어디서 분양하는지, 어떻게 시장이 흘러가고 있는지 알아야 된다. 그는 “발품을 팔아야 한다. 답사 즉 임장을 통해 어떻게 형성이 되고 트렌드는 뭐고 앞으로 어떻게 되는지 그러면 목표를 세울 수 있다”고 설명했다. 마지막으로 부동산은 공부가 아닌 학습임을 또 다시 강조했다.
