[이코노믹리뷰=신진영 기자] 2차 공공재개발 후보지가 발표되면서 일부 지역에서는 벌써 호가가 껑충 뛰고 있는 모양새다. 정부는 새롭게 재개발사업을 시작하는 노후주거지 중 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 심의를 진행했다. 이 중 16곳이 최종 선정됐고, 이를 통해 총 2만 가구를 공급함으로써 시장이 안정화 될 것으로 내다보고 있다. 그러나, 부동산 업계에서는 공공재개발 사업이 시장에 미치는 영향은 극히 미미할 것이라고 전망하고 있다. 서울시장 보궐선거 결과에 따라 정비사업 규제가 일부 완화될 수 있다고 보고 있기 때문이다. 

2차 후보지, 일부 매물 거두며 호가 '상승'

정부는 지난 29일 ‘2차 공공재개발 후보지’를 발표했다. 이번에 선정된 후보지들은 재개발 사업을 시작하려는 곳으로, 기존 정비구역이 해제된 지역도 여럿 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 재개발 사업은 통상 10년 이상이 걸리는 장기 사업이다. 이에 정부는 공공재개발로 추진 시 5년으로 절반 가량 사업 시간이 단축된다는 설명이다. 

해당 사업 지역은, 상계3(1,785가구), 천호A1-1(830가구), 본동(1,004가구), 금호23(948가구), 숭인동1169(410가구), 신월7동-2(2,219가구), 홍은1(341가구), 충정로1(259가구), 연희동 721-6(1,094가구), 거여새마을(1,329가구), 전농9(1,107가구), 중화122(853가구), 성북1(1,826가구), 장위8(2,387가구),장위9(2,300가구), 신길1구역(1,510가구) 등 16곳(총 2만202가구)이 선정됐다. 당초 2차 공공재개발 후보지로 거론됐던 장위뉴타운(8·9·11·12)과 신길뉴타운(1·11·16) 중 3곳(장위 8, 장위 9, 신길 1구역)만 지정됐다.

향후 일정은 5~6월에 LH와 SH의 주도로 주민설명회에 들어가 7월에 공공재개발 예정구역 최종 지정을 한다. 이어 10월에 해당 사업구역 자치구와 LH·SH 협력으로 정비계획 수립 착수에 들어갈 예정이다. 서울시 측은 “주민 갈등도 사전에 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 주민과 수시로 소통할 예정”이라고 강조했다.

부동산 업계에서는 해당 지역 주민들의 공공재개발 동의율이 최대 관건이 될 것으로 판단하고 있다. 공공재개발 공모 신청 때는 주민 10% 이상 동의율만 있으면 되지만, 후보지 선정 이후 실제 사업 추진을 하기 위해서는 주민 3분의 2 이상(66%)의 동의가 필요하기 때문이다.

시장에서 바라보는 시각은 제각각이다. 개발사업 진행이 한동안 더뎠던 곳은 공공재개발로 진행해서라도 신속히 개발하길 원하고 있고, 사업성이 좋은 중대형 사업지들은 공공재개발보다 민간재개발로 선회할 수 있다는 생각이다. 서울시장 보궐선거 결과에 따라 정비사업 규제가 일부 완화될 것으로 기대하고 있어서다. 

장위동 A 공인중개업소 관계자는 "장위 8구역 공공재개발 동의율은 높지 않았다"라면서 "향후 사업 진행에 있어서 주민들 동의를 받을 수 있는가가 관건이다"라고 설명했다. 이어 "주변 아파트값이 많이 올랐으니 사업 진행을 빨리 하려면 공공재개발로 진행하려 할 것"이라고 덧붙였다. 실제로 '래미안 장위퍼스트하이'는 전용 84.98㎡이 지난 2일 12억7,000만원(10층)에 거래됐다. 현재 이 아파트 같은 평형은 13억원 선에 나와 있다. 

장위동 B 공인중개업소 관계자는 "장위동을 15개 구역으로 쪼개 놓은 사람이 오세훈 전 시장이다"라면서 "만약 당선 시, 공공이 됐던 민간이 됐던간에 재개발 사업은 계속 진행될 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "장위동 8구역과 9구역은 여기서 7년 이상을 더 기다리느니 차라리 공공재개발로 하겠다는 생각 같다"고 전했다. 

한 업계 관계자는 "중대형 사업지들이 공공재개발을 반대하고 있으니 향후 공공재개발 사업이 원활히 진행될 지는 지켜봐야 할 문제"라고 지적했다. 

이번에 2차 공공재개발 후보지로 선정된 16곳은 토지거래허가구역으로 지정됐다. 공모공고 시 분양받을 권리 산정 기준일은 오는 9월21일이다. 이날 이후 필지 분할 등 지분쪼개기 등으로 취득한 지분에 대해서는 조합원 분양권을 인정하지 않을 방침이다.

일선 시장 관계자들에 따르면, 2차 공공재개발 후보지 몇 곳은 투자자들이 매물을 거둬 들인 상황이다. 주변 아파트 시세도 많이 올라 시세차익을 볼 수 있다는 기대가 컸다. 장위 8구역 내 한 공인중개업자는 "장위 8구역과 9구역은 공공재개발 선정 전부터 투자 문의가 많았던 상황"이라면서 "1월 정도에 많이 거래됐다"고 설명했다. 

신길1구역 인근 C 공인중개업소 관계자는 "서울시장 야권 단일후보로 오세훈 전 시장이 됐다는 얘기에 호가가 오르기도 했다"며 시장 상황을 전했다. 현재 30평형대 재개발 물량은 호가만 5억9,000만원 선으로 이전대비 2억원 가량 높은 가격에 나와 있다. 한국부동산원 실거래가 시스템에 따르면 '보라매 SK뷰' 전용 59.98㎡이 지난 2월 27일 12억9,000만원(5층)에 거래된 바 있다. 이 아파트 또한 현재 13억원 선에 물건이 나와 있다. 

시장 안정화 "글쎄"...보궐선거 관건

전문가들은 ‘시장 안정화’ 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다. 김구철 도시정비포럼 회장은 “주민들이 공공재개발 공모 신청 동의는 했지만, 일부 반대하는 주민들도 있어서 공공재개발 진행이 빠르게 될 지는 미지수”라면서도 “사업이 어려웠던 지역이 공공재개발로 빠르게 사업이 진행되는 건 바람직하지만, 문제는 그런 공공재개발 사업이 시장에 미치는 영향은 크지 않다고 본다”고 전망했다.

김 회장은 “2만 가구 이상 공급한다는 게 입주 시점 기준으로 5년이나 7년 후인데 그것도 한꺼번에 물량이 나오는 것도 아니다”라면서 “시장에 주는 공급 메시지가 될 지는 몰라도, 공급 확대로 시장 안정화 영향은 미미할 것으로 본다”고 했다. 이어 “중대형 재개발 사업지들이 참여를 거부하기 때문”이라고 했다. 

이어 서울시장 보궐선거가 공공재개발 사업에 하나의 변수가 될 거라고 보고 있다. 김 회장은 "공공재개발을 반대하는 중대형 규모의 사업장들은 선거 이후로 (재건축, 재개발) 규제가 완화될 거라 기대하고 있다"고 덧붙였다.