[이코노믹리뷰=신진영 기자] "대출 포함해서 '영끌' 14억원 정도 가능해요. 강남이나 서초 내로 30평대 집 얻을 수 있을까요" 국내 최대 부동산 커뮤니티인 '부동산 스터디' 카페에 올라온 게시물이다. 

올 상반기 주택 매매 거래량이 지난해보다 2배 이상 급증했다. 정부의 연이은 부동산 대책에도 집값은 신고가를 경신했고, 이에 수요자들은 집값이 더 오를 것이라는 조급함에 서둘러 내집 마련에 나선 것으로 분석된다. 이른바 '공황 구매(패닉 바잉·Panic Buying)'다. 

23일 국토교통부에 따르면, 상반기 주택매매거래량은 62만878건으로 전년동기(31만4108건) 대비 97.6% 늘었다. 지난 5년간 평균 거래량인 45만7543건을 훨씬 웃돈다. 

지난달 전국 주택 매매거래량은 13만8578건이다. 전달(8만3494건)에 비해 66% 증가하고, 전년동월(5만4893건) 대비 152.5% 증가한 수준이다. 5년 평균(8만4182건)보다도 64.6% 늘어났다. 서울과 수도권에서 아파트 매매 거래 증가세도 뚜렷했다.  

서울은 지난 12.16 대책 이후 매수세가 꺾였다. 한국감정원 부동산 거래현황에 따르면, 서울 주택매매건수는 3만6273건(2019.12) ▶ 2만7325건(2020.01) ▶ 2만6183건(2020.02) ▶ 2만5467건(2020.03)으로 서서히 줄어들었다. 지난 4월 1만3151건으로 대폭 감소했다가 1만4583건(2020.05)에서 지난달 3만569건으로 다시 증가했다. 

경기는 2.20 대책 이후 남부권(수원, 용인, 의왕)이 조정대상지역이 되면서 매수세가 감소했다. 지난 2월 7만2066건에서 6만5108건(2020.03), 3만3578건(2020.04)으로 점차 조정됐다. 인천 지역은 아직 6.17 대책 여파가 오롯이 반영되진 않았다. 지난 5월 1만2229건에서 한 달 만에 2만660건으로 69% 증가한 바 있다. 문제는 이러한 패닉바잉이 계속 이어질 지다. 

여경희 부동산114 수석연구원은 "서울은 계속 오른다는 조바심이 있어서 매수자가 꾸준히 붙을 수는 있다"면서 "7월은 비수기이고, 보유세 강화와 양도세 중과 측면에서 매수세가 다소 줄어들 수 있다"고 말했다. 이어 "증여로 전환돼 물량이 많지는 않겠지만 내년부터는 더러 나올 수 있다"면서 "이렇게 연말이나 내년 초쯤 나오는 물량을 기다리는 대기 수요도 있을 것이다"고 덧붙였다. 

내달부터 '분양권 전매제한 기간' 강화...'다운계약'까지

수도권 및 지방 내 비규제지역 분양권 시장도 곧 문이 닫힌다. 내달부터 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 신규 분양되는 주택의 전매제한 기간은 소유권 이전 등기일까지 길어진다. 비규제지역의 분양권 전매가 소유권 이전 등기시까지 늘어나는 건 2008년 전매 제한 해제 이후 약 12년 만이다.

여기에 지난 22일 기획재정부는 '2020년 세법 개정안'을 발표해 주택에 대한 양도세를 과세할 때 분양권도 주택 수에 포함하기로 했다. 다만 법 개정 이후 분양권 취득하는 사람부터 적용하기로 했다. 

앞으로 내 집 마련하기 위해선 실거주를 해야 하고, 방법은청약 밖에 없다는게 시장의 중론이다. 서울 내 청약시장은 사그라들 기미가 보이지 않는다. 한국감정원 청약홈에 따르면 지난 21일 1순위 청약을 실시한 서울 노원구 상계동 '노원롯데캐슬시그니처(상계6구역 재개발)'는 432가구 모집에 2만5464명이 신청해 평균 58.9대 1의 경쟁률을 기록했다.

분양권은 더욱 귀해졌다. 8월 전까지 분양권 매수세는 이어질 전망이다. 경기·인천, 지방 등 공인중개업소 관계자들에 따르면, 분양권 매수 문의는 꾸준하게 들어오고 있다. 이들은 당장 세법 개정안으로 물건이 쏟아지진 않을 것이라 말했다.

경기 수원시 망포동 C 공인중개업소 관계자는 "물건이 많이 나와 있다"면서도 "세법 개정안 여파로 다주택자들의 물건이 당장은 몰리지 않을 것이다. 오히려 지금은 가격이 올라가는 추세다"고 전했다.

인천 검단신도시 초기 분양 단지는 '검단신도시 호반베르디움', '검단금호어울림 센트럴', '검단신도시 유승한내들 에듀파크' 등이다. 이들은 1년 전매제한 기간 단지들이라 서울 내 투자자들에 관심을 받은 바 있다. 세법 개정안 발표되고 나서도 매수자들의 발걸음은 계속되고 있지만, 가격이 다소 높아져 매수세는 주춤한 상황이다. 

정부는 7.10 대책으로 분양권 전매시 1년 미만 양도소득세율은 최고 70%, 2년 이상은 60%까지 인상했다. 이에 세법 개정 시행 전까지 양도세를 떠넘겨 시세차익을 얻으려는 집주인들도 늘어났다. 양도세 전가는 일종의 '다운계약'이다. 

인천 서구 원당동 금호어울림센트럴 인근 A 공인중개업소 관계자는 "프리미엄은 1억3000만~1억5000만원 대를 봐야 한다"면서도 "1억3500만원이 프리미엄이라면 3900만원 정도 양도소득세를 매수자 부담으로 한다"고 말했다. 이어 "무주택자들은 상관이 없는데 '갈아타기'하는 분들의 양도세 중과가 문제다"고 덧붙였다.  

여경희 부동산114 수석연구원은 "새 아파트 선호는 계속되는 분위기고 가점이 낮은 수요는 청약을 기대하기 힘들다"며 "이런 수요들이 더러 분양권 시장으로 움직일 수 있다"고 전망했다.