호주 부동산이 한국인 투자자에게 매력적인 투자처로 부각되고 있다. 지난해 아시안 투자리포트(2016 Asian Investment Report)에 따르면 한국이 호주부동산에 투자한 금액만 2009년부터 8년간 2677억달러($AUD)에 달했다.
이는 최근 낮은 이자율과 환율 변화에 따른 긍정적인 집값 상승과 호주내 인구증가에 따른 주택 실수요 대비 공급 부족이 그 이유이다.
호주 8개의 주 중 가장 큰 뉴사우스웨일즈 (NSW) 주의 시드니는 최근 10년간 주택가격 상승세가 2배 이상에 달했다. 실제 필자가 주택구입을 위해 발품을 팔고 있을때도 호주 현지 부동산 업계 관계자들은 최근 몇년간 한국, 중국등의 외국인 부동산 투자가 눈에 띄게 늘었다고 입을 모았다.
호주는 이민자의 국가로 호주 유학 후 이민, 혹은 출신 국가에서의 경력을 바탕으로 이민 생활이 가능한 정책을 펼치고 있고 이를 통하여 부동산 투자에 있어 비자에 따른 특별한 제약없이 돈만 있다면 언제든 투자가능하다.
호주 부동산 투자의 첫걸음은 한국의 신규 분양 개념인 오프더플랜(Off the plan)을 이해하는데서 출발해야 한다. 오프더플랜이란 우리나라의 신규 분양 개념처럼 시공사가 실제 주택의 공사를 시작하기 전 부터 완공전까지 해당 주택을 판매 하는 경우를 말한다.
주택구매자는 신규 분양시 주택가격의 약 10% 정도의 계약금으로 시행사에게 해당 주택을 구매 할수 있고, 우리나라와 달리 호주는 중도금이 없고, 주택 완공 시점, 즉 입주시점에 나머지 잔금을 치루면 되기 때문에 분양권 구매 후 실재 공사가 완료되는 약 2~3년 간의 시간을 벌 수 있다. 이에 따른 시세 상승도 기대할수 있다.
또한 나머지 잔금에 대한 부담이 있을경우 전체 주택가격의 20~30% 정도를 주택 시행사에 납부하고 나머지 잔금을 저 금리에 은행에서 주택 담보 대출을 받을수 있다.
이러한 호주 신규 분양인 오프더플랜은 우리나라와 달리 청약제도가 없어 누구든지 해당주택 시행사 또는 주택 시행사의 대행 마케팅 업체를 찾아가 선착순으로 계약하는 방식이며, 또한 한국과 달리 실제 주택 내부를 형상화한 모델하우스가 없어 도면을 보거나 임시로 마련된 욕실, 주방 정도의 샘플만 보고 결정하는 경우가 대부분이다.
따라서 해당 주택 시행사의 과거 주택건설 경력과 마감재등을 구매자기 직접 꼼꼼히 살피고 실재 답사를 통해 구체적인 주택정보를 얻는 것이 필요하다.
호주의 주택구매는 한국의 공인중개사를 통한 주택 구매대행방식이 아닌 현지 변호사(solicitor)를 통해 구입 해야 하며, 이는 시행사의 변호사 그리고 주택 구매자의 변호사의 양방 계약을 통하여 법적 안정성을 보장받을 수 있다는 점도 다르다.
만약 호주의 영주권 또는 시민권자가 아닌 일반 외국인 신분에서 호주의 주택을 구매하려면 우선 계약서 사본과 함께 현지 변호사에게 FIRB(Forign Investment and Review Board 외국인 부동산 투자 승인서) 신청하고, 대략 2~4주정도의 승인기간 후 주택을 구매를 할수 있게 된다.
외국인 투자자는 호주 주택 계약서 상에 반드시 FIRB승인 여부 조건이 들어가야 함으로 만약 FIBR승인이 나지 않을 경우에 계약이 취소되는 동시에 납부된 계약금을 100% 환불이 가능하다.
호주는 외국인에게 비교적 쉬운 부동산 투자 난이도와 지난 10여년간의 가파른 부동산 가격 상승을 통하여 중국 그리고 다양한 외국인 및 이민자들의 투자를 불러모으는데 큰 역할을 했지만, 낮은 금리를 통한 대출 부채의 부담과 세계적인 금리 정책, 중국의 외환 반출 정책 등 다양한 이유로 호주 부동산을 보는 시각이 다소 부정적으로 흐르고 있는것도 사실이다.
지난 6월 1일 호주 연방정부의 발표에 따르면 7월 1일 부터 뉴사우스웨일즈 외국인 투자자 인지세 할증금을 4%에서 8%로 두 배로 올리고, 토지세는 0.75 %에서 2 %로 인상했다. 특히 시드니의 경우 외국투자자가 내야할 인지세가 12.8%까지 올랐다. 호주정부가 해외투자자의 과열된 투자를 막고 집값 안정을 위해 그동안 개방적이었던 시장에 제동을 걸은 것이다.
이는 단순히 호주 부동산의 가격상승을 기대로 투자를 하려고 하는 외국인들에게 확실한 가격상승을 기대하지 않고서야 쉽게 투자하기 힘든 실정이 됐다. 그럼에도 호주 정부의 ‘마스터플랜’ (신도시 개발 정책)과 신규 오프더플랜을 통한 주택건설을 통하여 현지 부동산 업자들과 외국인 투자자들의 열기는 쉽게 사그라지지 않고 있다.
호주 부동산의 현명한 투자를 위한 방법은 각 주마다 다른 법률을 적용받기 때문에 정확한 정보수집이 우선돼야 한다. 호주 최대의 도시인 시드니의 경우 투자 과열을 막기 위하여 외국인의 인지세를 올렸지만 빅토리아의 주도인 멜번이나 사우스오스트레일리아의 주도인 퍼스인 경우 여전히 인지세를 면제하고 있기 때문이다.
또한 시드니 인근 지역은 중심업무 지구(CBD) 근접성에 따라 가격 상승률이 천차만별이며, 새로 개발하는 신도시 정책에 따라 집값이 상승률이 상이하게 나타나고 있다.
다만 현지 부동산 업자들이 말하는 주택 시세와 실제 거래가 진행되고 있는 시세와는 다소 차이가 나는 경우가 흔하고 외국인의 투자 과열에 따른 세금 정책의 변동 등에 따라 투자 시 신중한 판단이 중요하다.
또한 호주는 전세의 개념이 없고 한국의 월세 개념으로 보통 매주 집세를 받는다. 이 주 세는 보증금이 작기 때문에 ( 통상적으로 1달 월세가 보증금이다 ) 은행에 융자가 있을 경우 은행에 갚아야 하는 비용이 집주인이 의무적으로 내야하는 스트라타 비용 ( 집 관리에 따른 비용 ) 등을 계산 했을때 월세보다 클 수가 있다. 이 경우 투자자는 반드시 일정 기간안에 집값 상승을 통한 이익이 있어야하는데, 실제 이 이익이 연방 정부의 잦은 외국인 투자 정책 변경과 호주 환율의 변동, 그리고 국제 금리 변화 등의 다양한 이유로 손해를 볼수도 있는 측면이 매우 크다. 이에 호주 부동산의 투자는 황금알을 낳는 거위가 아닌, 신중한 옥석가리기가 매우 중요한 시점이다.
