대한민국은 현재 ‘공동구매 공화국’이다. 동일 지역에 거주하는 지역맘끼리 정보를 공유해 육아용품을 공동구매하는 것은 이미 예전 일. 다른 엄마들을 새끼처럼 데리고 다닌다고 붙여진 일명 ‘돼지엄마’가 강남 사교육시장을 주도하고 있고, 인기상품을 함께 구매하면 가격을 할인해주는 공동구매 개념의 쇼핑몰인 소셜커머스가 기존 유통채널의 매출액을 넘보고 있는 상황이다.

인기 상품을 여러 명이 함께 주문하면 가격을 할인해주는 공동구매는 인터넷 쇼핑을 넘어 은행 예금 상품, 스드메(혼수패키지), 아파트까지 그 영역을 확장하고 있다. 공동구매 아파트로 통하는 지역주택조합아파트도 전국적으로 100여개 이상이 분양 및 건설을 하고 있어 최전성기를 누리고 있다. 저금리 시대에 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가의 인기도 나날이 치솟고 있는 가운데, 부동산 공동구매의 상가판이라고 할 수 있는 ‘생활대책용지(일명 상가딱지)’의 매물은 현재 품귀현상이 일어날 정도로 폭발적인 인기를 얻고 있다. 부동산 공동구매의 끝판왕이라고 할 수 있는 ‘생활대책용지’에 대해서 살펴보자.

생활대책용지는 신도시 택지개발예정지구 내에서 기존에 영업을 하거나 농축산업을 하던 생업종사자에게 생활대책 보상 차원에서 제공하는 상가용지 우선 분양권(상가딱지)을 말한다. 생활대책용지 대상자는 본인 소유의 모든 토지 및 물건 등을 협의에 의해 보상을 받은 사람으로 공람공고일 1년 전부터 이주자택지공급대상자, 영업 보상이나 축산 보상을 받거나 일정 규모 이상의 영농 또는 시설채소농 및 화훼농이 대상자다. 생계보상 차원에서 1인당 공급되는 기준은 20~27㎡(6~8평)이며, 신도시‧택지지구 내 근린상업용지나 근린생활시설용지를 우선 분양받을 수 있는 권리가 주어진다. 단독으로 권리행사가 어렵기 때문에 생활 대책 보상자들이 비법인 조합을 결성해 661㎡(200평)~ 991㎡(300평)의 상업용지를 공급받는 게 일반적이다.

생활대책용지 대상자의 권리는 대상자들이 자율적으로 결성한 조합을 통해 행사되므로 권리행사를 위해서는 반드시 조합원에 가입해야 한다. 근린상업시설은 약 300평 전후, 근린생활시설용지는 약 200평 전후이기에 보통 30~40명의 대상자들이 모여 조합을 구성하는 것이 일반적이다. 조합은 크게 두 가지로 나눌 수 있는데, 시행조합과 처분조합이다.

시행조합은 개발 주체(LH 등)로부터 토지를 공급받은 후 상가분양 후 이익금을 조합원과 배분하는 형식이다. 처분조합은 개발 주체(LH 등)로부터 토지를 공급받은 후 바로 매매해 차익금을 조합원과 배분하는 형식이다. 시행조합이 처분조합보다 수익성은 더 높은 반면 분양 악화에 따른 위험성도 상대적으로 큰 편이다. 따라서 어떤 조합에 가입할지 신중하게 고려한 후 가입하는 것이 좋겠다.

생활대책용지가 관심을 끄는 이유는 투자금 2000~3000만원으로도 투자가 가능하며 투자성이 높다는 점이다. 우선 생활대책용지에 투자하려면 택지가 조성될 가능성이 있는 지역에 투자 초점을 맞춰야 한다. 생활대책용지가 6~8평으로 투자 규모가 크지 않고, 추후 택지 분양 시 감정가로 공급되기 때문에 경쟁 입찰로 공급되는 일반 분양에 비해 상당히 저렴한 가격에 토지를 구입할 수 있어 투자성(수익률)이 높다.

생활대책용지의 투자성은 이미 조성된 신도시를 통해서 입증된 바 있다. 판교의 경우 8평의 생활대책용지가 1억~2억원 사이에서 거래되었는데, 중심상업용지 일반 분양의 평균입찰가는 평당 6500~9500만원에 낙찰돼 생활대책용지를 구입한 사람들은 큰 이득을 보았다.

생활대책용지를 투자해 수익을 내는 방법은 크게 2가지로 구분된다. 첫째, 조합을 설립해 필지를 지정받아 건축 행위 후 분양을 통해 수익을 내는 방법이다. 가장 통상적으로 쓰이는 방법으로 투자원금 대비 평균 200~300%의 수익을 낼 수 있는 것으로 알려져 있다. 둘째는 필지를 지정받아 건축 행위 전 프리미엄 수익을 보고 파는 것이다. 앞선 방법보다 수익률은 떨어지지만 단기투자가 가능해 각광을 받고 있다.

생활대책용지 투자 시 가장 최적의 매수 타이밍은 공람 공고일 이전에 원주민에게 직접 매입해야 한다는 것이다. 매매 대상 자체가 ‘분양받을 권리’라도 매입 후 일정 기간 동안 타인의 명의로 보유해야 하는 경우가 있을 수 있어 원주민이 다른 사람에게 또 되파는 이중매매 가능성이 존재한다. 임차농의 경우라면 토지주의 허가를 통해 토지를 사용하고 있는지 임대료(도지세) 영수증 등을 반드시 확인해야 이중매매의 위험을 피할 수 있다.

또 예상보다 투자 기간이 길어질 수 있기 때문에 이에 대비해 경작 등 토지 활용법에 대해서도 계획을 세우는 게 좋다. 마지막으로 공급받을 수 있는 분양권의 평수가 착오로 통해 달라지는 것이다. 1군 영농자로 분류되어 생활대책용지 8평을 받을 수 있다고 생각해 8평을 매매한 후, 추후 대상면적이 6평으로 줄어든다면 이에 따른 손해가 발생할 수 있다. 명확한 권리 분석을 통해 공급받을 수 있는 분양평수를 파악해야 한다.

생활대책용지 매수 후 조합 가입 시에도 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 첫째, 개발 경험이 풍부하고 전문성을 갖춘 조합을 찾아야 한다. 조합 결성, 운영, 건축, 분양, 청산까지 어느 단계도 쉬운 것이 없기에 전문적인 식견을 갖춘 조합을 선택해야 한다. 둘째, 사업 흐름과 개발 진행과정 그리고 예상수익률에 대한 구체적인 설명과 검토 분석이 가능한 조합을 선택해야 한다. 마지막으로 시행사의 재정 상태, 대표의 도덕성 등을 살펴봐야 한다. 얼마 전 시행조합 대표의 횡령사건으로 문제가 된 경우도 있었다.

조합 가입 이후에도 주의를 기울어야 한다. 처분조합의 경우 계약금 납부 후 중도금을 연체하며 필지를 처분하는데, 만약 경기가 좋지 않아 매수자가 나타나지 않을 경우 고리의 연체이자를 계속적으로 납부해야 한다. 일례로 동탄신도시 처분조합의 경우 눈덩이처럼 불어나는 고리의 연체이자로 인해 조합원들이 땅을 빼앗길 상황에 놓여있으며, 최근 개발한 광교신도시도 제때 대금을 납부하지 못해 연 12% 연체이자가 부과되는 필지가 10필지나 되는 곳으로 알려져 있다. 연체가 지속되면 사업 주체는 계약자들과 계약해지가 들어가고 이에 따른 막대한 경제적 손실이 발생할 수 있다.

시행조합은 위험성이 더 많다. 다수의 시행조합이 난립하면서 조합을 구성한 시행사들은 조합에 가입하지 않은 주민들을 대상으로 개발이익 배분율을 5대 5, 6대 4, 9대 1 등 다양하게 내걸고 가입을 권유하고 있다. 최근에는 여기서 한 발 더 나가 확정이익을 보장해주는 곳도 등장했다. 그러나 경제 불황으로 분양 시장이 악화되면 당초 예상보다 수익성이 나빠질 수밖에 없고, 무리한 대출로 인해 손해가 발생할 수도 있다. 실제 광교신도시에서는 손실을 조합원들에 떠넘긴 시행사 대표를 조합 측에서 형사고소하는 갈등이 빚어지기도 했다.

대다수의 부동산 전문가는 생활대책용지 투자에 대해 부정적이다. 위험성이 너무나 높은 상품이고, 분쟁을 일으킬 요소가 다분하기 때문이다. 상가용지 공급대상자가 확정되지 않은 상태에서 불법 전매가 이뤄져 피해를 당할 수 있고 용지 공급을 받을 수 없는 조합이 ‘물딱지’를 거래하는 경우 거래 자체가 불법인 만큼 법의 보호를 받지 못해 피해를 입게 된다.

그러나 필자가 본 생활대책용지 투자는 ‘양날의 검’이라 생각된다. 앞서 말한 위험성과 반대로 전문가의 도움을 받아 진행한다면 소액으로 큰 수익을 얻을 수 있는 틈새 투자처가 될 수 있다는 생각이다. 생활대책용지 투자의 장밋빛 전망에 현혹되지 말고 가장 중요한 것은 투자자 본인이 먼저 투자 상품에 대한 철저한 조사와 연구가 요구된다 하겠다.