인플레이션 헤지 자산 매력이 컸던 리츠가 글로벌 금리인상 우려에 주가가 힘을 못 쓰고 있다. 다만 금리 부담이 큰 상장 리츠들이 자산 처분 및 포트폴리오 조정 등 주주 수익 환원을 위해 적극 대응하고 있는 모습이다.

5일 한국거래소에 따르면 5일 KRX 리츠인프라지수는 1661.09포인트로 장을 마감했다. 이는 지난달 1일 1704.23포인트에 비해 2.53% 하락했다. 최근 6개월로 범위를 넓히면 11.08% 떨어졌다. 올초 1934.88포인트(1월12일)까지 올랐던 것을 감안하면 연중 지속 하락한 것이다.

상장리츠의 주가 부진은 높은 인플레이션과 각국 중앙은행들의 가파른 금리인상이 직접적인 이유로 꼽힌다. 단기적으로 이자비용 증가로 인한 실적 악화가 예상되기 때문이다.

8월에는 시장에서 연준이 내년 상반기 중 금리인하로 돌아설 것이라는 ‘연준 피봇’ 기대감이 커지며 상장리츠의 주가가 반등하기도 했지만 잭슨홀미팅에서 강한 긴축 의지를 드러냄에 따라 금리인상 우려가 재부각됐다.

장현철 한국투자증권 연구원은 “글로벌 상장리츠는 리츠임과 동시에 상장돼 있기 때문에 상장주식의 성격도 동시에 갖는다”며 “안정적인 인컴을 제공하는 부동산을 보유하고 있음에도 가격 변동이 크게 나타난다”고 밝혔다.

장 연구원은 이어 “여전한 인플레이션 헤지 자산으로서의 매력은 경기침체 가능성 및 투자심리 위축으로 인해 희석될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

미국을 중심으로 코로나 이후 크게 상승한 리츠가 연초 이후 주식시장과 함께 조정을 받고 있는 것은 긴축에 따른 금리 급등과 함께 리츠가 부담해야 하는 이자비용이 점점 커지고 있다는 설명이다.

다만 최근 상장리츠들은 금리 부담으로 자산을 편입하기보다 가치가 오른 자산을 처분하고 포트폴리오를 조정함으로써 주주 수익환원에 적극 대응하고 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 “코람코에너지리츠는 12개 주유소를 매각했고, 신한알파리츠는 용산더프라임타워의 매각을 추진 중”이라며 “최근 2~3년간 부동산 가격이 급등했기에 부동산 거래가 한산해졌음에도 리츠들의 자산 매각은 원활히 이뤄지고 처분수익도 크게 발생하고 있다”고 설명했다.

또 "부동산투자회사법에 의해 처분이익은 모두 해당 기수에 주주에게 특별배당으로 지급된다“며 ”부동산과 관련된 투자활동과 매입 및 운용도 중요하지만 매각을 통한 엑시트가 가장 중요하다는 점에서 상장리츠들의 운용역량이 점차 검증되고 있다“고 전했다. 자산 매각을 통한 특별 배당은 단기 주가흐름에 긍정적으로 작용한다.

배상영 대신증권 연구원은 “리츠 시장 조정의 이유는 금리”라며 “시계열이 긴 미국 리츠의 성과를 분석해보면 고금리/고물가 시기에 주식 대비 상대 성과가 우수한 것으로 나타나지만 금리 상승 구간에서는 상대성과가 저조했다”고 밝혔다.