[이코노믹리뷰=금교영 기자] 올해 상업용 부동산은 색깔 있는 상권이 부상하고, 도심 내 물류센터 침투 현상이 두드러질 전망이다. 특히, 글로벌 금리 인상에 따라 기회와 위기가 공존하고 IT기업의 요구를 채우는 틈새 상품 즉, 지식산업센터와 데이터센터 등의 상품 개발이 활발할 것으로 기대된다.

알스퀘어 선정 상업용부동산 5대 키워드
알스퀘어 선정 상업용부동산 5대 키워드

4일 부동산 데이터 기업 알스퀘어는 이 같은 내용을 담은 2022년 상업용 부동산 5대 키워드를 선했다.

5대 키워드는 ▲특색 있는 오프라인 리테일 부상 ▲도심 물류센터의 진화 ▲금리 상승 따른 부동산 시장 지각변동 ▲지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 부각 ▲ESG 바람 부는 상업용 인테리어 등이다.

먼저 색깔있는 리테일 부상을 살펴보면, 코로나19 팬데믹으로 서울 상권 운명이 엇갈린 가운데, 올해는 젊은 세대의 관심을 끄는 브랜드가 밀집한 상권이 생존할 것으로 예상된다. 최근 MZ가 선호하는 식음료·의류 브랜드가 모여드는 서울 성수, 한남, 신사, 압구정동 일대가 대표적이다. 이들 지역의 상권은 지난해 3분기 기준으로 공실률이 신사 7.7%, 청담 0%, 뚝섬 0% 등으로 낮은 반면, 명동 43.3%, 홍대 및 합정 27.7%에 달했다.

알스퀘어는 “MZ 세대는 기억에 남거나 남들과 다른 형태의 소비를 추구한다”며 “고급 식음료와 유행을 이끄는 브랜드가 몰린 곳과 그렇지 않은 상권 운명이 올해 선명하게 갈릴 것”이라고 평가했다.

도심 물류 진화와 관련해서는 쿠팡, 마켓컬리(컬리), 배달의민족(우아한형제들) 등 이커머스 업체의 배송 시간 단축 경쟁으로 다크스토어 형태의 물류 시설이 경쟁적으로 들어서며 도심 물류센터가 일반화될 것으로 전망했다.

알스퀘어에 따르면 지난해 말 기준, 서울에만 약 470개의 물류창고가 있는 것으로 집계됐다. 대부분은 당일 배송 업체들이 사용하는 도심형 창고로 다크스토어를 찾는 업체가 잇따른다는 점을 중요시 했다. 이커머스 고객이 크게 늘어난 데다 배달의민족 B마트, 쿠팡이츠 등 딜리버리 서비스가 소비자와 더 가까운 곳에 물류 거점을 마련할 필요성이 커져서다.

다크스토어는 ‘어두운 가게’라는 의미처럼 소비자가 직접 방문해 제품을 구매하는 곳이 아니라, 제품 분류와 포장·배송만을 담당하는 매장이다. 최근에는 롯데마트와 GS25, 홈플러스 등도 오프라인 매장을 다크스토어로 바꾸면서 도심 자체가 물류 거점이 되는 현상이 가속화될 것으로 내다봤다.

금리 상승 따른 상업용 부동산 시장 양극화 가속과 관련해 위기와 기회가 공존할 것으로 분석했다. 금리 인상 시기에는 기업의 이자 부담이 커져 보통 매매시장엔 '악재'로 작용한다. 2021년 서울과 판교·분당의 100억원 이상 오피스의 총 거래액은 17조2,560억원으로 사상 최고치를 기록했는데, 올해는 이런 흐름이 둔화할 가능성이 크다.

반면, 주택시장 규제와 안전자산 선호 현상으로 여전히 투자 수요는 풍부하다. 이 점은 상업용 부동산에 '기회'다. 입지와 개발 전망, 수익률에 따라 입지 조건이 우수한 부동산이 부각될 수 있기 때문이다. 또한, 임대차 시장은 양극화될 것으로 예상했다. 금리 상승에 따라 임대료가 오르면서 강남과 판교처럼 우수 인력 채용이 용이한 입지 좋은 곳과 그렇지 않은 곳의 구분이 뚜렷해진다.

진원창 알스퀘어 빅데이터 실장은 "기준금리 상승과 높은 시장 가격 때문에 기대 수익률이 낮아져 빌딩 매입 후 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 투자가 늘 것"이라고 전망했다.

주택시장 분위기가 가라앉으면서 지식산업센터(지산)와 데이터센터 등 틈새 상품 개발이 증가할 전망이다. 지산의 경우 대출 규제가 적용되지 않는 데다 분양권 전매 제한이 없어 투자 수요가 살아있다. 중소기업이 입주하는 오피스 형태를 벗어나 제조 공장이 들어서는 공장형 지식산업센터가 유망하다는 시각도 있다.

또한, 데이터센터는 IT와 모바일 중심으로 산업계가 재편되면서 성장성 높은 아이템으로 꼽힌다. 알스퀘어는 “데이터센터는 고객사 엔지니어 접근성이 좋고, 전력·네트워크 공급이 충분하며 도심과 가까워야 한다”며 “우수한 입지 조건으로 향후 투자가치 상승을 기대할 수 있다는 의미”라고 설명했다.

마지막으로 상업시설 인테리어 시장의 ESG(환경, 사회, 지배구조) 열풍을 꼽았다. 코로나19 팬데믹 장기화로 오피스 환경은 대규모 인원이 밀집한 형태보다 구성원이 집처럼 안락함을 누릴 수 있는 구조로 재편되고, 식물과 흙 등 친환경·재활용 소재를 활용한 인테리어·익스테리어가 대중화될 것으로 보인다.

실제 인테리어 기업 LX하우시스와 현대L&C는 각각 ‘새로운 코지(cozy·아늑한) 스타일’과 회복 탄력성을 뜻하는 ‘리질리언스(resilience)’를 올해 인테리어 트렌드로 꼽은 바 있다.