[이코노믹리뷰=진종식 기자] 주택연금이 은퇴자들의 노후생활 보장수단으로 부상하고 있다. 특히 거주하고 있는 집 한 채가 총 자산인 경우, 노후보장을 위한 상품으로 더욱 부각된다. 최근 부동산 가격 상승으로 보유 주택을 담보로 주택연금에 가입하면 평생 집에서 거주하며 연금을 받아 안정적인 노후생활을 영위할 수 있게 됐다.

최근 주택연금 제도 개선으로 가입 기준이 완화돼 가입대상 주택가격이 '공시가격 9억원 이하'(시가 12억∼13억원 수준) 수준으로 문턱을 낮춰 더 많은 사람이 이용할 수 있게 됐다. 종전에는 시가 9억원 초과 고가주택은 가입이 불가했다.

또 배우자에게 주택연금 수급권이 자동 승계되는 신탁제도가 도입돼 공동상속인 간 다툼없이 배우자에게 연금 수익권이 자동승계될 수 있도록 개선됐다. 종전에는 공동상속인(배우자, 자녀 등) 간 지분 다툼으로 연금 지급이 중단되는 사례가 발생했다.

그러나 이제 상속에 의한 승계를 신탁방식에 의한 배우자 승계를 선택하면 연금가입자가 먼저 사망한 경우 신탁계약에 따라 공동상속인(자녀)의 동의나 별도 등기절차 없이 배우자에게 자동승계돼 연금 지급이 중단되는 일이 사전에 예방되게 개선됐다.

주택연금은 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 은퇴자들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금제도다.

가입대상은 주택의 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민으로 만 55세 이상이며, 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상 기초연금수급자이면 우대를 받을 수 있다.

채무관계자 자격은 주택연금의 채무관계자(주택소유자 및 배우자)가 의사능력 및 행위능력이 있어야 한다. 치매 등의 이유로 의사능력이나 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있다.

보유주택 조건은 부부 기준 공시가격 9억원 이하의 주택을 소유하고 있어야 하며, 다주택자라도 합산 가격이 9억원 이하면 가능하다. 9억원 초과 2주택자는 3년 안에 1개의 주택을 매도하면 가입이 가능하다. 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입이 가능하고, 주거용 오피스텔도 가입할 수 있다.

거주요건은 가입자 또는 배우자가 주택연금 가입주택을 실제 거주지로 사용해야 한다. 해당주택을 전세나 월세로 내어주고 있을 경우에는 가입이 불가하다. 단, 부부 중 한 명이 거주를 하면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 내주는 경우는 가입 가능하다.

또 저당권방식은 전세를 준 주택 경우 주택연금 가입이 어려우나, 신탁방식은 주택소유권과 임대차보증금이 수탁자인 공사로 이전돼 채권 확보가 용이하므로 유휴공간 임대활용이 가능해 추가소득 창출도 가능하다.

가입자가 질병 치료 목적으로 병원이나 요양 시설에 입원하게 된 경우, 자녀 봉양을 받기 위해 자녀 집에 살게 된 경우 등 특별한 개인 사정이 있으면 주택연금을 계속 받을 수 있다. 그렇지 않고 이사를 한 경우에는 이사 간 주택을 담보로 주택연금에 재가입해야 한다. 이 과정에서 월 수령액이 달라질 수 있고, 보증료가 추가로 발생할 수 있다.

주택연금 수령액 산정기준은 주택연금 가입 당시 주택 가격과 가입자의 나이, 기대수명, 집값 상승률, 금리에 따라 다르다. 또 종신 지급, 확정 기간, 대출상환, 우대방식에 따라서도 달라진다.

주택연금 가입자가 모두 사망하면 해당 주택을 팔아 그동안의 대출 원리금을 상환하고, 주택연금 대출 원리금이 주택가격을 초과하면 그 차액은 한국주택금융공사가 떠안는다. 반대로 주택 가격이 대출 원리금을 넘어서면 대출금을 상환하고 남은 주택 처분금액은 상속자에게 반환된다.

연금 지급방식은 ▶종신방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식 ▶확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식 ▶대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식 ▶우대방식 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 1.5억원 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식 등이 있다.

월지급 연금액은 예를 들어 현재 70세인 가입자가 주택가격 5억원인 주택을 가입한 경우 종신지급방식에 의한 정액형의 월지급 연금은 153.5만원이고, 3억원인 주택을 가입한 경우에는 매월 92.1만원을 연금으로 받을 수 있다.(2021년 2월 1일 기준)

배우자 승계는 ▶저당권 방식-연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계가 가능하다. 또 신탁방식-연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계가 가능하다.

<장점>

▶세제 혜택= ①가입주택이 5억원 이하인 1가구 1주택자는 재산세의 25%를 감면받을 수 있다.(5억 초과주택은 5억까지) ②대출이자비용 지급분에 대해 연간 200만원 한도내에서 소득공제 헤택을 받을 수 있다. ③저당권 설정시 주택공시가격이 5억원 이하인 1가구 1주택자는 등록면허세 75%를 감면, 5억원 이하 1가구 1주택자가 아닌 경우는 등록면허세액이 400만원 이하인 경우 75%를 감면받고, 400만원 초과하는 경우 300만원까지 공제받는다. 농어촌 특별세 면제(등록 세액의 20%), 국립주택채권 매입이 면제된다.

▶예측가능성= 주택연금 가입자가 사망 시까지 연금 지급 중단의 위험이 없으며, 가입자와 배우자의 평생 거주를 보장한다. 부부 중 한 명이 사망한 경우에도 연금액의 감액없이 100% 동일 금액이 지급된다.

▶합리적인 상속= 부부가 모두 사망했을 경우 주택을 처분해서 정산하게 되면 연금수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않고, 반대로 처분후 정산 집값이 남으면 남은 금액을 상속인에게 돌려준다. 또 연금가입자가 사망시 신탁방식에 의해 배우자가 수익권을 취득하여 공동상속인의 동의 없이 주택연금 수급권이 배우자에게 자동 승계된다.

▶연금 수령 지속성=연금 받는 도중 소유 주택에 대한 재건축, 재개발, 리모델링 사업이 진행되더라도 연금은 계속 지급된다.

<단점>

▶처음 약정 당시 주택가격을 기준으로 연금액이 결정되면 중도에 주택가격 상승률이나 물가상승률이 반영되지 않는다.

▶주택연금은 대출상품으로 분류되어 가입할 때 주택 가격의 1.5%에 해당하는 보증료를 일시납으로 내야 한다. 만약 중도해지할 경우 받은 연금액과 이자를 한꺼번에 반환해야 하며 3년간 재가입이 불가하다.

▶주택연금은 중도해지수수료가 없지만, 만약 중도해지를 할 경우 초기보증료(주택가격의 1.5%)는 돌려받을 수 없다. 만약 3년 경과후 재가입을 고려한다면 연금 수령액 상승분이 보증료 보다 많은지 적은지 여부를 따져봐야 한다.

▶거주지를 마음대로 옮길 수 없으며, 인정되는 사유(질병 치료-자녀 봉양 등)를 제외하고는 1년 이상 거주하는 집을 이동할 수 없다.

주택금융공사에 따르면 올해 3월말 기준 총 주택연금 가입자는 8만3,680명이다. 가입자의 평균 연령은 72세, 연금 평균 지급금은 105만원, 평균 주택가격은 3억1,300만원으로 집계됐다.

연금지급방식은 종신지급방식이 63.92%로 가장 많았다. 다음은 종신혼합방식 22.38%, 우대지급방식 6.88%, 대출상환방식 2.91% 순으로 많이 이용하는 것으로 나타났다.

연금 지급유형은 동일한 금액이 지급되는 정액형이 70.61%로 가장 많은 선택을 받았다. 다음으로 처음에는 많이 받고 갈수록 줄어드는 전후후박형이 24.48%, 계속해서 줄어드는 감소형이 4.68%로 동일한 금액을 안정적으로 받기를 원하는 비율이 가장 높았다.