[이코노믹리뷰=권일구 기자]국내 3대 분양대행사로 꼽혔던 회사의 임원직을 과감히 던져버렸다. 다들 ‘미분양 털이’ 라는 업무가 주어지면, 손사래 치며 피하기 일쑤지만, 솔선수범해 모두 완판 한 ‘미분양의 하이에나’로 통했다. 현재는 법인을 설립한지 횟수로 3년이라는 시간이 흘렀다. 고생 끝에 낙이 온다고 했던가, 조금씩 날개를 펼치며 비상을 준비 중에 있다. 주인공 문상동 구도D&C 대표와 영업 노하우와 현 부동산시장을 점검하는 시간을 가졌다.

주식회사 구도D&C를 이끌고 있는 대표이사로, 부동산 관련된 업을 20년 넘게 이어가고 있다. 지난 2019년 말까지 국내 굴지의 분양대행사에서 근무하다 법인을 설립했다. 이 일이 자신에게 딱 맞는 ‘업무’라 생각해 보다 전문적인 지식을 습득하고자 한양대학교 부동산법학 박사 과정을 준비 중인 예비 박사님이다.

문상동 대표는 비교적 어린나이에 임원 자리에 올랐다. 그러다 보니 내려올 자신의 모습이 그려졌다. 더 늦은 나이에 퇴사하면 에너지가 없을 것 같다는 생각에 ‘박수칠 때 떠나자’는 마음으로 43살 되던 해에 과감히 사직서를 던졌다. 문 대표의 꿈은 군수다. 다소 뜬금없는 소리로 들릴지 모르지만, 회사가 어느 정도 성장하고 나면 이 꿈을 이루기 위해 열심히 공부중 이라고 농담 반 진담 반으로 이야기를 들려줬다. 정말 잘 할 자신이 있다면서.

그가 태어나고 자란 섬의 군수. 부동산은 기획이고, 구도를 잘 잡아야하고 또 고객의 니즈를 파악해야 하는데 이런 전반적인 일들을 다 해봤기 때문에 섬의 발전을 위해 어떻게 하면 되겠다는 계획을 세워뒀다고 한다.

문 대표 입장에서 창업을 준비를 하더라도 사업을 할 수 있는 능력이 되냐 안 되냐가 중요한 문제였다. 그러다보니 아파트 같은 규모가 큰 상품은 지금시점에서 할 수 있는 영역은 아니기에 과감히 미련을 버리고, 규모가 작은 오피스텔부터 분양사업에 나섰다. 업역이 모자람을 인정하고, 이에 비주거 상품을 위주로 사업하면서 성공하고, 또 수주해서 업역을 확대해 가는 전략을 세웠다. 이 분야가 결코 쉽지만은 않다는 게 문 대표의 설명이다.

그는 항상 일을 하면서 강조하는 것이 바로 ‘구도’를 잘 잡아야한다는 것이다. 문제 발생 시 여러 대안을 가지고 있어야 대응할 수 있기 때문에 다양한 계획이 항상 준비되어 있어야 한다. 그렇게 탄생한 회사가 바로 ‘구도’다. 영문으로는 ‘GOODO’, 발음은 굳오(5). 좋은 5가지의 뜻도 내포하고 있다.

그는 “사명을 빌리자면, 최근엔 분양만으로 마무리 하는 것이 아니고 입주부터 잔금까지 납부할 수 있게끔 애프터서비스가 동반돼야한다”며 “분양부터 입주까지 플랜을 잡는 것. 즉 분양· 입주마케팅·광고·시장조사·임대알선까지 통틀어 할 수 있다는 장점이 있다”고 설명했다.

그는 남들이 포기한 현장을 항상 성공한 현장으로 변모시켰다. 의왕에서도 그랬고, 서울 월계와 신당, 판교에서도 그랬다. 그는 회사생활이나 사업을 함에 있어서도 마찬가지지만 마침표를 잘 찍어야 한다고 늘 강조한다. 대신 마침표를 찍으려면, 항상 책임이 동반된다. 다들 책임을 전가하는 부분이 많은데 그는 끝까지 책임져 마무리했다. 분양을 완료 시킨다는 목표를 가지고 장기적으로 계획을 많이 짰기 때문에 가능한 일이다. 그는 소신을 밝혔다. ‘잘 되는 건 기본이다. 더 잘되게끔 노력해서 만들면 된다. 안 되는 건 없다. 시간이 문제다’라고.

고객과 호흡하면 처음에는 반감을 느끼지만 단발성이 아닌 지속적으로 입주때까지 관리를 해주면 고객들의 호응도가 굉장히 좋아진다. 그가 직접 현장에서 경험 해보니 고객들의 만족도가 높았다. 이에 문 대표는 이 같은 시스템을 ‘구도’만이 가지고 있는 노하우로 고객들의 가려운 부분, 전월세, 전매, 입주, 세금 등의 법률적 부분까지 서비스 해 줌으로써 회사와 고객이 서로 윈-윈 할 수 있는 차별성이 갖춰졌다고 평가했다.

문 대표는 현 부동산 정책에 대해 쓴 소리와 조언을 아끼지 않았다. 정부는 수많은 부동산 정책을 통해서 시장을 인위적으로 잡겠다고 정책을 냈다. 그는 “물건을 살 때 내는 취득세, 가지고 있을 때 내는 보유세(재산세 종부세), 물건을 팔았을 때 차액을 내는 양도세 등이 있는데, 실질적으로 물건을 많이 가지고 있는 사람들로부터 나오게 하려면 무엇인가에 대한 대가를 줘야한다”며 “그런데 취득세나 양도세 비율을 많이 올려버리면 이들은 이러지도 저러지도 못한다. 선의의 피해자가 발생할 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “여기저기 집값이 10억원을 안 넘은 곳이 없을 정도다. 요즘 젊은 친구들은 집을 살 수가 없다. 목표를 이룰 수도 꿈을 꿀 수도 없다. 현실박탈감을 느낄 수밖에 없는 상황이 됐다”며 “정부가 집을 살 수 있는 출입구를 막았으니 다주택자들은 보증금 받고 나머지 월세로 돌려버린다. 세입자는 집도 못 사지만 사고 싶어도 월세 비중이 많아져 돈을 모을 수 가 없다. 우리만의 전세제도가 점점 사라지고 있다”고 우려했다.

또한 정부는 부동산세 강화로 아파트 물량이 시장에 많이 나올 것으로 예측했지만 전문가들은 인정하지 않았다. 바로 세금 때문이다. 문 대표는 “양도세는 1일자로 최대 구간을 따지면 75%인데 증여세는 구간에 따라서 10~50%밖에 안 낸다. 그러면 갭 차이가 벌써 25%가 난다. 자식에게 증여를 해 버리는 게 더 낫지 팔아서 현금화 한다는 얘길 안한다. 그렇게 되면 오히려 세입자들에게 전가를 해버린다. 선의의 피해자가 발생하는 것”이라고 꼬집었다.

또한, 임대사업자 기간 완료일을 앞두고 부동산 거품이 꺼질 수 있다는 경고도 잊지 않았다. 그는 “주택 임대사업의 경우 사업 기간이 10년인데 물량만 약 150만호 정도로 기억하고 있다. 이 중 80%가 일반 주택이고 나머지가 아파트에 해당된다”며 “지난 2015년에 사업자 등록제가 시행됐으니, 오는 2025년에 도래한다. 시장에 물량이 풀어지게 되면 가격 조정이 불가피 할 수 있다”고 설명했다.

그래도 역시 부동산 상품 1순위로 ‘아파트’를 꼽았다. 환금성이 좋고 누구나 선호하는 상품이라는 점 때문이다. 그는 “자금이 있으면 당연히 아파트를 사는게 맞다”며 “세금에 대한 부담이 있겠지만 그래도 아파트가 1순위다. 젊은 층이나 신혼부부들은 3기 신도시 청약에 무조건 도전해야 한다”고 강조했다.

최근 투자의 경향이 규제로 인해 주거에서 비주거로 옮겨가는 추세다. 이와 관련해 문 대표는 금액이 크면 꼬마빌딩, 이어 상가, 오피스텔, 지식산업센터(지산), 오피스, 생활형숙박시설(생숙) 등의 비주거 시설에 눈여겨 볼 필요가 있다고 설명했다. 이 가운데 상가의 경우 위치에 따라 또 업종에 따라 상품의 가치가 달라진다는 점은 유의해야 한다. 생숙은 주거가 불가능하기 때문에 강릉, 속초, 부산 등의 관광지를 위주로, 지산은 주변으로 업무시설이 많이 분포되어 있는 곳이 유리하며, 오피스텔은 서울 중심부 수요가 많은 지역을 추천했다.

최근 지산도 투자 상품으로 인기를 끌고 있는데 일반인의 경우 계약일로 20일 이내에만 임대사업자를 내면 부가세를 환급받을 수 있다는 점도 팁이다.

부동산을 바라보는 연령층에 따라 관점이 다르다. 그는 먼저, 젊은 층은 투자보다는 자금 확보가 먼저고 준비가 우선이라고 강조한다. 청약통장은 무조건 만들어야 한다. 그는 “청약 조건 중에는 먼저 세대주가 돼야 한다. 청약은 선택이 아닌 필수이기 때문이다”며 “무조건 필수로 해놓고 3기 신도시에 도전해라. 가점이 안 되도 부동산은 당장이 아닌 준비해서 기회가 올 때 잡을 수 있는 역량이 돼야한다. 천천히 그리고 멀리 봐야한다”고 조언했다.

두 번째로, 본인이 여유자금이 된다면 ‘갭’ 투자로 개발 유력지역에 빌라를 사놓는 것도 좋은 방법이다. 재개발·재건축 시 이에 대한 분양권 등을 기대하는 것인데, 다만 현금청산 우려 지역 등은 잘 파악해야 한다.

셋째, 저평가 도심지를 발품을 팔아서 찾아야 한다. 오피스텔도 지역에 따라 사업주체에 따라 가격이 천차만별이다. 문 대표는 “오피스텔의 경우, 숭인동이 3.3㎡당 평균 3,000만원대인데 을지로는 6,000만원대, 강남은 구 15평이 20억원을 넘겼다”며 “인근 중개업소도 많이 돌고, 모델하우스도 많이 다니면서 트렌드를 익혀야 한다”고 설명했다.

또 서울에서 수익형 부동산 인기 지역으로 종로구와 강남구, 영등포 3곳을 뽑았다. 이 중 종로구의 경우 주거비율이 18%밖에 안 되고 나머지가 다 업무시설이어서 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 게다가 서울시도시재생사업으로 묶여있는 창신동과 숭인동이 개발 될 것으로 기대하고 있다. 영등포는 ‘노른자’라고 표현했다. 신길과 신림이 그가 선택한 지역이다.

그는 “좋은 것만 보지 말고 안 좋은 것도 많이 봐야한다”며 “왜 망했는지, 왜 실패했는지 등은 당장 안 좋게 들리겠지만, 내가 할 때 그런 사례를 비껴가면 그 만큼 성공 확률이 높아지기 때문이다. 부동산은 다 임자가 있다. 때가 안 맞으면 절대 살 수 없는 상품”이라고 말했다.

현재 구도D&C는 숙명종합건설이 시행한 ‘에비뉴 청계’ 아파트와 오피스텔을 분양 중이다. 사업지는 종로구 숭인동 위치한다. 신설동역까지 도보 3~4분, 청계천이 바로 앞으로 힐링 가능하고, 강남 종로 직주근접 거리다. 출퇴근 30분 이내로 시간적 여유가 있다. 일산이나 위성도시의 경우 대중교통 이용해도 1시간이다. 시간적 절약이 가능하다. 주변 생활인프라 잘 형성되어 있는데 사업지가 동대문 풍물시장 라인이고 피혁거리가 형성이 되어 있다 보니 오후 5시 이후면 소음에서 자유롭다. 이 사업장의 장점은 전매가 가능한 곳이라는 점이다. 시세차익이 가능하고 주변보다 가격적인 경쟁력도 있다.