변창흠 장관이 새로 취임하여 야심차게 발표한 2.4 부동산 대책이 시장을 안정시키고 있는 것으로 보인다.부동산 가격의 움직임을 보면 , 가격 하락의 징조가 보인다.정책발표 이후 2주 경과한 2021년 2월 19일 한국부동산원과 부동산통계정보시스템(R-one), 국토교통부 실거래가 조회 시스템에 따르면, 2월 1일부터 2월 17일까지 서울 지역에서 신고된 아파트 거래에서 가격이 직전보다 하락해 거래된 비율(하락거래)이 크게 늘었다고 한다.수치를 자세히 보면 이렇다.이 기간 신고된 서울 아파트 매매 거래 건수는 총 226건이었는데 , 이 중 하락거래는 82건(36.3%). 상승거래는 136건(60.2%)으로 여전히 반수 이상을 차지했고, 보합은 8건(3.5%)이었다.주목할 점은 1월에 비해 상승거래 비율은 줄었고 하락거래 비율이 늘었다는 것인데 , 대책 발표전인 2021년 1월의 상승거래 비율은 76.2%, 하락거래 비율은 19.3%였다.직전 3개월 평균(상승거래 73.2%, 하락거래 22.7%)과 비교해보면 상승거래는 줄고 , 하락거래는 늘어나는 모습을 보이고 있다.업계 관련자들과 전문가들은 이러한 움직임에 대해 6월 1일을 기점으로 보유세(종합부동산세,재산세)부담과 10%p 추가되는 다주택자 양도세부담의 영향이 있지 않을까 짐작하는 듯하다.정부입장에서는 새로운 국토교통부 장관이 제대로 시장의 투기수요를 꺾고 실수요자 위주의 부동산 정책을 준비했기 때문이라 발표하고 싶어할 것 같다.

1.정책의 내부 시차와 외부 시차

경제학에는 정책시차(Policy lag)라는 개념이 있다.주로 통화/재정정책 관련하여 많이 등장하는 개념인데 간략히 요약하면 이렇다.정책 시차는 내부시차(Inside lag)와 외부시차(Outside lag) 이렇게 2가지로 구분되는데 , 우선 내부시차라는 것은 현상과 문제점을 발견했을 때 이에 대한 대책을 마련하는 시간을 가리킨다.예를 들어보자.부동산 가격이 계속 급등한다고 했을 때 정부에서 즉시 정책을 발표할 수는 없다.세금을 올리기 위해서는 국세청과 협의해야 하고 , 세법을 바꾸기 위해서는 국회에서 법을 처리해야 한다. 또는 현상을 더 관찰해야 하기도 하고 , 준비한 대책이 법적으로 문제가 없는지도 점검하는데 이러한 과정에 필요한 시간이 내부 시차인 것이다. ,외부시차는 실제로 정책이 발표되고 실행되었을 때 효과가 나타나기까지 걸리는 시간을 가리킨다.경기를 조절하기 위해 금리를 올리거나 낮출 때 그 즉시 효과가 나타나지 않고 서서히 영향을 미치는 것을 생각하면 이해가 빠르다.정책이 실행된다해도 그 효과가 나타나려면 일정 시간이 필요한 것이다.몸이 아파서 약을 먹어도 그 즉시 낫는 것이 아니라 조금씩 좋아지지 않던가.정리하자면 내부 시차는 정책 마련까지의 소요 시간 , 외부 시차는 실제 효과까지의 소요 시간.이렇게 보면 된다.

2.회광반조와 명현현상의 갈림길

현재의 부동산 시장은 정부의 그간 25번에 걸친 대책들이 만들어낸 합작품이라 할 수 있다.앞서 보았듯 , 설연휴를 전후하여 부동산 거래에 있어 상승폭은 줄어들고 , 거래에 있어 상승보다는 하락비중이 늘어났다는 숫자들은 정부 입장에서는 보람을 느낄만 하다.문제는 현재의 그 안정세가 회광반조回光返照)인지 , 명현현상인지 아직은 명확하지 않다는 점.

사람이 죽기 전에 마지막 생명의 불꽃을 태우는 회광반조의 현상처럼 25번째 부동산 정책도 마지막 불꽃을 태워 부동산 시장을 아주 약간 안정시키고 사그라드는 것인지 , 아니면 병이 다 완치되기 직전 잠시 병증이 심해지는 명현현상처럼 지금까지의 모든 부동산 가격 상승은 앞으로 부동산 가격 장기 안정화라는 직전에 잠시 오른 것인지는 좀 더 두고 봐야 하는 것이다.

문재인 대통령은 4년전인 2017년 집값을 잡으면 기획재정부에 피자를 쏘겠다고 했고 , 2021년 2월초 국토부에 부동산 가격 안정에 명운을 걸어달라 했다.올해 상반기중에는 수도권 각 지역에 블랙리스트 지역이라 할 수 있는 2.4대책 재개발,재건축 대상 지역들이 발표될텐데 과연 기획재정부는 피자를 얻어먹을 수 있을지 모르겠다.개인적으로는 2025년쯤이면 부동산 안정 이야기가 들릴 것으로 판단한다.3기 신도시 물량과 2.4대책으로 확보된 개발지역들에 대한 공급 계획이 어느 정도 가시화될 것이기 때문이다.