[이코노믹리뷰=이소현 기자] 추석 이후 부동산 시장은 앞으로의 흐름을 예측할 가늠자 역할을 한다. 추석을 기점으로 시장이 비수기에서 성수기로 바뀌기 때문이다. 올 들어 정부는 6·17 부동산 대책에 이어 7·15 대책과 8·4 대책까지 고강도 부동산 대책을 연이어 발표했다. 현재 서울 아파트값 변동률은 보합세를 유지하며 과도기를 지나는 모양새다. 그렇다면 추석 이후 남은 하반기는 어떻게 흘러갈까. 영리·비영리 연구기관과 학계 등 다양한 영역에서 활동하는 전문가 5인과 부동산 시장을 좌우할 5가지 변수와 전망을 살펴봤다.

① 강남 : 올해 상반기 서울 강남권 아파트에 부동산 시장의 이목이 집중됐다. 정부 규제가 고가 아파트가 많고 개발 호재가 몰린 강남 집값을 정조준하면서다. 일부 지역은 토지거래허가제가 도입됐고, 재건축 문턱은 안전진단와 거주요건 강화로 높아졌다. 분양가상한제와 초과이익상한제도 본격 시행됐다.

그럼에도 재건축 아파트를 중심으로 신고가가 나오고 있다. 강남구 개포동 개포주공5단지 83㎡(이하 전용면적)은 지난달 23억원에 손바뀜하며 한 달새 1억원 이상 오른 가격에 거래됐다. 같은달 압구정동에선 미성2차 74㎡가 단기간 억대 오르며 22억원에 매매계약이 체결됐다.

다만 강남 부동산 시장은 숨고르기에 들어서고 있다. 강남의 주간 아파트값 변동률은 두 달째 0.01%를 밑돌며 보합세다. 거래량은 서초구와 송파구를 중심으로 1년전보다 35% 가까이 급감했다. 연말 학군을 끼고 있는 지역에선 수요가 잠시 되살아날 수 있겠지만, 이후에는 제자리걸음할 것으로 보인다. 이재국 금융연수원 겸임교수는 “내년 강남의 15억원이 넘는 일부 고가 아파트는 (일시적으로) 보합 내지 약세가 있을 수 있다”고 전했다.

② 절세용 급매 : 부동산 보유세 부담 강화로 인한 다주택자의 급매물이 올해보단 내년초부터 시장에 풀릴 것으로 보인다. 다만 전문가들은 급매물이 집값 하락으로 이어질 수 있냐는 질문에는 ‘아니다’라고 답했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년 상반기를 중심으로 싼 매물이 나올 가능성이 높다”면서도 “다만 이들 물건은 빠르게 거래돼 연쇄 하락으로 연결되기 어려울 것”이라고 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “증여 등의 퇴로도 있어 매물이 나오더라도 2주택자 이하는 제한적이다”고 답했다.

이재국 교수 또한 “일시적으로 다주택자와 법인 매물이 동시에 나오는 시점에선 매수자 우위가 전환되겠지만, 이후에는 쭉 매도자가 우위에 있을 것이다”고 전망했다.

이어 “급매물이 나오게 되면 투자자 입장에선 저렴하게 매입하는 것이 내년 상반기까지 포인트라면 포인트가 되지 않을까 생각한다”면서도 “다만 투자자 입장에선 급매를 잡지 못했을 때 시간을 보내면서 막연하게 기다리는 것은 바람직하지 않다. 급매물이 사라지면 기존 매물이라도 매입하는 편이 낫다”고 덧붙였다.

③ 전세시장 : 하반기 부동산 시장의 새로운 문제로 전세시장이 떠오르고 있다. 임대차2법(전월세 상한제, 계약갱신청구권) 시행으로 시장에 나오는 전세 매물은 줄고 가격은 뛰어올랐다. 수요자들의 관심은 교통이 양호한 경인 지역으로 이동하면서 수도권 전셋값이 동반상승했다. 특히 3기 신도시에선 사전 청약을 기다리는 대기 수요가 더해지고 있다.

일각에선 전세난이 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 진단이 나온다. 권일 리서치팀장은 하반기 관전 포인트로 불안한 임대차시장을 꼽으면서 “전셋값 급등으로 인한 매수전환이 발생할 것이다. 문제는 매매가도 동시에 오르는 상황이라 매도자와 매수자간의 대치”라고 진단했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 또한 “전세가격 상승에 따른 매매가 하방경직성이 우려된다”고 전했다.

④ 부동산 규제 : 하반기에도 규제가 주요 이슈가 될 것으로 전망된다. 올해 상반기 고강도 규제가 발표될 때마다 부동산 시장이 들썩였다. 규제지역 확대와 세부담 강화부터 공급 대책까지 제시되며 정부가 모든 카드를 꺼냈다는 평가가 나오기도 했다. 기존 규제의 여파가 계속되는 가운데, 전문가들은 정부의 추가 규제에도 주목하고 있다.

함영진 랩장은 “실거래가 위반, 불법 전매 및 청약 등 거래시장 모니터링과 단속, 집값 불안지역 추가 규제지역 선정 등 정부의 추가 규제책 강도 등이 하반기 주택시장의 변수로 자리할 전망이다”고 밝혔다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “규제 기조가 이어질 것”이라면서 “시장 환경 자체가 많이 바뀌었다”고 평가했다. 이어 “기존에는 전세가가 오르면 전세끼고 집사는 갭투자에 관심을 갖는 사람도 있겠지만, 정부가 지향하는 바가 아니기 때문에 계속 부담스러울 수 있을 것이다”고 전했다. 권일 리서치팀장 또한 “하반기 역시 규제가 주요 변수다”면서 “상승이든 하락이든 영향을 끼칠 것”이라고 덧붙였다.

⑤ 코로나와 경기변동 : 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화하면서 실물 경제를 흔들고 있다. 이런 가운데 부동산 시장으로 막대한 자금이 유입되면서 불확실성이 더욱 커지는 상황이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 코로나의 지속여부와 국내외 경제상황, 실업률 등을 주요 변수로 꼽았다.

김덕례 연구실장은 “거시 상황이 좋지 않기 때문에 시장이 갖고 있는 변동성이나 불확실성은 더욱 커질 것이다”면서 “그렇기 때문에 이런 부분 관련해서 지표를 계속 보면서 스스로 원하는 입지의 원하는 주택을 챙겨야할 듯하다”고 전했다.

함영진 랩장은 “경제성장률 등 경기에 영향을 미치는 코로나19의 봉합여부가 부동산시장의 구매력에 영향을 미칠 수 있다”면서 “부동산시장의 자금유입과 시중 부동자금의 변화에 영향을 줄 수도권 3기 신도시의 토지보상금 규모가 변수로 자리할 전망이다”고 설명했다.