[이코노믹리뷰=우주성 기자] 정부의 연이은 부동산 대책 규제로 서울 내 아파트 매수심리는 한 풀 꺾인 상황이다. 기존 매매시장이 가라앉은 반면 수도권 분양시장의 청약 경쟁률은 고공행진을 이어가는 중이다. 수도권 내 주택 청약이 ‘하늘의 별따기’ 수준으로 높아지고, 전매 제한 강화로 환금성마저 떨어지면서 수도권의 주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 수요가 다시 증가하고 있다.

청약통장 필요 없고, 환금성 우수

거듭된 규제에도 수도권의 청약 열기가 사그러들지 않자 정부는 전매 제한 강화라는 추가 조치를 들고 나왔다. 오는 8월부터 시행되는 이번 대책으로 향후 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역의 전매제한 기간은 6개월에서 소유권 이전 등기 시로 강화된다.

전문가들은 수도권 주택 수요를 대체할 수 있으면서도 ‘청약 통장’이 불필요하고 ‘환금성’도 확보할 수 있는 상품이 다시 고개를 들고 있다는 분석이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “기존 아파트 투자자들의 경우 환금성 문제로 전매 기한이 없는 비규제 지역에 투자했지만, 전매 제한 강화와 대출 규제로 환금성이 사라지면서 오피스텔과 도시형 생활주택에 눈을 돌리고 있다”고 말했다. 장 본부장은 “이런 유형의 물건은 각종 규제는 물론 청약 통장 등도 필요 없고 바로 매매가 가능하다는 장점이 있다”고 답했다.

임대사업자는 ‘도시형 생활주택’...“작은 덩치는 한계”

다만 이런 장점에도 불구하고 각 상품 유형에 따른 장단점을 잘 고려해 투자 전략을 세울 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

도시형 생활주택의 경우 주로 추첨으로 당첨자를 선정하고 오피스텔과 마찬가지로 재당첨 제한 역시 없다. 전매 제한 규정에서도 상대적으로 자유롭다.

장 본부장은 “도시형 생활주택의 경우 상가 투자 접근이 쉽지 않은 경우의 대체 투자처인 만큼 수요는 많을 것이다. 도시형 생활주택으로 개발중인 세운상가의 예처럼 서울 도심지에서 대형 브랜드를 걸고 공급되는 경우 선호가 높을 것이다“라고 이야기했다.

다만, 단점으로는 적은 세대수와 면적, 오피스텔보다 다소 까다로운 규제가 꼽힌다. 도시형 생활주택은 단지형 연립과 단지형 다세대, 원룸형으로 구별되는데 어떤 경우건 300세대 미만으로 구성되도록 법령에서 규제하고 있다. 

장재현 본부장은 도시형 생활주택의 경우 너무 적은 세대나 원룸 등 규모가 작은 경우 투자 수익이 나오지 않을 수 있다고 지적한다.

장 본부장은 “도심형 생활주택은 규모가 작은 경우가 많고 실수요 면에서도 원룸의 선호는 높지 않다. 따라서 투자의 경우 3~4채 등을 구입해 임대하는 경우가 많다”고 말했다.

세운상가 주변의 한 중개업자는 “주택 임대사업자로 등록해 여러 채를 가지고 임대소득을 올리기 위해서는 도시형 생활주택이 낫고 실제 그런 투자가 주”라고 말했다. 해당 업자는 실수요 측면에서 테라스 등 부대시설로 전용면적보다 실면적이 큰 경우가 많다는 점도 장점이 될수 있다고 덧붙였다.

또 청약 통장이 필요 없기 때문에 추후 아파트 등 주택 청약시 청약 통장을 이용할 수 있다고 설명했다. 다만 그는 “도시형 생활주택의 경우 오피스텔과 달리 주택에 해당된다. 따라서 청약 통장을 아껴 분양을 받더라도 다주택자로 분류될 수 있다는 점을 고려할 필요가 있다”고 강조했다.

높은 범용성 오피스텔, 과잉공급·입지 주의해야

반면 오피스텔은 주택으로 분류되지 않기 때문에 범용성이 더 우수하다는 것이 전문가와 업계 관계자의 주장이다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 주택과 관련한 각종의 제한이 없다. 청약통장이 필요하지 않고 다주택자 등에 대한 규제도 피해갈 수 있다. 대출금 제한도 일반 주택에 비해 완화된 편이다.

청량리역 인근의 한 중개업소 관계자는 “오피스텔은 기본적으로 사무용 등 오피스로 사용이 가능하고, 주택임대사업자 등록시 주택 임대를 통한 수익도 가능하다. 도시형 생활주택에 비해 가격이 저렴하고 수요가 많아 임대 등도 수월한 편”이라고 이야기했다.

우수 입지의 오피스텔 청약은 점차 과열되고 있다. 인천광역시의 ‘힐스테이트 송도더스카이’의 경우 오피스텔 평균 청약 경쟁률이 평균 180대 1이었다.

건설사들 역시 오피스텔 분양에 더욱 적극적으로 뛰어들고 있다. 장 본부장은 “건설사 입장에서도 수익성이 더 좋다고 판단하고 있다. 그로 인한 분양 증가로 공급도 계속해서 늘고 있다. 향후 입주물량만 수도권의 경우 3만실에 가까워 공급이 적은 편은 아니다”라고 설명했다.

반면, 공급 물량 증가와 경기 침체 여파로 오피스텔 수익성에 대한 경고의 목소리도 나온다. 실제 상가정보연구소가 한국감정원의 자료를 분석한 결과, 지난달 전국 오피스텔 평균 매매가격은 1억7842만원으로 9개월 만에 전월대비 하락했다. 올해 분양한 전국 14곳의 오피스텔 중 8곳도 청약이 미달되면서 입지에 따른 양극화도 뚜렷해지고 있다.

장재현 본부장은 “오피스텔 공급이 많은 신도시 등 일부 지역은 공실률이 높고, 단지마다의 입지도 다양한 만큼 그런 부분에 특히 유의해서 신중하게 투자에 나서야 한다”고 조언했다.