- 미국 인프라‧데이터센터‧오피스‧주택 등 다양한 섹터 리츠 투자 특징
- 주식‧채권 상관관계 낮아 포트폴리오 다각화에 유리
- 배당가능 이익의 90% 이상 배당지급, 장기 안정적 수익 기대
- 코로나19 안정시 상대적 빠른 회복력 기대
[이코노믹리뷰=진종식 기자] 미국시장에 상장된 부동산 리츠(REITs)에 선별투자하여 장기적으로 안정된 수익을 추구하는 리츠펀드가 출시되어 투자자들의 관심을 집중시키고 있다.
삼성자산운용의 ‘삼성누버거버먼미국리츠펀드’는 미국 리츠(REITs)에 투자하는 미국시장에 상장된 180여개 리츠 종목 중에서 35~45개를 선별하여 투자한다.
이 펀드는 미국 지역의 상장 리츠인 삼성누버거버먼미국리츠모투자신탁에 투자하여 꾸준한 배당수익과 알파 수익 달성을 추구하는 재간접자펀드 구조이다.
미국 리츠시장은 전 세계 리츠시장 중에서 가장 큰 시장으로 180여개 상품이 상장되어 있으며, 규모는 약 1,400조원으로 KOSPI 시가총액과 비슷할 정도로 크고 역사가 깊은 시장이다.
미국 시장에 상장되어 있는 180여개 리츠 주식의 지난 10여 년간 연평균 수익률은 13.59%로, S&P 500지수 수익률 연 13.24%보다 높았으며, MSCI EAFE(Europe, Australasia and Far East, 미국과 캐나다를 제외한 21개 선진국에 상장된 대형주와 중형주지수)지수의 연 5.39% 보다 월등히 높다. 특히 주식, 채권 등과 상관관계가 낮아 투자 포트폴리오를 구성할 때 유용한 것으로 평가 받는다.
리츠 투자 수익은 임대수익에서 얻어지는 인컴 수익과 부동산 가격 상승에 따른 캐피탈 수익으로 분해가 가능하며, 순이익의 대부분(90% 이상)을 배당 지급하기 때문에 장기 투자가 이루어질수록 높고 안정적인 인컴수익을 기대할 수 있다.
포트폴리오(자산구성)를 보면 미국 증시에 상장된 REITs에 대한 투자환경을 고려하여 중장기적인 관점에서 포트폴리오 구성하고 있다. 투자 풀 구성은 투자 기준에 부합하지 않은 종목에 대해서는 제외(시가총액 3억불 미만 종목 등)하고, 투자 등급(정량, 정성평가 합산 스코어)별 편입 비율 결정, 시장 상황과 종목 특수성 등을 고려하여 최종 편입 종목을 결정한다.
실제 주요 투자 종목을 보면, 세계 최대 통신 인프라인 아메리칸 타워, 데이터센터 1위 리츠인 에퀴닉스데이터센터, 세계 최대 헬스케어 리츠로 고령화 수혜가 높은 웰타워, 미국의 최대 오피스 리츠인 보스턴파라퍼티 등 인프라, 데이터센터, 오프스빌딩 등 다양한 리츠에 분산투자하고 있다.
펀드 운용전략은 다양한 리츠 포트폴리오에 대한 높인 인컴과 장기적인 지본 성장을 추구하며, 부동산 섹터에 대한 탑-다운(Top-Down)분석과 투자 종목에 대한 바탐-업(Bottom-Up) 분석으로 체계화된 투자 프로세스를 보유, 평균 35~45개 종목의 리츠 중에서 선별하는 다각화된 프트폴리오 구성, 주로 부동산 자산을 기반으로 인컴을 창출하는 종목에 집중하며 위험관리를 한다.
이 펀드의 투자위험은 시장위험‧개별위험, 환율변동위험, 거래상대방 신용위험, 리츠가격변동에 따른 위험, 파생상품 투자위험 등이 있다. 특히 리츠의 가격변동위험은 리츠는 부동산을 주된 투자대상으로 하나, 그 펀드는 상장주식과 같이 거래되므로 같은 가격변동 위험이 따른다. 리츠의 가격은 부동산 경기, 경제 상황, 수급 등에 의해 결정되므로 부동산 경기가 좋은 상황에서도 다른 요인으로 인해 상장된 리츠의 가격이 하락할 수 있다.
박용식 삼성자산운용 글로벌 주식운용팀 매니저는 "미국 리츠시장에서는 최근 증시가 급락하면서 이 펀드도 수익률 조정이 있었다” 며 “특히 모기지리츠의 낙폭이 상대적으로 크게 나타나고 있는데, 그 주요 원인은 차입비중(레버리지)이 높기 때문”이라고 말했다. 이어 그는 “코로나19 이슈로 인해 시장 참여자들이 현금과 같은 안전자산으로 이동하면서, 지금과 같은 자산 가치 하락 국면에서 차입비중이 높은 모기지 리츠의 경우 손실이 급등 하지만, 미 연준(Fed)이 무제한 양적완화를 선포하면서, 2008년 금융위기 같은 연쇄 디폴트에 대한 우려는 불식된 상황이다."라고 분석했다.
이어 그는 “미국 내 코로나19의 확산세가 진행 중인 만큼 연준의 정책적 지원으로 급등할 가능성이 높지 않지만, 오피스와 복합시설의 투자 비중이 큰 일본 리츠시장 대비 미국 시장은 인프라, 데이터센터, 주택, 오피스, 리테일, 물류창고 등 다양한 섹터에 골고루 분산된 특징이 있고, 시장 규모가 커서 유동성이 풍부하다”고 말했다. 또한 그는 “‘누버거버먼리츠펀드’는 비교적 안정적이고 방어적인 투자 유형이고, 안정적인 배당금을 지불하는 능력이 높은 만큼 시장 패닉이 안정될 경우 다른 섹터에 비해 빠른 회복력을 보일 것”이라고 설명했다.