[이코노믹리뷰=권일구 기자]최근 재건축 등 재정비 사업에 어려움을 겪고 있는 단지들이 리모델링으로 눈을 돌리는 경우가 늘어나고 있다. 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능한데다가, 안전등급도 B등급 이상이면 사업이 가능하기 때문이다. 재건축 사업에 비해 사업 진행속도가 빠르다는 강점이 있다 보니 관심이 높아졌다는 것이 업계가 바라보는 시선이다.

다만, 재건축 진단이 이미 이뤄진 단지, 즉 30년 이상돼 안전진단에서 D,E 등급을 받아 재건축을 추진해야하는 단지는 리모델링 자체가 불가하다. 리모델링은 안전진단 시 안전하다고 판단되는 경우에만 수직, 수평, 별동 등의 방법을 통해 더욱 건물을 안전하게 향상시키는 사업이기 때문이다.

책임 미루는 것 같아 안타깝다, 건축물 더 안전하게 만드는 것

리모델링 사업 이면에는 크게 두 가지 문제가 직면해 있다. 바로 인식에 대한 부족과 안정성 검증 방법에 대한 지연을 들 수 있다.

리모델링 업계 한 관계자는 “첫 번째로 리모델링에 대한 이해와 인식부족이 가장 크다. 기존의 건축물을 놔두고, 이 건물을 일부 증축, 보수 또는 수선을 통해 새롭게 주거환경을 개선하고 건물의 안정성을 높이는 사업이 리모델링이다”며 “이러한 점에 대해 인식이 부족하고, 이해를 잘 못하다보니, 신축사업과 마찬가지의 인허가 기준이 도입이 되어 있는 상황이다. 이에 허가기준이나 사업계획승인기준 등이 리모델링 사업과 맞지 않은 기준이 있다는 것이 문제이다”고 지적했다.

이어 “안전진단과 안정성검토에 대한 규정, 쉽게 말해서 건물이 재건축이 아니라 리모델링을 할 만큼 튼튼한 건물인가, 증축을 해도 안전한 것인가, 특히 수직증축을 해도 안전한 것인가에 대해서 검토를 하게 되어 있다”며 “이 부분에 대해서 충분히 여러 가지 방법을 제안해 안정성에 대해서 검토를 하고, 이에 대해 판정을 해주고, 효과적으로 해결을 해줘야 한다. 그런데 지금 건설기술연구원과 시설안전공단에서 안정성검토를 하게끔 되어 있는데 이 두 기관들이 아직도 결정을 내리지 못하고 있다는 점이 문제다”라고 꼬집었다.

리모델링을 위한 어떠한 공법에 대해 안정성 검토를 하게 되면, 기관에서는 공법과 관련해 (공법을 적용해도)‘된다’ 또는 ‘안된다’ 아니면 모자란 부분에 대한 검증을 해라 등의 명확한 대답을 해줘야 하는데 아직도 이 문제가 1년 반이 넘도록 해결이 되지 않고 있다는 것이다.

이 관계자는 “예를 들어 수직으로 증축을 한다고 하면 기존 건물에 하중이 좀 더 가중될 수 있는 우려가 있으니, 안전장치로써 증축 보강을 더 하던지, 하중에 대한 보강을 하라든지 이런 부분을 안정성 검토 단계에서 검사를 해 줘야한다. 그런데 이 부분에서 안 해 주고 있다”는 주장이다.

결국은 양 기관이 증축에 대한 안정성 검토 책임을 회피하는 것 아니냐는 의문을 남기고 있는 것이다. 문제는 이 같은 상황이 벌어진지 벌써 2년이 다 되어 간다는 점이다. 돈을 들여 사업을 추진하고 있는 조합이나, 비용을 투입한 협력사들, 주민들 전부 진퇴양난에 빠진 격이다.

수평 또는 수직 등의 증축을 하는 이유는 건물을 더 안전하게 만드는 것이다. 공간을 늘린다는 개념이 아니라 증축을 함으로써 내진성능이나 구조적인 안정성을 좀 더 확보 할 수 있도록 하는 것이다.

 이 관계자는 “철근콘크리트나 철골 등 어떠한 형태로든 붙이면서 그 쪽에서 하중을 더 받아 주고하면서 더욱 안전하게 신축에 가까운 성능을 구현할 수 있는 게 증축이다. 증축이 없으면 사실상 불가능한 게 있기 때문에 그렇게(증축) 하는 것이다. 그 증축을 마치 재산증식 내지는 조합원의 이익만을 위한 수단으로 오인하고 있고, 신축기준으로 사업계획 승인을 30세대가 넘어가면 받으라 한다”고 말했다.

제도만 잘 정비되면 충분한 효과 거둘 수 있다

그는 “단적으로 예를 들자면 주택법상에서는 규정이 안 되어 있는데 다른 법, 기타 여러 가지 법 중에 경관법 차원에서 보면, 사업계획승인대상으로 승인을 받으라고 한다. 300세대가 됐던, 200세대가 됐던, 세대수가 20~30세대 늘어나는 게 도대체 경관에 얼마나 큰 영향을 미치는지 모르겠다”며 “경관이 바뀌려면 (단지)배치를 바꿔야 하는데, 리모델링 사업은 그렇게 못한다. 그런대도 이러한 조항 때문에 사업계획승인으로 묶여 있다 보니 어려움이 많다. 물론 이런 부분은 시간의 문제이고 불편의 문제이다. 업체들이나 조합에서 사업주체나 시공자들이 협력을 해서 시간이 좀 더 걸릴 수는 있겠지만 극복해 갈 수는 있다. 그런데 문제는 안정성 검토에 대한 이해가 부족해서 그렇게 붙들고 있으면 해결이 될 수 없다”고 말했다.

또 “통계적으로 서울에서 재건축을 할 수 있는 단지(공동주택)가 많아 보이는데, 노후는 됐지만 채 20%가 안된다. 그러면 나머지 80%가 넘는 공동주택은 이대로 그냥 살 것인가? 2000년대 전에 지어진 아파트들은 내진성능이 확보가 안 되기 때문에 재난에 취약할 수밖에 없는 상황이다. 재난으로부터 보호를 하려면 재건축이나 리모델링, 아니면 제3의 방법을 통해야 하는데, 제3의 방법은 딱히 없다. 그러면 둘 중에 하나인데 오히려 정부차원에서 주관하던지 해서 신경을 써 줘야하는 상황이다. 돈을 투입하라는 것이 아니라 제도만 잘 정비를 해도 충분히 효과를 거둘 수 있는 것이 리모델링이다”고 강조했다.

특히 “리모델링이 마치 재건축 등 정비사업의 대안사업으로 인식을 하는 경우가 많은데, 재건축 판정이 된 단지들은 안전진단에서 문제가 있기 때문에 리모델링을 할 수 없다. 말 그대로 안전진단 등급이 안 되면 재건축을 해야 되는 것이고, 안전하다고 된 건축물만 리모델링을 하면된다. ‘아니면 아니다. 되면 된다’, 검증하라면 검증하면 된다. 그런데 이게 맞다 아니다 등 답을 안 주는 상황은 아닌 것 같다, 현재 리모델링 관련해서는 연구도 많이 하고 있다. 법령검토, 업계검토, 시장검토 등 활발히 진행되고 있다”며 리모델링에 대한 연구가 재정비사업 만큼 활발히 검토되고 있는 점을 강조했다.

그는 다시 한번 이해와 인식에 대해 오인하고 있는 점과 안정성 검토에 대한 불합리함, 신축등에 대한 규제를 리모델링에 적용하는 불합리한 규제가 제일 큰 문제라고 지적했다.

리모델링 증축 안정성 검토 방안 빨리 확정되야

또 다른 건설업계 관계자 역시 “리모델링 수직증축에 대해서는 안전검증단계를 여러 번 거쳐야한다, 2차 안전성 검토에서 수직증축에 대한 검증 방안이라든지, 공법에 따라서 검증방법을 확정해서 다시 검증을 받아야지만 된다. 하지만 검증 방안 자체도 확정이 안돼서 사업이 정체가 되고 있는 상황이다”고 전했다.

전체적으로는 수직증축이나 수평증축, 별동증축 등 리모델링을 통한 세대수 증가가 허용되면서 30세대 이상인 경우에 사업승인계획서를 받아야 한다.

그는 “문제는 이 부분이 원래는 신축하는 경우에 만들어 진 제도이다. 그런데 30세대가 넘으면 사업승인을 받아라 하는 법이 2014년 무렵에 시행됐는데, 실제로 사업승인계획을 받으며 진행하다보니 여러 가지 난점들이 나오기 시작했다. 신축과는 안 맞는 부분이 있는데 중간 중간 법도 바뀌면서 주택법 건축법이 아닌 다른 법들에 제안을 받다 보니 사업 진행이 더뎌지는 문제가 발생하고 있는 것”이라고 문제를 제기했다.

최근 리모델링 시 가장 화두가 되고 있는 내력벽 관련해서도 답답함을 토로했다.

이 관계자는 “내력벽을 철거해서 세대를 합치는 행위는 현행법상 금지인데, 이를 허용해 주는 범위 즉, 용역이나 연구, 실험 등 이런 일련의 것들이 확정이 안돼서 지연되는 경우도 있다. 다만, 현재 추진 중인 단지들은 이러한 상황을 감안하고 리모델링 사업을 추진하는 것은 아니어서 이것 때문에 사업이 추진이 안되는 것은 아니다”고 말했다.