[이코노믹리뷰=우주성 기자] 서울 양천구 목동의 ‘대장주’ 아파트 단지인 목동 7단지가 재건축 사업을 대외에 공식화한지 3일 만에 추가 분양가 상한제 지역으로 포함됐다. 

정부는 16일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표해 분양가 상한제 지역을 서울 13개구 전 동과 경기 3개시의 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구의 37개동으로 확대하는 한편, 종합부동산세의 공시가격 기준을 상향과 주택담보대출의 비율도 세분화를 통해 대출 규제를 더욱 강화했다. 시세 기준 15억원이 넘는 고가아파트를 위한 주택담보대출은 원천 금지하는 방안도 아울러 발표됐다.

양천구 목동의 경우 지난 10월 이후 학군을 중심으로 서울에서 가장 높은 가격 상승세를 이어가고 있다. 목동 7단지의 경우 재건축 사업 시작도 본격적으로 추진하는 단계였지만 이번 정부가 꺼내든 주택시장 안정화 방안으로 해당 재건축준비위원회는 관망세 속에서 우려의 기색을 내비치고 있다. 

분양가 상한제 지역 지정은 물론, 최근 매매 가격 상승 등을 이어온 목동의 경우 15억원 이상 시세 아파트에 대한 추가 대출 규제 등에 더 큰 영향을 받을 가능성도 크기 때문이다.

"전 세대 70%가 15억원 고가 아파트, 매수 자체가 끊길까 우려돼"

목동 7단지 재건축준비위원회(이하 재준위)는 지난 14일 3시 목동청소년 수련관 1층 목동 대강당에서 목동 7단지 재준위 창립총회 및 재건축 설명회를 개최했다. 해당 설명회에서는 황희의원(양천갑, 더불어민주당), 김승희의원(자유한국당), 이인락 구의원 등을 비롯해 500여명이 넘는 목동7단지 소유주들이 참석한 것으로 알려졌다. 

이 외에도 해당 설명회에는 ‘삼성물산’과 건축설계 업체인 ‘건원’ 관계자, ‘제일감정평가법인’등도 참여했다. 이런 상황에서 양천구를 겨냥한 추가 부동산 대책이 16일 나오자 목동 7단지 재준위는 우려 속에 차분하게 분위기를 지켜보는 상황이다. 

목동7단지 재준위의 한 관계자는 분양가 상한제 지정 자체는 문제가 아니지만 추가 규제, 특히 15억원 아파트에 대한 추가 대출이 막힌 점에 대해 우려하고 있다. 특히 목동 지역의 경우 교육부의 10월 정시 위주 입시 대책 발표 이후 줄곧 가격이 상승했던 만큼 영향을 받을 세대는 그 만큼 많을 수 있다.

해당 관계자는 분양가 상한제 지정에 대해서는 당장 크게 영향을 없을 것으로 바라보고 있다. 그는 “당장 분양을 하는 것은 아니기 때문에 심리적으로 영향은 있어도 실제적인 타격은 없을 것이다. 사업도 극초기 단계라 거의 영향이 제한적일 것으로 생각하고 있다”고 말했다.

해당 재준위 관계자는 그보다는 상한제 지정과 함께 발표된 추가 규제 등이 향후 더욱 큰 영향을 끼칠 수 있다고 우려하고 있다. 특히 시세가 15억원을 넘는 초과 아파트에 대한 대출 원천 차단이 해당 단지에 영향을 줄 수 있다고 지적했다.

해당 관계자는 “시세를 15억원 초과하는 주택에 대한 담보대출 금지 영향이 더 크다. 해당 지역의 아파트로 새로 진입하려는 수요자나 재건축 이후 평형을 넓혀가려는 해당 단지의 주민 모두 거래가 막힐 수 있다”고 말했다. 그는 “15억원 정도를 바로 동원할 수 있을 정도의 현금 여력을 가진 사람은 극소수다. 거의 주택담보대출 등을 이용하는데 그 부분을 원천봉쇄 했으니 영향이 없을 수가 없다고 이야기했다.

실제 한국감정원이 12월 15일 발표한 주간아파트 동향에 따르면 12월 둘째 주의 양천구의 아파트 가격 변동률은 0.54%로 서울 25개구 중 가장 높은 상승률을 보여주고 있다.

현재 목동 7단지의 전체 세대엔 2550세대 중 15억원 초과의 아파트 대출규제 금지의 영향을 받을 수 있는 가구는 78㎡ 이상 세대수인 1782세대인 것으로 보인다. 전체세대의 70%에 해당하는 수치다. 이미 해당 단지의 경우 78㎡의 시세가 15억원을 초과한 상황이기 때문이다.

재추위 관계자는 “매도에 나서도 15억원이 넘어가면 대출 금지로 매수자를 찾기가 힘들어지니까 그런 점에서 호가 등이 조정 받을 가능성은 있다”고 언급했다.

한편 서울 양천구 목동로 212(목동 925번지)일대에 위치한 목동 7단지는 공동주택 34개동 총 세대수 2550세대의 매머드급 단지로 1988년도에 준공돼 재건축 연한(30년)을 충족한 상태다.

목동 7단지는 지난해 3월 예비 안전진단을 통과했으며, 현재 정밀 안전진단 추진을 위한 신청 비용을 모금 중이다. 목동신시가지는 1985~1988년까지 양천구 목동, 신정동에 걸쳐 1~14단지 총 2만 6635세대 대규모 택지개발지구로 조성됐으며, 117~164%의 낮은 용적률과 넓은 대지지분으로 사업성이 높아 서울에서 얼마 남지 않은 유망 재건축 단지로 평가 받고 있다. 목동 7단지 관계자에 의하면 해당 단지의 용적률은 124.76%, 건폐율은 12.72%로 낮은 비해 전용면 101.2㎡의 대지권이 96.19㎡다.

"분상제 지정보다 다주택자 규제와 주담대 규제가 타격 줄 듯"

전문가들 역시 목동 등을 비롯해 이번에 분양가 상한제로 추가 지정된 지역의 경우 분양가 상한제 지정 지역보다 이번에 발표된 다주택자에 관한 규제 강화와 강력한 대출 규제 등의 대책 등이 종합적으로 적용될 시 더 큰 타격을 줄 수 있다고 전망했다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 “11월 6일 1차 분양가 상한제 지정 지역으로 지정된 강남4구의 경우도 오히려 가격 상승을 유지하고 있다. 단순히 상한제 지역으로 지정됐다고 양천구 일대에 타격을 주기는 힘들 것이다”라면서 "그보다는 함께 발표된 대출규제와 다주택자에 관한 규제가 목동 지역의 상승세에 영향을 줄 가능성이 있다"고 답했다.

여 연구원은 “이런 다주택자를 겨냥해서 압박하는 정책이 종합적으로 시장에 영향을 미친다면 가격 안정효과는 있을 것으로 보인다. 특히 목동은 최근 과열 양상이 있었는데 그런 종합적 정책이 같이 적용된다는 전제에서는 상승세가 주춤해질 가능성은 있다”고 전망했다.

그는 “목동 같은 경우는 재건축 이슈가 큰 지역인데 재건축을 앞둔 단지의 가격이 크게 올랐던 이유는 투자 수요가 집중되어 있기 때문”이라면서 “그런 면에서 투자수요를 차단하고 다주택자의 세 부담을 강화하는 정책도 같이 적용된다면 어느 정도의 가격 조정의 영향은 있을 것”이라고 답했다.