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서울 1년새 아파트값 1억2054만원 상승, 금융비용은 106만원 감소직방 LTV 40% 가정 아파트 구입 비용 시뮬레이션

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 올해 3분기의 아파트 매매 실거래가격이 상승한 가운데 금융비용은 오히려 하락한 것으로 조사됐다. 역대 최저수준으로 낮아진 주택담보대출금리(신규취급액기준)로 인해 매매 거래가격이 상승했음에도 금융비용은 오히려 낮아진 것으로 분석된다.

부동산 업체 직방이 지난 10일 LTV 40%를 가정해 아파트 구입 연간 금융비용을 시뮬레이션한 결과 2019년 2분기 372만원이던 금융비용이 3분기에는 368만원으로 소폭 감소했다. 반면에 평균 매매 실거래가격은 2019년 2분기 3억2461만원에서 3분기 3억6139만원으로 약 3678만원 상승했다.

전년 동기인 2018년 3분기와 비교해도 평균 매매 실거래가격은 작년 3분기에는 3억7100만원으로 올해 3분기에는 2.6% 하락했지만 금융가격은 올해 3분기의 경우 2018년 3분기인 498만원보다 26.1%나 하락해 매매실거래 가격과 금융비용간의 하락률 격차가 10배 가까운 것으로 분석됐다.

   
▲ 전국 아파트 평균 매매 실거래가와 매입 금융비용 시뮬레이션. 출처=직방, 국토교통부, 한국은행

수도권에서도 2019년 3분기 금융비용이 하락한 것으로 분석됐다. 수도권의 아파트 매입 연간 금융비용은 2019년 3분기 524만원으로 2019년 2분기 542만원 대비 3.4%, 2018년 3분기 635만원 대비 17.5%로 큰 폭으로 줄었다. 반면 아파트 평균 매매 실거래가격은 크게 상승해 수도권 아파트 평균 매매 실거래가격은 2019년 3분기 5억1387만원으로 2019년 2분기 4억7465만원 대비 8.3%, 2018년 3분기 4억7318만원 대비 8.65% 상승했다.

   
▲ 수도권 아파트 평균 매매 실거래가와 매입 금융비용 시뮬레이션. 출처=직방, 국토교통부, 한국은행

지방의 아파트 매입 금융비용도 2018년 3분기 282만원 이후 꾸준히 낮아지고 있는 추세가 이어지면서 219년 3분기 218만원까지 감소했다. 금융비용이 지속적으로 줄어든 것과 달리 평균 매매 실거래가격은 2019년 2분기부터 다시 높아져 2019년 3분기 2억1470만원에 평균 매매거래가 이루어진 것으로 조사됐다.

   
▲ 지방 아파트 평균 매매 실거래가와 매입 금융비용 시뮬레이션. 출처=직방, 국토교통부, 한국은행

시도별 아파트 매입 금융비용은 모든 지역에서 2019년 3분기 전분기 대비 전년동분기 대비 줄었다.

전분기 대비 금융비용 감소가 가장 큰 곳은 서울로 2019년 2분기 961만원에서 2019년 3분기 848만원으로 113만원 감소했다. 서울 다음으로는 부산 22만원, 대구 21만원이 뒤를 이었다.

1년전 매입 금융비용과 비교시 금융비용이 가장 많이 준 곳은 대구로 118만원 줄어들어 가장 감소폭이 컸고, 그 다음으로 경기 114만원, 서울 106만원이 순으로 줄어들었다.

서울의 경우 같은 기간 평균 매매 실거래가격이 1억2054만원 상승 했음에도 금융비용이 줄었지만 대구는 평균 매매 실거래가격이 1856만원 줄어들면서 매매가 하락과 금융비용 하락이 동시에 나타났다.

이런 아파트 매입 금융비용의 하락추세는 매입가격 수준보다는 금리인하의 요인이 더 큰 것으로 분석되고 있다. 주택담보대출금리(신규취급액기준)는 2019년 8월 2.47%로 한국은행 첫 발표(2001년 9월) 이후 가장 낮은 수치를 기록하고 있다. 9월은 2.51%로 8월에 비해 소폭 상승했으나 역시 지속적으로 낮은 금리가 이어지는 중이다.

직방 관계자는 “정부가 대출 규제를 강하게 유지하면서 자금 유입을 원천적으로 차단하고 있다. 자금 유입 차단으로 신규 유입이 줄면서 저금리로 인한 수요 확장에는 한계가 있다"고 분석했다. 또 해당 관계자는 "기존에 대출로 주택 보유한 자들의 금융비용 부담이 낮아져 매도를 유인하지 못하는 문제도 있다. 보유에 대한 부담이 커야 매도에 나서면서 거래가능한 공급을 늘릴 수 있는데 저금리로 매도보다 보유를 선호하게 하고 있다”고 지적했다.

직방은 “정부의 가격 안정을 위한 노력에도 불구하고 주택 보유자들의 매도를 유인할 수 있는 시장환경요인이 조성되지 않고 있어 정책 효과가 상쇄되고 있다"면서 "아파트 매매시장의 가격 안정화를 목표로 한다면 신규 수요 유입차단과 함께 기존 주택 보유자들의 매도를 유인할 수 있는 제도를 고민할 필요가 있다”고 밝혔다.

 

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.11.11  14:24:20
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