[이코노믹리뷰=장은진 기자] 초저금리가 이어지면서 리츠(REITs, 부동산투자회사)투자에 대한 관심이 급속도로 높아지고 있다.

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분에 투자하고 발생한 임대수익 등을 배당하는 상품을 말한다. 이 상품은 주식보다 안정적인 수익 창출이 가능한데다 배당수익도 남다르다.

국내 시장에 저금리 기조가 강타하면서 '공모리츠'의 매력은 더욱 높아지는 추세다. 국내 리츠 시장의 경우 아직까지 증시에 상장하지 않은 '비상장 리츠', 즉 사모 리츠가 전체 시가총액의 96%를 차지하고 있다. 이에 정부에서는 사모리츠 시장을 상장시키켜 활성화하는 방안을 내세워 행동에 나섰다.

대표적으로 공모리츠에 5000만원 한도로 3년 이상 투자한 개인의 배당 소득에 대해서 분리과세하고 세율도 14%에서 9%로 낮춰주는 등 공모 리츠 활성화를 적극적으로 추친 중이다. 

◆한국형 리츠, 구조조정 형태로 시작…비핵심자산 유동화 수단

한국은 1997년 외환위기 당시 기업들의 구조조정을 촉진하기 위해 CR(Corporate Reconstruction)리츠를 도입하면서부터 시작됐다.

IMF 이후 국내 기업들은 부실 자산을 정리하고 싶음에도 자산 전체를 매입할 매수자를 찾지 못해 불발된 경우가 많았다. 이에 기업들은 비(非)핵심자산을 유동화 할 수 있는 방법으로 ‘리츠’를 선택했다.

국내 리츠는 '부동산 투자회사법'을 제정한 2001년에서야 제도적 기반이 마련됐다. 때문에 구체적인 시장규모가 확인된 시점은 2002년부터다. 국내 리츠시장 자산규모는 2002년 5584억원부터 시작돼 2018년 말 약 43.2조원까지 확대됐다. 불과 16년 만에 외형적 규모가 8배 이상 증가한 셈이다.

외형적인 성장은 했으나 금융시장에서 존재감은 상당히 미미한 수준이다. 국내 리츠의 경우 부동산펀드 대비 편의성 부족해 사모중심으로 운영됐기 때문이다. 실제 국내 리츠 대부분은 사모형태로 구성돼 있다. 단적인 예로 2001년부터 현재까지 상장한 리츠는 신한알파리츠와 이리츠코크랩 등 5개에 불과하다.

◆성장형 리츠시대 국내도 개막…"사업 다각화 고민해야"

국내 투자시장에도 최근 정부당국의 노력에 힘입어 공모형 리츠가 각광받고 있다.

정부는 최저자본금과 공모요건을 완화시키고 각종 세제 혜택을 제공하는 등 리츠 공모 활성화를 돕고 있다. 특히 세금 측면에서 성장이 기대된다. 부동산투자회사(사모펀드포함)에 부여하던 토지 종부세 및 분리과세가 폐지돼 사모펀드의 보유세 급증한 것과 달리 공모리츠와 공모펀드는 현행법 그대로 적용되기 때문이다.

정부의 '공모·상장리츠 활성화 방안'에 따라 개인투자자들의 리츠투자 접근성이 좋아진 점도 한몫했다. 정부는 거래소 유가증권시장 상장규정을 정비해 예비심사를 면제하고 우선주 상장을 허용하는 등 그동안 공모리츠 활성화에 문제였던 제도도 수정했다.

국내 공모리츠 활성화 움직임은 기업과 투자자 모두에게 긍정적인 요소다. 실제 공모리츠는 기업에 자산유동화를 기회를 제공하고 투자자에겐 고배당 수익률을 보장한다.

단적인 예시로 사모형 리츠는 운용자산 규모를 늘릴 수 없어 자산유동화성격의 신탁형(위탁관리리츠)이나 구조조정용(CR리츠)으로 이용됐다. 반면 공모 리츠는 유상증자, CB발행 등 다앙한 방법을 통해 자산규모를 늘릴 수 있어 추가자금 확보에도 용의하다.

◆미국·일본 리츠사업에 '주목'…쇼핑몰부터 삼림·주거까지 다양

국내 리츠 시장은 아직 초기 단계지만 미국, 일본의 경우 쇼핑몰뿐 아니라 삼림, 주거에 이르기까지 다양한 리츠가 거래되고 있다

글로벌 리츠 시장에서 가장 오래된 역사를 지난 미국은 리테일, 인프라, 주거, 헬스케어 등 리츠 종류가 12가지나 된다. 미국 리츠의 경우 주거용 약 15.2%로 최대 비중을 차지하고 있다. 이어 인프라 리츠 2위, 리테일 리츠가 3위다.

미국 내 리테일 리츠는 20년 넘게 시가총액 비중 1위를 유지했다. 그러나 인터넷 물류·쇼핑의 발달로 장기 성장성이 감소하면서 규모가 작아지는 추세다. 그 외 헬스케어, 산업용, 데이터센터 등은 업황 호조와 장기 성장전망에 따라 이익과 멀티플 모두 상승세를 기록 중이다.

롯데리츠, 이랜드코크렙 등 리테일 리츠가 주목받는 국내시장과 달리 일본시장에서 리테일 리츠의 점유율은 적은 편이다. 반면 오피스 리츠 비중이 크다.

일본의 경우 호텔사업에도 리츠를 적용하고 있다.  일본 호텔리츠 섹터는 내년 도쿄올림픽으로 수익성이 향상될 뿐만 아니라 글로벌 이벤트를 앞둔 인프라스트럭처 재정비로 부동산 가격이 더욱 오를 것으로 전망된다.