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[박진규의 리얼 절세] 주택과 관련한 장기보유특별공제 등
   

장기보유특별공제란 토지나 건물등을 보유함에 있어서 그 기간이 3년 이상인 경우에 양도차익에 대해 일정율을 공제해주는 제도이다. 1세대 1주택자인 경우 2019년도 말까지 공제율은 최대 80%까지 공제해주므로 실로 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.

보유연수*2%를 하며 계산되며 최대 30%가 한도이다. 즉 15년이상 보유하게 되면 계속하여 30%가 되는 것이다. 단 1세대 1주택인 경우는 보유연수*8%를 적용하며 최대 80%가 한도이다. 즉 10년이상 보유하게 된다면 10년*8%인 80%가 적용되는 것이다. 또한 2018년 4월 1일 이후에 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 장기보유공제를 적용하지 않는다. 추가적으로 2019년도 말까지는 거주기간요건이 없었으나 2020년 1월 1일부터는 2년이상 거주기간이 충족되어야 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되는 것이다. 즉 2020년에 양도하게 되는 경우 2년 거주요건을 충족하지 못한 경우에는 일반율인 최대 30% 공제율을 적용하게 되는 것이다.

일례를 들어보겠다. 20년 보유한 취득가액이 6억원이고 양도가액이 15억원인 1세대 1주택을 양도하는 경우이다.

   

세액차이가 무려 1.13억이상이나 나게 된다. 즉 이와같은 차이가 나지 않기 위해서는 2019년도에 양도를 하거나 해당주택에 2년이상 거주해야만 한다.

최근 정부측의 시점에 맞게 주택임대사업자인경우에는 또한 혜택이 주어진다. 조세특례제한법 97조의 3에 일정요건을 충족한 장이임대주택인 경우에는 장기보유특별공제율을 추가로 적용하는 것이다. 그 추가적용율이란 8년 이상인 경우에는 50%를, 10년 이상인 경우에는 70%를 적용하는 것이다. 요건은 아래와 같다.

1. 국민주택규모 이하일 것

2. 2018년 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 기준시가 6억원 이하일 것(수도권 외는 3억원 이하)

3. 8년 이상 계속하여 임대할 것

4. 임대료 증액제한(5%)을 준수

5. 지방자치단체 및 세무서에 장기임대주택으로 등록할 것

과태료규정에 대해 알아보겠다. 다음에 해당하는 경우에는 1차위반 500만원, 2차위반 700만원 3차위반 1000만원이 되겠다.

1. 임대차계약신고를 하지 않거나 거짓신고를 한 경우

2. 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우

3. 계약내용에 관한 설명의무를 게을리한 경우

4. 임대조건등을 위반하여 임대한 경우

5. 임대차계약을 해제, 해지하거나 재계약을 거절한 경우

6. 준주택을 주거용이 아닌 다른 용도로 사용한 경우

의무임대기간 중에 임대하지 않거나 양도한 경우에는 호수별 1000만원을, 등록사항에 대한 말소신고를 하지 않은 경우 1차위반 50만원, 2차위반 70만원, 3차위반 100만원의 과태료를 부담하게 된다. 최근트랜드에 맞게 주택임대사업자에 대해 특례를 적용하는 만큼 위반 시에 과태료에 관한 규정도 엄격하게 지켜질 수 밖에 없는 것이다. 추가적으로 아래에 해당하는 경우에는 2019년 10월 24일부터는 1천만원에서 3천만원으로 과태료규정이 강화되었다.

1. 의무임대기간 내에 본인이 거주하는 등 임대하지 않은 경우

2. 의무임대기간 중에 양도한 경우

3. 임대조건등을 위반하여 임대한 경우

그 외에도 점차 과태료규정은 강화되어가고 있다. 그러므로 위반여부를 잘 판단하여 주택임대를 해야할 것이다. 다음호에서는 주택임대사업자의 건강보험료에 대한 사항과 주택임대업의 필요성에 대해 살펴보겠다. 

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2019.10.24  10:08:49
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