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[진단] 분상제 모면 관리처분인가 재건축, 희비 엇갈리는 이유둔촌 주공과 개포4단지는 강세, 개포 1단지는 갸우뚱...같은 재건축인데 왜

[이코노믹리뷰=우주성 기자] 10.1 대책으로 서울 내 일부 재건축 단지들이 한 숨을 돌리게 된 것도 잠시, 6개월 연기기간의 혜택을 볼 것으로 여겨지는 관리인가처분 단계의 단지들 사이에서도 다시 미묘한 기류가 형성되며 희비가 엇갈리고 있다. 

세부적인 공사의 진척상황, 조합 내부 사정, 입주 여건에 따라 관리인가처분을 받은 단지들 사이에서 가격과 수요의 차이가 생겨나고 있다. 주로 철거와 이주가 완료된 단지와 그렇지 않은 단지들의 희비가 엇갈리는 상황이었다.

철거가 일찍 완료된 개포 주공 4단지의 경우는 6개월의 유예기간동안 입주자 모집 공고가 끝날 것으로 기대하는 상황이었다. 둔촌 주공 역시 철거 완료 후 곧장 착공에 속도를 내 분양을 마무리하겠다는 의지를 적극 나타내면서 가격 역시 상승세를 보이고 있다. 

철거에 막 들어간 개포1단지의 경우는 애매한 시점에 사업이 진행된다는 우려로 4단지에 비해서 관망세가 더욱 큰 편이었다. 한편 흑석3구역 재개발 지구 역시 철거는 완료된 상황이라 조합 측은 유예기간 내에 입주자 모집을 완료할 수 있다는 기대와 조합 측의 사정 조합장 해임으로 인한 우려도 공존하는 가운데 프리미엄 가격은 조금씩 오르고 있는 상황이다. 

신반포3차 재건축의 경우, 조합측이 여러 방안을 모색중인 가운데 6개월 내 입주자 모집이 어렵지 않을까하는 염려 탓으로 시장은 비교적 차분한 모양새였다.

◆둔촌 주공, 무조건 분상제 제외? 가격 강세불구 매물 자취 감춰 

   
둔촌 주공 재건축 현장. 사진=이코노믹리뷰 신진영 기자

둔촌 주공은 10월 대책으로 인한 분양가 상한제 연기의 혜택을 볼 대표적인 단지로 손꼽히고 있다. 2017년 5월 관리처분 인가를 받은 둔촌 주공은 계획된 가구수만 1만1106세대 규모의 대형 재건축 단지 중 하나로 꼽히고 있다. 이미 이주는 모두 완료된 상황이고 철거도 거의 마무리되면서 6개월의 유예기간 내에 분양이 가능할 것으로 점쳐지는 대표 단지이다. 철거 마무리 후 착공을 앞둔 단계이지만 벌써 입지와 대형 재건축 단지라는 특성상 매물 품귀현상과 조합원 물량의 호가가 오르고 있는 추세다.

조합사무실의 한 조합원 관계자도 “이곳 둔촌 재건축 사업 같은 경우는 6개월 내에는 입주자 모집 공고가 충분히 가능할 것이라 본다. 그렇기 때문에 최대한 그렇게 하는 방향으로 가고 있다. 날짜는 미정이지만 11월에는 공사비 변경 등의 소지로 관리처분변경인가 총회도 개최할 예정이다”라고 설명했다.

한 조합원 역시 “둔촌주공은 상한제 적용에서 제외가 된다. 철거는 거의 마쳐져 곧 종료가 될 것이고 11월 14일 착공에 들어간다”고 설명했다. 그는 “지금은 매물 자체가 없고 매물을 내놓지 않으려는 경향이 있다. 팔리기도 많이 팔렸지만 가격 상승 여지가 있으니 매물을 감춘다”고 말했다. 해당 조합원은 “34평의 경우 14억8000만원에서 15억원 가까이 한다. 최근들어 하나 팔리면 2000~3000만원씩 올라가는 상황이다. 다만 아주 급한 물량이 아니면 8~9월달에 다 소진됐기 때문에 거래가 더는 늘지는 않을 것 같다”고 답했다.

6개월 내 분양에 대한 기대는 근처 중개업자 역시 가지고 있었다 그는 “6개월의 연기기간이면 분양까지는 충분하다고 본다. 철거는 거의 끝난 상태다. 찾는 문의가 이전보다는 많다. 가격은 한달 전 금액이지만 대략적으로 4000만원 정도는 올라간 상황이다”라고 설명했다.

다른 업자 역시 “분양가 상한제는 피하게 될 것 같다. 11월 중순에 착공이 있을 것이다. 관리총회 등과 상관없이 일정이 미워질 일은 없을 것이다”라고 답하면서 분양일정 소화가 가능하다고 말했다. 그는 “현재 조합원 물량은 거래가 되는 편이다. 34평의 경우 14억7000만원이다. 한 달 전에 비하면 대강 5000만원 정도 상승했다. 앞으로 일반 분양가는 평당 3000만원 전후로 나올 것 같다”고 설명했다.

다른 업자는 “둔촌주공이 분양가 상한제에 걸리는 일은 없을 것 같다”면서도 “11월 14일까지 조합이 잔금을 치뤄야 한다. 착공이 되기 때문에 시간적인 여유가 없어 그렇게 오르거나 하지는 않을 것이다. 찾는 사람은 그래도 아직은 있다. 34평을 분양 받을 수 있는 조합원지분은 14억원 후반에서 15억원 초반이고 일반 분양가는 3000만원 전후가 될 것 같다"고 설명했다.

◆개포 주공 4단지는 6개월내 분양 자신, 1단지는 멸실 철거 기간이 좌우

   
개포 주공 1단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자

강남구 개포동에 위치한 개포 주공 1,4단지는 서로 인접해 있지만 공사 진척에서는 차이가 있어 명암이 다소 엇갈리는 모양새다. 개포 주공 4단지의 경우 2017년 6월 관리처분인가를 받고 이미 이주와 철거가 모두 진행된 상황이지만 개포주공 1단지의 경우 2018년 4월 관리처분인가를 받고 현재 철거에 막 들어가려는 상황이다. 이런 차이가 분양가 상한제의 그늘에 들어서냐 마냐의 향방을 가를 것으로 보인다.

개포 4단지의 조합장은 남은 6개월의 기간 내에 입주자 모집공고까지는 충분하다고 자신하고 있었다. 그는 “철거는 이미 작년 12월 말에 완료했고 세대수 변경이나 부담금 등 때문에 관리처분변경총회가 남아있지만 절차적으로도 6개월 내에 가능하다”고 말했다. 조합장은 “우리도 사업계획 변경하느라 조금 일정이 늦어졌다. 아무튼 이번 대책은 조합원들한테는 다행”이라고 덧붙였다.

개포 1,4 단지의 향후 사업 향방에 대한 예측은 엇갈렸다. 개포동의 한 중개업자는 “개포 1단지는 철거중이지만 6개월 기간이 있으니 입주자 모집공고까지는 하지 않을까 생각한다. 4단지는 확실한 것 같다”면서 두 단지 모두 분양가 상한제의 적용에서 벗어날 수 있을 것이라고 전망했다. 그는 “현재 4단지의 경우 거래는 되고 있다. 조합이 이야기를 하지는 않지만 아마 다음 달에 착공도 가능할 것으로 생각된다”고 말했다. 그는 “지금은 조합원 물량의 가격은 보합세다. 1단지도 시세는 보합인 것으로 알고 있다”고 덧붙였다.

반면 다른 업자들은 개포1단지의 경우 6개월 내에 사업을 마무리하기는 촉박할 것이라는 전망을 내놓기도 했다. 개포주공 1단지 근처의 한 업자는 “1단지는 이주가 끝났지만 철거는 아직 들어가지 않았다. 행정적인 절차인 석면조사 등은 마무리 단계지만 하수관이라던가 전기수도 등의 절차에서 현재 구청에서 서울시 허가를 맡아야하는 행정적 절차를 밟고 있는 중이다”라고 말했다. 그는 “10월 말에 멸실신고에 들어가면서 본격적인 철거에 들어갈 것 같다. 조합 측이 강하게 밀어붙인다고는 하지만 철거기간이 통상 6개월 정도 걸리는 점을 고려하면 사실상 분양가 상한제 유예기간 안에 들기 힘들어 질 수 있다”고 설명했다.

다른 중개업자 역시 “4단지의 경우 물건이 많지는 않지만 조합원들 물량이 거래가 되고는 있다. 4단지는 착공이 조만간 들어가면 역시 거래가 막히므로 계약과 잔금을 빨리 처리해야 하는 사람들로 수요가 있을 것이므로 가격이 상승하지는 않을 것으로 보인다”고 설명했다. 해당 업자는 “다만 봄부터는 계속해서 오르고 있는 편이다. 1단지와 4단지 모두 많게는 3억원에서 4억원정도 올랐다. 입주가 더 많이 된 단지가 조금 더 많이 오르고 입주가 적은 단지는 가격도 덜 오르는 현상이 있다”라면서 “4단지가 1단지에 비해 더 많이 오르고는 있다. 4단지가 문의도 더 많다. 입지는 비슷하지만 분상제도 확실히 피할 가능성이 크고 분양 단계가 더 가시화 된 4단지가 선호되는 것 같다”고 덧붙였다.

◆흑석3구역 조합 "11월 착공, 내년 2,3월 일반분양 가능" 

흑석3구역도 이주와 철거는 이미 모두 완료된 상황이다. 2017년 8월에 관리처분을 받아 11월에 착공을 서두르고 있다. 흑석3구역 조합원 업무이사는 “흑석3구역은 철거는 다 끝난 상태다. 이제 착공 준비에 들어갔다. 11월에 착공할 예정이다. 6개월 내에 입주자 모집 공고 내는 것은 확실하다”고 주장했다. 그는 일반분양에 대해서도 “내년 2, 3월에는 가능하지 않을까 생각한다”고 대답했다. 분양가에 대해서 해당 조합관계자는 “조합은 3500만원은 생각하고 있지만 허그는 2800만원을  부르지 않을까 한다. 2월 달에 HUG와 협의를 할 예정이다”라면서 “조합원들 물량은 많이 찾고 있다. 나오면 바로 매매는 되는 상황이다. 34평의 프리미엄이 6억까지는 된다. 철거 끝나고 가격이 많이 오르기 시작했다”고 말했다.

흑석3구역 인근의 중개업소는 그러나 흑석3구역도 얼마든지 사업이 연기될 가능성이 있다고 말했다. 그는 “흑석3구역 철거는 다 끝났다. 착공은 아직 안된 상태지만 입주자 모집공고는 가능하다. 다만 조합장 해임 총회가 있다. 조합원들은 빨리 사업을 추진하고 싶어한다. 조합원 물량 찾는 사람이 있기는 있지만 잘못 들어가면 돈이 묶일 거 같아 관망하는 사람들이 있는 것 같다. 해임 때문에 착공이 연기될까하는 불안심리가 있다”고 전했다. 해당업자는 그러면서도 만약 변수가 없다면 “6개월 내 입주자 모집공고가 가능할지도 모른다는 의견이 더 강하다”고 귀띔하기도 했다.

흑석재개발 지역에서 중개업소를 운영하는 업자는 “3구역은 11월말쯤 착공할 예정이다. 철거가 마무리되면서 분양가 상한제 적용 유예기간 안에 착공식을 하려고 조합에서 속도를 내고 있는 것으로 알고 있다”고 이야기했다. 그는 흑석3구역도 “선분양이냐 후분양이냐, 분양가 상한제에 걸리냐 등 시점이 애매한 상황인데 어쨌건 6개월안에는 해결하려 한다. 조합측에서는 평당 2800만원 정도로 책정이 될 것 같다고 말한 것으로 안다”고 언급했다. 

해당 업자는 “이 곳 같은 경우는 착공식을 앞두고 있어서 들썩거리고 있다. 착공을 하게 되면 본격적으로 상승할 여지가 있다”고 말했다. 해당 업자는 “3구역의 프리미엄 가격은 20평대의 경우 5억5000만원대다. 11월말에 착공을 하게 되면 프리미엄이 추가로 붙을 것이다. 지금도 물건에 가격은 붙고 있다”고 이야기했다.

◆신반포3차 경남아파트, 굴토 심의 단계 분양일 여전히 불확실 

   
신반포3차 경남 아파트의 재건축 현장. 사진=이코노믹리뷰 장서윤 기자

신반포3차 경남아파트 재건축 조합의 경우 철거는 진행됐지만 현재 언제 착공 수순을 밟을지는 알 수 없는 상황이다. 현재 굴토 심의 승인을 기다리고 있는 단계이니만큼 6개월내 분양이 어렵다는 의견도 나오면서, 조합은 임대사업자에 일반분양분을 통매각하는 절차 등도 추진중인 것으로 알려졌다. 한편 아직 불확실한 만큼 가격도 보합에 가까운 모양새를 띄고 있다.

조합 관계자는 "구조 굴토 심의가 문제가 있는 것은 아니고 정상적인 절차를 밟는 중이다. 구조개선 심의와 굴토 심의는 승인을 받아야 한다. 건축 심의로부터 8~9개월 걸리는 단계다. 착공 계획은 5~6월 정도에 계획하고 있지만 확실한 것은 없다"고 잘라 말했다.

재건축 현장 근처의 한 중개업자는 "신반포 3차쪽의 경우 철거는 다 끝났지만 언제 된다는 보장은 없다. 조합원 물량은 거의 없지만 여기는 그 대책으로 가격이 움직이지는 않는다. 현재 신반포 3차 같은 경우는 찾는 사람도 없고 사는 사람도 없는 실정"이라고 말했다.

우주성 기자  |  wjs89@econovill.com  |  승인 2019.10.10  07:50:00
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