지난 1일 국토교통부는 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’에 대한 보도자료를 통해 2019. 9.기준 31개 투기과열지구 전 지역이 민간택지 분양가상한제(이하 분상제) 적용지역 지정요건을 모두 충족하였다고 밝히면서, 예정대로 10월 말까지 주택법 시행령 개정을 통해 이들 지역에 대한 분상제를 전면 시행하겠다고 발표했다. 다만, 현재 주택법 시행령 개정안은 분상제 지역 지정 시 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용토록 하고 있는 것에 반해 이번에 발표한 보완책은 재건축·재개발 사업 중 관리처분계획인가를 받은 단지 중 가령 철거 중인 단지 등과 같은 일부 단지에 대해서는 일정기간 유예가 필요하다는 의견에 따라 재건축·재개발 지역은 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우에는 분상제 적용을 하지 않겠다는 결정을 내린 것이다.

이와 같은 정부의 결정에 대하여 일각에서는 정부가 기존의 주택법 시행령 개정을 강행할 경우 소급입법에 따른 재산권 침해로 위헌성 논란이 일게 될 것을 의식해 이 같은 수정안을 내어놓았다는 주장을 하고 있다. 

이 같은 주장을 이해하기 위해서는 주택 재건축사업의 추진 절차부터 살펴볼 필요가 있는데, 주택 재건축 사업은 크게 ① 사업준비, ② 사업시행, ③ 관리처분계획, ④ 사업완료 등 4단계로 나눌 수 있고, ① 사업준비 단계는 기본계획 수립, 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정으로, ② 사업시행 단계는 조합 시행을 기준으로 추진위원회 구성 및 승인, 창립총회, 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행인가 및 감리자 선정으로, ③ 관리처분 계획 단계는 토지 등 소유자를 대상으로 한 분양공고 및 분양신청, 관리처분계획 수립 및 인가로 ④ 사업완료 단계는 이주·철거·착공, 준공검사 신청 및 준공인가, 이전고시 및 청산으로 각 세분화할 수 있다. 재건축·재개발 등 주택정비사업에서 수익은 ‘관리처분 계획 단계’에서 토지 등 소유자들을 상대로 한 분양 이후에 남은 잔여주택을 ③ 관리처분 계획 단계를 거친 이후에 높은 가격으로 일반분양함으로써 발생하게 되는데, ‘분양가상한제’는 그 일반분양가를 규제해 재건축·재개발 조합원들의 이익을 감소시키는 정책이므로 만약 원안대로 입주자모집공고 신청 분부터 적용하게 되면, 이미 ③ 관리처분 계획 단계에서 관리처분계획 인가까지 끝나 대략적으로 계산이 가능해진 조합원들의 기대이익은 줄어들고 대신 조합원들이 감당해야 할 부담금은 늘어나게 된다.

론 헌법적 의미의 재산권이란 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적 처분권을 포함하는 모든 재산가치 있는 ‘구체적 권리’(헌법재판소 1996. 8. 29. 선고 95헌바36결정)를 의미하는 것으로 단순한 경제적 기회나 기대이익 등은 재산권에 포함되지 않는다는 것이 우리 헌법재판소의 입장이기는 하나, 관리처분계획 인가를 받아 모든 계산이 끝난 상태에서 그것도 일반분양 대상인 입주자들에 대한 모집공고까지 이루어진 상태에서 예상되는 이익은 단순한 경제적 기회나 기대이익이라고 보기는 어렵고 오히려 상당히 ‘구체화된 권리’라 할 수 있을 것이므로 이에 대한 분상제 적용이 결코 재산권 침해에 해당하지 않는다고 단정 짓기는 어려운 노릇이다. 더 나아가 만약 일반분양에 따라 조합에 발생하는 이익이 재산가치 있는 구체적 권리, 즉 재산권이라 본다면, 정부의 시행령 개정을 통한 이익 감소 혹은 손해 발생은 소급입법에 의한 재산권박탈로 볼 수도 있다. 우리 헌법 제13조 제2항은 모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니한다는 규정을 두고 있는데, 개정 시행령 시행 시점을 기준으로 한다면, 정부의 갑작스런 정책 변경은 이미 구체적으로 현실화되어 있는 일반분양에 따른 조합의 이익에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다.

평등권 침해의 논란도 빗겨나갈 수는 없다. 재산권에 대한 평등권 침해 여부는 ‘본질적으로 같은 것은 같게, 다른 것은 다르게’ 취급하는 것으로 족하다는 이른바 ‘자의금지의 원칙’을 따르는 만큼 대체로 입법자에게 광범위한 형성의 자유가 주어지기는 하지만, 그렇다 하더라도 왜 하필 입주자모집공고 신청 분부터 분상제를 적용해야 하는가에 대한 마땅한 기준을 제시하지 못하면 평등권을 침해했다는 판단이 내려질 가능성도 배제할 수 없다.

결론적으로 이번 분상제 논란은 충분히 숙고하지 못한 정부의 정책 발표로 마치 큰 태풍이 몰아칠 것 같은 시장의 불안감이 조성되었으나 정작 뚜껑을 열고 보니 찻잔 속의 태풍에 그치는 촌극으로 이어지고 말았다. 이는 자칫 ‘정부의 말은 끝까지 들어봐야 한다.’는 시장의 정부에 대한 불신감만 심어줄 수 있는 것이기에 이번 일 뿐 아니라 앞으로도 정부의 정책 발표는 각론까지 따지고 고려해 충분한 심사숙고를 거친 후 신중하게 할 필요가 있을 것이다. 정부가 무심코 던진 한 마디에도 출렁이는 것이 시장의 불안한 심리이기 때문이다.