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[최신 판례로 읽는 상가 분쟁①] 임대차계약이 끝날 때 임차인이 원상회복해야 할 범위는?
   

# 최근 상가임대차 관련 분쟁이 급증하고 있다. 이는 임차인 보호를 강화한다는 명분하에 수시로 변경되고 있는 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 개정의 영향 뿐 아니라 경기 침체로 상가 임대차계약을 해지하게 되면서 발생하게 되는 각종 비용을 임대인과 임차인이 서로 떠넘기는 과정에서 발생하고 있는 것이기도 하다. 이에 이번 시리즈에서는 일선에서 활동하는 변호사들조차 관심을 갖지 않으면 흐름을 놓치기 쉬운 상가 임대차 관련 분쟁을 최신 판례를 통해 살펴보고자 한다.

임차인은 임대차계약이 끝나 임대인에게 임대차목적물인 상가를 반환할 때 원상회복의무를 가진다(민법 제654조, 제615조 참조). 물론 경우에 따라서는 임차인이 임대인과 상가 인도소송을 하는 과정에서 이른바 ‘필요비, 유익비’라는 명목을 붙여 임대차기간 중 자신의 비용으로 임차목적물에 투자한 시설비용을 상환해 달라는 항변을 임대인에게 하지만, 표준화된 임대차계약서 서식에는 거의 빠지지 않고 ‘임대차계약이 끝날 때 임차인이 임대차목적물인 상가를 원상회복할 의무’가 기재되어 있는 만큼, 실무적으로 임차인의 필요비, 유익비 항변이 받아들여지는 경우는 많지 않다. 오히려 임차인 입장에서는 자신이 자신의 영업을 위해 비용을 들여 시설물을 설치한 경우라 하더라도 이 같은 ‘원상회복 의무 조항’에 따라 임대차계약이 끝날 즈음에는 자신의 비용으로 이를 다시 철거해 임대인에게 상가를 반환해야 하는 것이다. 결국 남은 문제는 임차인이 원상회복은 하되 어느 범위까지 원상회복을 해야 하는가 하는 것이다. 지난 8월 30일 선고된 대법원 판례의 사실관계부터 살펴보자.

 

# A사는 2010. 2.경 임대인 B로부터 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그 때부터 갑(甲)이라는 상호의 프랜차이즈 커피전문점을 운영해 왔다. 사실 A사는 이전 임차인으로부터는 위 커피전문점 영업을 양수하고 B로부터는 점포를 임차하여 위 커피전문점을 운영해 오고 있는 것이었는데, A사와 B 사이에 체결된 임대차계약서에는 ‘임대차 종료 시 A사는 점포를 원상회복한다.’는 내용의 원상회복의무 규정이 포함되어 있었다. 그러나 A사는 임대차기간이 끝났음에도 점포에 설치되어 있는 시설의 대부분이 A사가 위 점포를 B로부터 임차하기 이전의 임차인이 설치한 것이라 A사와는 무관한 것이라며 철거 및 원상회복을 거부하였고, 새로운 임차인을 맞아야 하는 임대인 B는 결국 A사를 대신하여 점포 내부에 설치된 시설을 철거하였다.

이 사건과 관련해 대법원은 이 사건 점포 내부에 설치되어 있었으며, B가 A사를 대신하여 철거한 시설물은 A사의 전 임차인이 설치한 것이라 하더라도 오로지 A사가 운영해 온 위 커피전문점을 위한 것이 대부분이었으므로 A사에 철거할 의무가 있다는 판단을 했다. 즉 B가 A사를 대신하여 철거한 위 시설은 위 프랜차이즈 커피전문점을 운영하기 위해 설치된 것이므로 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 것이므로 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 의무 역시 A가 부담해야 한다는 것이다.

 

이번 판결은 임차인의 원상회복의무 범위와 관련하여 일종의 리딩 케이스로 알려진 1990년 판례와는 사뭇 배치되는 것이어서 주목을 받고 있다. 1990년 판결의 경우는 이전 임차인이 무도장 시설로 사용하던 것을 새로운 임차인이 다른 용도로 업종을 전환해 인테리어를 하는 등 내부 시설을 개조, 단장한 사례로 이 경우에는 새로운 임차인이 설치한 인테리어만 원상회복하면 될 것이지, 그 이전 임차인이 무도장 시설로 설치한 부분까지 철거해 원상회복할 의무는 없다는 것이다.

   

대법원이 밝히고 있는 바와 같이 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 하는데, 이번에 선고된 최신 판례와 1990년 종래 판례를 비교해 보면 결국 임차인은 임대차기간이 끝날 때 원칙적으로 자신이 설치한 시설만 철거하여 원상회복하는 것으로 족하지만, 만약 임차인이 이전 임차인과 같은 업종을 영위하며 시설물의 대부분을 그대로 인수하여 사용하는 경우에는 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 정리해 볼 수 있겠다.

다음 편에서는 최근 상가임대차 분쟁의 다수를 차지하며 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 권리금 회수방해에 따른 손해배상청구 문제를 살펴보기로 한다.

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.09.18  11:48:33
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