여백
> INVEST > 부동산
민간택지 분양가상한제 Q&A "거주의무기간, 당장 적용되지는 않아"국토위, 집값 하락 전망...택지비+건축비 이하 가격으로 제한 할 것
   
▲ 이문기 국토교통부 주택토지실장이 12일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진' 방안을 설명 하고 있는 모습. 출처=뉴시스

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 집값 규제 사실상 마지막 카드인 민간택지 분양가 상한제 개정안이 공개됐다. 정부는 민간택지 분양가 상한제 도입을 통해 가격 급등에 따른 시장불안을 해소하겠다는 의지를 강하게 피력했다. 이번 개정안에는 서울 전지역 등 투기과열지구를 대상으로 3가지 요건 중 1가지에 해당될 경우 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정하는 내용과 함께 재건축·재개발 사업장에도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’으로 적용시점을 일반 분양단지와 동일하게 적용했다.

특히 눈길을 끈 부분은 전매제한기간을 최대 10년까지 확대하고 수도권 공공택지 분양에만 적용 중인 최대 5년 거주의무기간을 도입하는 내용이다. 이를 통해 로또분양을 통한 투기세력의 시세차익을 사전에 차단하고 분양가상한제 실효성 강화에 나선다는 입장이다.

이미 과거에도 시행된 적 있던 민간택지 분양가 상한제 카드를 정부가 다시 꺼내들게 된 배경부터 이로 인한 효과 등 정부의 주요 입장을 Q&A로 정리해봤다.

Q. 민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은?

분양가 상승시 기존주택으로 수요가 이동하게 돼 기존주택 가격이 상승하고 이는 또다시 분양주택으로 수요가 이동해 결과적으로 분양가 상승을 촉발시킨다. 즉 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 실제 분양가 상한제를 시행했던 시기인 2007년부터 2014년 서울 집값은 주택 1.13%, 아파트 0.37%로 안정세를 보였지만 상한제가 탄력적으로 적용되던 2015년~2018년도에는 주택 4.15%, 아파트 5.67%로 시장이 과열됐다.

최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률인 5.74% 보다 도 약 3.7배가 높은 상황이다.

국토연구원 분석결과에 따르면 민간택지 분양가 상한제 시행시 서울 아파트 가격은 연간 1.1%포인트 하락 효과가 있을 것으로 나타났다. 이에 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하지만 현행 지정 요건이 까다로워서 이를 합리적으로 개선해 주택 시장 안정과 실수요자의 내집 마련 부담 완화를 도모하고자 한다.

또한 주택공급 확대와 함께 분양가 상한제가 시행될 경우 장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 이미 조성된 택지를 활용해 도시규제 개선을 통한 공급도 확대할 예정이다.

Q. 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는가?

법령 개정에 소요되는 기간을 고려해 10월 중 제도개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄진다. 단 도시형 생활주택과 경제자유구역내 외자유치 관련 주택, 관광특구내 초고층 건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등은 적용은 배제된다. 경제자유구역 내 주택은 경제자유구역위원회의 심의와 의결이 필요하다.

Q. 분양가상한제 산정방법은 어떻게 이뤄지나?

산정방법은 분양가를 택지비와 건축비 이하의 가격으로 제한한다. 택지비의 경우 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)에 택지가반시를 더한다. 건축비는 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비)에 건축가산비를 합한다.

분양가격 공시의 경우 공공택지는 62개(택지비4, 공사비 5, 간접비6, 가산비1), 민간 7개(택지비, 직·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비) 등 분양가격 세부항목을 공시한다.

공시대상은 모든 공공택지와 일부 민간택지(투기과열지구, 시군구청장 지정 요청 지역 등)의 분양가상한제 적용주택이다. 공시방법은 공공택지의 경우 사업주체가 입주자 모집공고시 직접 공시하며 민간택지는 시·군·구청장이 공시한다.

Q. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나?

분양가 상한제는 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 일관되게 적용될 예정이다.

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 다만 전매제한 기간이 3년 초과하는 경우 3년 이내에 소유권 이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주해 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 바라보고 있다.

Q. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것은 아닌지?

관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다. 관리처분인가를 받은 경우에도 분양승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것은 아니다.

국민의 주거안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있기에 과도하다고 생각하지 않는다.

Q. 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

민간택지에 거주의무 부과는 이번 주택법 시행령 개정 사항은 아니다. 이를 위해서는 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다.

다만 9.13 대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토할 예정이다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.08.12  13:28:13
정경진 기자의 다른기사 보기

[태그]

#이코노믹리뷰, #정경진

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
여백
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백