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[상권을 알면 가치가 보인다] 장한평역 상권, 중고차매매단지 예전만 못해 급감
   

장한평역 먹자골목 새벽 영업까지
먹자골목 외 나머지 상권 집객력 떨어져
낙후된 상권 이미지 당분간 이어질 것
장안동 일대 서울시 지구단위계획 지정
GTX-C노선 2022년 착공 예정 기대
천호대로변 최고 120m 높이 건립 가능

서울의 동쪽과 서쪽을 연결하는 지하철 5호선 장한평역은 1995년 역 개업 후 현재까지 서울 시민의 다리가 되어주고 있다. 역명은 장안동의 옛 지명인 장한평(長漢坪)에서 유래되었다. 동대문구 핵심 상권중 하나인 장한평역의 대표 상권은 중고차 매매시장이 자리 잡고 있는 대형 매매단지다. 장한평역 상권의 큰 특징은 역 주변으로 대형 중고차 매매단지가 자리 잡고 있어 상권 전반에 자동차 관련 업종이 몰려있다.

역 주변에는 서울특별시 서울도시철도공사, 중랑 물 재생센터, 장안종합복지관 등이 자리 잡고 있다. 학군으로는 군자초등학교, 안평초등학교, 양평중학교 등이 위치해있다. 주 고객층은 주변에서 근무하는 오피스 상주인구와 중고차 매매단지 상인들이다.

   

대로변은 은행, 증권사 등 다양한 금융기관이 입점해 있고, 국내 최대의 중고차 매매단지가 입점해 있어 주중~주말 할 것 없이 많은 고객들이 찾는다. 장한평역 서쪽에는 답십리역, 용답역 동쪽은 군자역이 자리 잡고 있다. 전체적으로는 먹자골목을 제외하면 점포가 띄엄띄엄 붙어있고 외식업과 공업사가 혼재해 연속성이 떨어져 고객 집객력이 낮다.

 

◇장한평역 출구별 업종 차이 커

장한평역은 역을 중심으로 상권이 형성된 지역이다. 대표적으로 중고차 매매단지가 자리 잡고 있어 이를 중심으로 상권이 형성된 지역이다. 골목길을 살펴보면 3, 4번 출구 먹자골목에는 고깃집, 곱창집, 한식집, 횟집, 호프 등 매장들이 입점해 있는 모습이다. 장한평역 상권은 중장년층 고객이 주로 이용하는 상권으로 업종이 다소 올드한 편에 속한다. 5, 6번출구 골목으로 중고차 매매장이 자리 잡고 있는데 이 골목의 특징은 도로를 따라 자동차 관련 업체들이 즐비하고 있어 공장을 방불케 한다.

   

5, 6번 출구 안쪽으로 자리한 장안평자동차매매시장은 수많은 업체들이 터를 잡고 중고차를 거래하는 서울의 대표적인 중고차 매매단지로 입지를 다졌다. 매매단지 부지 안쪽을 살펴보면 지나다니기가 힘들 정도로 많은 차량이 전시되어있어 다소 어수선한 분위기를 풍긴다.

특히 이 골목의 어수선하고 정신없는 분위기는 쉴 새 없이 이어지는 호객행위가 한 몫 하고 있다. 중고차를 구매하기 위해 해당 상권을 방문하는 것이라면 호객행위를 당하지 않기 위해서 사전에 업체를 선정하고 방문하는 것이 안전하게 거래할 수 있는 방법이기도 하다.

3, 4번 출구 이면에 위치한 먹자골목은 장안동 일대에서 가장 유동인구가 많은 지역 중 하나다. 골목길에는 프랜차이즈 음식점을 비롯해 고깃집, 호프집, 일식집, 빵집 등 다양한 업종이 뒤섞여 영업중에 있다. 먹자골목은 점심시간 보다 저녁이후 시간대에 활기를 띠며 새벽까지도 영업을 하는 전형적인 먹자골목이다. 대표적인 음식점은 대한곱창을 시작으로 본참치, 진미육가, 송쉐프 등이 있다.

대한곱창의 경우 MBC예능 프로그램 ‘나 혼자 산다‘에서 걸그룹 마마무의 화사가 곱창을 먹는 모습으로 주목받으며 한때 곱창대란이 일어나기도 했다. 방송종료 후 1년여 시간이 흘렀지만 현재도 대한곱창은 고객들의 발길이 끊이지 않는 지역의 핫플레이스로 자리 잡아 상권전체에 긍정적인 영향을 끼치고 있다.

   

장한평역 주변은 거주 연령대가 높아 갈비, 삼겹살, 곱창, 해장국, 감자탕 등 음식점이 주로 분포되어있다. 인근 오피스 상주 인구 및 주변 거주 인구의 연령대는 30~50대가 많고 자동차 단지 등 업무의 특성상 여성보다 남성의 비율이 높은 것이 특징이다.

3, 4번 출구 먹자골목 A급 입지의 전용면적 66㎡ 1층 점포의 경우 보증금 4000만~5000만원대, 월세 200만~300만원대, 권리금은 1억~1억 3000만원 수준으로 형성돼 있다.

소상공인시장진흥공단의 장한평역 상권 지난 3월 인구분석 자료를 살펴보면 60대가 21.3%로 연령별 비율 중 가장 높았고 30대 17.3%, 40대 16.7%, 50대 16%, 20대 13.3%가 뒤를 이었다.

소상공인시장진흥공단의 지난해 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 6240만원), 소매(월평균매출 4125만원), 관광·여가·오락 (월평균매출 3024만원), 스포츠(월평균매출 1703만원), 생활서비스(월평균매출 995만원)순이다.

   

또한 주중에는 오피스위주의 소비성향이 높게 나타나지만 주말에는 주변에 거주하는 거주인구와 ‘장안스피존‘ 온라인 경마장을 이용하는 고객들의 소비가 높은 것으로 보인다. 과거 장한평 상권은 유흥전문 상권으로 유명했지만 정부의 규제 및 단속으로 지금은 유흥매장의 모습들은 많이 사라진 것으로 보인다.

요일별 유동인구를 살펴보면 수요일과 목요일 15.5%로 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 10.9%까지 떨어지는 것으로 조사되었다.

장안동 사거리에 위치한 아트몰링 쇼핑몰로 가는 대로변 주변으로 음식점들이 형성되어있다. 설렁탕, 장어, 육개장, 고깃집 등이 위치해 있다. 아트몰링 장안점은 의류매장부터 F&B, 키즈카페, 문화센터, 사진관, 음식점, 롯데시네마까지 입점해 있어 원스톱으로 쇼핑부터 식사, 문화생활까지 가능한 장안동 일대의 지역 밀착형 쇼핑몰로 자리 잡았다.

   

1, 2번 출구 이면 A급 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 33㎡ 1층 기준 보증금은 2000만~3000만원대, 월세 100만~150만원, 권리금은 3000만~5000만원대 수준으로 형성돼 있다.

 

◇동대문구 장안동 개발 호재 기대

장한평역에 하차 후 천호대로변을 살펴보면 낮고 노후화된 건물들이 눈에 띈다. 이런 노후화된 건물을 정비하기 위해 서울시는 지구단위계획 구역으로 장안동 일대 52만㎡ 규모의 부지를 지정했다. 부지의 면적은 상암월드컵경기장의 2.5배에 달한다.

천호대로를 사이에 두고 성동구와 동대문구로 나눠져 있는 장한평역 일대는 이번 지구단위계획이 통과하면서 서울시가 통합관리하게 되었다. 천호대로변에 최고 120m 높이의 건물을 건립할 수 있게 되면 상권 전체에 긍정적인 효과로 이어질 것으로 보인다.

   

또한 중고차 매매단지의 활성화를 위해 민관이 함께하는 테스크 포스팀의 운영을 시작해 올해 말까지 조합설립인가를 마치고 내년 말 사업시행인가를 받겠다는 목표로 사업이 진행 중이다.

서울시는 군자차량기지와 중랑 물 재생센터 부지를 활성화지역에 포함시켜 대규모 개발과 미래자동차 전략산업육성을 시도한다는 계획이다. 청년주택과 신혼부부를 대상으로 하는 임대주택도 건립하기로 결정했다.

또한 예비타당성조사를 통과한 GTX-C노선과 2022년 착공 예정인 면목선 경전철, 동부간선도로, 내부순환도로와 인접해 사통팔달 교통망을 확보하였다. 장한평역 일대에 하나로마트, 롯데시네마, 병원, 공원 등 생활편의 시설이 위치해있어 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다.

   

장안동은 현재 서울시에서 진행하는 사업 이외에도 역을 주변으로 오피스텔의 건립이 진행 중이다. 낙후된 이미지는 당분간 이어질 것으로 보이지만, 개발사업이 하나둘씩 시작되면 상권에도 긍정적인 영향을 미쳐 상권 활성화를 견인할 것이라는 기대감이 맴돌고 있다.

장안동에 창업을 생각중이라면 지하철역 주변 상가 또는 먹자골목에 하는 것이 가장 안전할 것으로 보인다. 장안동 먹자골목은 점심장사는 물론 저녁, 새벽까지도 영업이 가능해 업종 및 아이템 선정에 신경 쓴다면 창업시 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

장한평역 먹자골목 인근 부동산 관계자는 “현재 중고차 매매단지에 예전만큼 사람이 몰리지 않아 상권 전체 분위기가 좋지 않다”며 “정부의 부동산 정책과 경기침체가 맞물려 올해 초 매매 거래를 두 건 성사한 것이 전부다. 상가를 알아보러 오는 사람도 줄었다”고 말했다.

   
 

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2019.07.25  06:55:14
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