여백
> INVEST > 부동산
[2019 머니엑스포 ③] 자금 여력 있는 5060세대의 선택과 세테크대출 없이 1억원대 오피스텔 분양 관심 ‘4%수익률이라도’… 노후대비는 세테크로

[이코노믹리뷰=정경진 기자] ◆자금여력 있는 5060세대의 선택은?

결국 1주택자들의 대출이 막히면서 부동산투자가 가능해지는 시점은 자금여력이 충분한 5060세대로 넘어갔다.

실제 한국은행이 지난해 가계부채 통계를 조사한 결과 노년층의 투자용 부동산 대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 60대 이상의 주택보유 비율 역시 27.7%에서 31.4%로 높아졌다.

이들 세대는 수익형부동산 투자 역시 주도하고 있다.

김지혜 차장은 “오피스텔 분양 시 대다수 고객은 성인 자녀를 둔 부모”라면서 “1억원 이상의 여윳돈이 있을 경우 이를 은행에 맡기기보다 오피스텔을 구매할 경우 최소 4%의 수익을 낼 수 있기 때문에 자녀 명의로 오피스텔 구입 등에 나선다”고 설명했다.

5월 기준 한국감정원이 발표한 오피스텔 투자수익률은 전국 5.46%를 기록했다. 서울 지역 오피스텔은 이보다 낮은 4.87%로 광역 지자체 중 유일하게 5%를 밑도는 수익률이다. 서울 지역 중 도심권과 동남권 오피스텔 수익률은 4.4%로 동북권(5.13%), 서남권(5.28%)에 비해 상당히 낮게 나타났다.

서울 동대문구 전농동에 위치한 G공인중개사 관계자는 “최근 청량리역 주변으로 오피스텔이 공급이 되고 있는 상황에서 주택임대사업자를 낼 경우 오피스텔 가격의 70% 가까이 대출을 받을 수 있지만 수익률도 낮고 임대료 상승 제한이 있어 대출을 통한 투자보다는 여윳돈이 어느 정도 있는 연령대의 투자상담이 대다수를 이룬다”고 말했다.

상가투자 역시 과거보다는 한풀 꺾였지만 투자처를 찾지 못한 사람들이 찾는 단골메뉴다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가시장은 경기에 민감한 만큼 최저임금 등으로 상가 공실이 증가하고 있다는 소식에 투자문의가 과거처럼 빈번하지는 않다”라면서 “다만 주택시장의 규제가 강화되고 있다 보니 아파트를 여러 채 살 수 없고 대출 역시 막히면서 오히려 자금 여력 있는 분들은 지금을 구매해야할 때로 보는 시각도 있다”라고 설명했다.

상가는 아파트와 다르게 신용대출을 포함해 상가담보대출, 창업대출이 가능하단 점도 투자자들의 접근을 한결 쉽게 만든다.

권 이사는 “상가 담보로 대출을 받을 경우 보통 50% 이상은 나온다”라면서 “다만 신규분양상가는 상가담보대출이 되지 않지만 분양 시행사에서 창업대출 등 어느 정도 대출을 알선해주기 때문에 아파트보다는 투자가 덜 까다롭다”고 말했다.

◆노후대비 하는 60대, 세테크를 해야 하는 이유

정부의 9·13 부동산 시장 안정 대책 이후 은퇴자들에게 세테크는 화두로 올라섰다. 일정한 수입이 없는 상태에서 재산세와 종합부동산세 등 세금 부담이 높아졌기 때문이다.

특히 다주택자 대부분이 고연령층인 만큼 주택 양도 시 내야하는 양도소득세의 부담과 보유세 부담은 이들 노후대비의 큰 영향을 미치고 있는 상황이다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제(15년 보유시 최대 30%) 적용이 배제되고 주택수에 따라 기본세율(6%~42%)에 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 가산해 추가 과세하기 때문이다.

또한 실거래가 9억원을 초과하는 고가 1주택자에 대해 10년 이상 보유만하고 거주한 적이 없을 경우 2020년 이후 양도시 장기보유특별공제 역시 10년 보유 80%에서 15년 보유 30%로 줄어들게 된다.

이에 노후를 대비하기 위해 월세 상품에 투자하는 것이 그동안 노년층의 부동산 투자 방식이었다면 현재는 세금부담을 낮추기 위한 일명 ‘세테크’가 노후대비의 한 축으로 자리 잡았다.

특히 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람은 보유세를 내야하는 만큼 부동산 세금 부담을 줄이기 위해 배우자나 자녀에게 증여하는 것도 고려해볼 만하다.

강동균 로엔택스 세무사는 “실제 상속하게 되는 시점에 내야 할 상속세와 현재 기준으로 시뮬레이션을 돌린 상속세는 천지차이일 수 있다”라면서 “현 시점에서 증여가 세금 절감에 효과적일 수 있다”고 말했다.

한국감정원에 따르면 지난해 증여건수는 11만 1863건으로 전년대비 25% 늘어났으며 서울 주택 증여건수는 전체의 22%를 차지했다.

종부세가 인별 과세인 만큼 부부가 명의를 분산하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있다. 부부간 증여 즉 공동명의는 10년 동안 최대 6억원까지 증여세 공제 대상이 된다는 점도 알아둘 만한 부분이다.

김종훈 법무법인 창천 파트너 변호사는 “최근에는 사전 증여하는 경우도 늘어나고 있다. 자산가치가 올라갈 것이란 전제하에 미리 부동산을 물려주는 것이 트렌드”라면서 “세율로만 따지면 증여가 이득이 없지만 부동산은 1, 2년 사이에도 가격이 급등하기 때문에 증여시점을 앞당겨 증여세를 최소한으로 내고 그 이후 자산가치 상승분은 자녀가 누리도록 하려는 경우가 많다”고 설명했다.

증여세 부담을 줄이고 싶다면 ‘부담부증여’도 활용할 수 있다. 부담부증여란 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출처럼 부채도 함께 이전하는 방식이다. 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내는 만큼 전세가율이 높을수록 절세효과는 크다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.07.26  07:26:55
정경진 기자의 다른기사 보기

[태그]

#이코노믹리뷰, #정경진

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
여백
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백