여백
> INSIDE > 전문가 칼럼
[법과 사건] 개정 상가건물임대차보호법 시행 한 달, 모르면 법적 분쟁에 휘말린다
   

지난해 10월 16일 국회를 통과한 개정 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 부칙에 의해 지난달 17일 시행됨에 따라 상가건물 임대시장에도 크고 작은 변화의 조짐이 보인다. 물론 개정 상임법 시행 후 한 달이 채 되지 않은 시점이라 지금 당장 법적 분쟁이 표면화되는 경우는 드물지만, 개정 상임법의 내용을 아직 잘 모르거나 잘못 알고 있는 임대인, 임차인도 적지 않아 가까운 시일 내 이와 관련한 소송이 제기될 가능성은 높은 상태다. 개정 상임법 시행 한 달, 현 시점에서 이미 상가건물임대차계약을 맺고 있는 임대인과 임차인의 경우, 그리고 장차 상가건물임대차계약을 체결하고자 하는 경우 각 어떠한 점에 주의해야 할까?

- 임차인의 임대인에 대한 ‘계약갱신요구 보호기간’이 10년으로 연장되었다.

‘계약갱신요구권’은 “임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 임대인이 이를 거절하지 못하도록 하는 임차인의 권리”로서 임차인이 상가에 투자한 비용을 회수할 수 있도록 보장하는 차원에서 마련된 것이다(상임법 제10조 제1항). 즉, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 과거에는 최대 5년까지, 개정 상임법에서는 최대 10년까지 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하면 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임대차기간을 보장해주어야 하는 것이다(상임법 제10조 제2항). 물론 이러한 권리는 임차인에게 언제나 인정되는 것은 아니어서(상임법 제10조 제1항), 대표적으로는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 재임대(전대)하는 경우(제4호), 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사기간 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우나 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(제7호) 등에는 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다. 이 중 ‘3기의 차임액을 연체한다.’는 의미에 대해서는 연속해서 3회를 연체하는 경우만 아니면 된다고 오해하는 임차인도 적지 않은데, 이 때의 3기의 차임액은 문언 그대로 3회분의 차임에 상당하는 돈을 연체하는 것을 의미하는 것이어서, 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 당시 3회분의 차임에 상당하는 돈을 지급하지 않은 상태인 것만으로도 임차인은 계약갱신요구권을 상실한다.

   
▲ 박상기 법무부 장관이 지난해 8월 서울 마포구 망원동 상인연합회에서 열린 상가건물 임대차보호법 개정을 위한 현장 정책 간담회에 참석해 모두발언을 하고 있다. 뉴시스

- 계약갱신요구권은 실제로 행사되어야 한다.

상임법은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 범위 내에서 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하고는 있으나, 이는 반드시 매 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 실제로 행사할 것을 요건으로 한다. 즉 임차인이 실수로 이를 행사하지 않거나 이 기간을 준수하지 않고 임대차계약갱신요구를 한 이상 계약은 그대로 종료되는 것이다. 물론 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 아니하여 이른바 묵시적 갱신(상임법 제10조 제4항)이 이루어지면 계약은 1년간 자동갱신 되지만, 임차인으로서는 이러한 요행을 바라기보다는 평소 계약갱신요구권 행사기간을 잘 기록해 두었다가 문자메시지나 내용증명, 전화통화 녹음 등 차후 분쟁 발생 시 입증할 수 있는 방법으로 이를 적극적으로 행사하는 것이 필요하다.

- 지금 체결되어 있는 상가건물임대차계약, 개정 상임법 적용 받나?

사실 지금 상가건물을 임대차하여 사용하고 있는 임대인과 임차인이 가장 궁금해 하는 내용은 자신들이 지금 체결하고 있는 상가건물임대차계약에도 개정 상임법이 적용되느냐는 것이다. 만약 개정 상임법이 체결될 경우, 임대인이 임차인에게 보장해야 할 임대차기간, 달리 말하면 임차인이 임대인으로부터 보장받을 수 있는 임대차기간은 5년에서 10년으로 늘어나기 때문이다. 개정 상임법의 적용범위와 관련해서는 부칙 제2조가 규정하는바 이를 살펴보면, 개정 상임법은 ‘이 법 시행 후’ ‘최초로 체결’되거나 ‘갱신’되는 임대차부터 적용된다는 사실을 알 수 있다.

우선, 이 법 시행일인 2019년 4월 17일 이후 신규로 체결되는 상가건물임대차계약에 대해서는 예외 없이 10년의 갱신요구권 기간이 적용된다. 한편, 이 법 시행일 이전에 계약이 체결되었으나 현재 5년의 갱신요구기간이 만료되지 않은 경우에는 계약의 내용, 특히 임대차기간에 따라 임대인과 임차인의 희비가 엇갈릴 수 있다. 예를 들어 똑같이 2017년 5월 10일에 최초 임대차계약을 체결한 경우라도 임대차기간을 처음부터 ‘5년’으로 정한 경우라면, 더 이상 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 없기에 이 계약은 원래 예정한대로 최초 임대차계약으로부터 5년이 경과한 2022년 5월 9일에 임대차계약이 끝난다. 그에 반해 임대차기간을 ‘1년’으로 정하여 매년 갱신하는 경우라면 2019년 계약갱신이 이루어지는 2019년 5월 10일부터 이 법의 적용을 받아 최초 임대차계약으로부터 10년이 경과한 2027년 5월 9일에 임대차계약이 끝나게 된다. 결론적으로 임차인으로서는 자신의 임대차계약이 개정 상임법의 적용을 받는지를 잘 따져 상가 리모델링 등 앞으로의 투자계획을 검토해야 할 것이고, 임대인으로서는 개정 상임법 적용 여부를 살펴 상가 매수를 위해 투하한 자본 대비 목표 수익률에 대한 재조정 작업을 해야 하는 것이다.  

조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2019.05.06  21:09:52
조태진 법조전문기자/변호사의 다른기사 보기

[태그]

#이코노믹리뷰, #조태진 법조전문기자/변호사

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백
여백
서울시 종로구 율곡로84 10F, 이코노믹리뷰/이코노빌 (운니동, 가든타워) 대표전화 : 02-6321-3000 팩스 02-6321-3001
기사문의 : 02-6321-3042 광고문의 02-6321-3012 등록번호 : 서울,아03560 등록일자 : 2015년 2월 2일
발행인 겸 편집국장 : 임관호 편집인 : 주태산 청소년보호책임자 : 전진혁
Copyright © 2019 이코노믹리뷰. All rights reserved.
ND소프트 홈페이지 바로가기