[이코노믹리뷰=정경진 기자] 서울시가 최근 적극적으로 추진하고 있는 사업이 있다. 바로 ‘역세권 청년주택’이다. 역세권 청년주택은 서울시가 2015년 발표한 ‘2020서울형 청년보장’ 4대 분야 중 살자리 대책의 하나로 역세권 규제를 완화해 청년임대주택을 대량 공급하고, 청년들이 안정적인 살자리를 기반으로 지역문화를 주도해 가면서 지역경제 활성화를 이끌도록 하는 사업이다. 이 사업이 구체화된 것은 2016년이었지만 3년이 지난 후에서야 비로소 사업이 적극적으로 진행되기 시작했다. 서울시내 총 28곳에서 역세권 청년주택 사업이 승인났으며 이 중 일부는 이르면 올해 6월부터 입주자 모집에 나설 예정이다.

사실 역세권 청년주택이 처음 나왔을 때만 해도 시장의 반응은 차가웠다. 역세권 규제를 완화해준다고 해도 임대료를 상한할 수가 없고 역세권 규제 역시 토지주들의 기대치에 미치지 못한 수준이었다. 임대의무 기간도 있기 때문에 토지주 입장에서는 그다지 매력을 느끼지 못했고 공급이 원활히 이뤄지지 않는 요인이 됐다. 결국 서울시에서는 청년 임대주택 공급을 공언해 공급이 이뤄지도록 해야 하는 만큼 갖가지 혜택을 들고 나오며 토지주들의 참여를 독려했다. 대표적인 것이 바로 제2·3종 일반 주거지도 조건만 맞으면 바로 상업지로 용도지역이 상향되는 부분이다. 제2·3종 일반 주거지와 상업지 자체의 토지가격은 몇 배가량의 차이가 나기도 한다. 특히 용적률이 급격히 올라가기 때문에 지을 수 있는 건물 층수도 대폭 올라간다. 물론 그만큼 임대의무기간과 임대료 상한 제한, 기부채납 등의 제약조건이 있지만 토지가치가 달라지는 만큼 토지주들의 반응도 적극적인 상황이다.

그러나 일각에서는 청년 주택 공급을 활성화하기 위한 서울시의 정책이 청년들에게 돌아가는 혜택으로 돌아가기보다는 결국 자본자들에게 돌아가는 혜택이 더 커 보인다며 비판의 목소리를 높이고 있다.

부동산업계에서 종사하는 한 토지 전문가는 “결국에는 건물이 남는 법”이라면서 “투자자들에게는 더할 나위없는 투자 기회인데 과연 이 정책이 청년들에게 고스란히 혜택으로 돌아갈지 의문”이라고 말했다.

역세권 청년주택을 둘러싸고 가장 논란이 되는 부분은 바로 고액 임대료다. 역세권 청년주택 전체 물량의 10~25%는 공공임대 물량으로 확보돼 기부채납(공공기여) 형태로 공급하지만 나머지는 민간 임대주택 물량으로 채워진다. 이 때문에 민간 물량 중 일부는 월세가 주변 시세와 비슷하다. 실제로 마포구 서교동 청년주택 전용면적 37㎡는 보증금 9170만원에 월세가 85만원으로 인근 오피스텔과 임대료는 비슷하지만 보증료는 이보다 8배가량 더 높다.

민간자본을 끌어들이기 위한 정책의 일환으로 규제가 완화된 역세권 청년주택은 내용만 놓고 보면 정책목표 등 흠 잡을 데가 없다. 그러나 자칫하다가는 큰 정책의 효과 없이 일부 투자자들의 배만 불리는 형국이 될 수 있다. 토지의 가치는 계속해서 오르며 남는 것은 결국 건물 즉 부동산이기 때문이다.