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부영주택, 호텔·레저사업 이익 변동성 흡수하나?사업다각화에 투자금↑...분양 시장 현금흐름 상쇄 전략
▲ 출처=한국기업평가

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 부영주택이 호텔·레저사업 진출로 현금흐름 변동성을 축소할 것으로 보인다. 이는 분양시장의 불확실성을 상쇄하기 위한 목적으로 풀이된다.

10일 금융투자업계에 따르면 부영주택은 부영그룹의 주력 자회사(지분율 100%)다. 국내 최대 임대주택 사업자이기도 한 부영주택은 지난해 9월 기준 임대주택 22만7000호, 분양주택 5만6000호 등 총 28만5000호의 주택을 공급해왔다.

임대주택 공급을 적극적으로 해오던 부영주택은 분양매출과 함께 임대분양전환 매출이 매출비중에서 가장 높은 비중을 차지했다.

2016년 기준 전체 매출액은 1조5596억원이다. 이 중 분양수익은 1조4454억원으로 전체의 92%를 차지했다. 2015년도 역시 1조5001억원의 매출액 중 분양수익은 1조4186억원으로 94%에 달했다.

분양주택은 임대주택 대비 상대적으로 적은 수준이다. 그러나 임대주택은 5년, 10년 후 분양주택으로 전환할 수 있어 분양전환가에 따라 추가 이익을 얻을 수 있었다.

지난 2007년부터 2010년 신규 공공임대주택 착공 규모를 크게 축소하면서 분양전환시기가 도래한 2017년부터 분양전환 물량이 부족해졌다. 임대분양전환 매출이 크게 감소하기 시작했다.

공시에 따르면 2017년 매출액은 8981억원, 분양수익은 7730억원으로 분양수익이 전년 대비 46% 줄었다. 나이스신용평가에 따르면 지난해 9월 기준 부영주택의 매출액은 2017년 대비 증가한 1조863억원으로 1조원대로 회복했다. 다만 임대주택사업으로부터의 현금유입 감소 가능성이 높다는 평가가 나온다.

▲ 출처=나이스신용평가

임대주택사업으로부터 현금유입이 감소하자 부영주택이 선택한 것은 적극적인 사업다각화였다. 이를 위해 자체분양과 민간임대를 위한 사업용지 매입을 지속하는 가운데 레저와 오피스빌딩 임대사업 진출을 위해 지난 2015~2017년간 투자로 2조원 이상의 현금유출이 발생했다. 2015년 송도 대우자동차판매 부지를 비롯해 2016년 태백 오투리조트, 제주더클래식CC, 안성 마에스트로CC, 삼성생명·삼성화재 사옥, 송도 포스코E&C타워, 2017년 KEB하나은행 본점 등을 매입했다.

그러나 기타 매입용지와 오피스 빌딩은 개발과 리모델링, 신규임대 지연 등으로 투자자금 대비 수익창출이 부진한 상황이다. 특히 올해 KEB하나은행 본점 매입 잔금 납부와 진행·예정사업 관련 공사비 투입 부담, 레저사업 공사비 지출로 잉여현금부족이 예상되는 상황이다. KEB하나은행 본점 잔금은 7600여억원에 달한다.

나이스신용평가에 따르면 부영주택의 영업활동현금흐름은 감소하는 추세다. 2016년 영업활동현금흐름은 2조2628억원이었지만 2017년 1조3636억원, 2018년 10월 기준 4783억원으로 2년 만에 81% 감소했다. 투자활동으로 인한 현금흐름은 사업다각화에 나섰던 2015년 -2조6264억원을 나타내며 2017년 –2조1101억원, 2018년 10월 기준 –1조937억원으로 마이너스 현금흐름 폭이 줄어들었다.

그러나 영업활동현금흐름과 투자활동현금흐름, 재무활동현금흐름을 합했을 때 현금의 증감은 2014년 1704억원, 2015년 240억원, 2016년 3430억원으로 증가했지만 2017년부터 –992억원, 2018년 10월 기준 –995억원으로 현금이 감소하고 있다.

▲ 출처=나이스신용평가

일반차입금은 2014년 말 일반분양과 레저사업을 위한 용지매입으로 1조9507억원까지 확대됐다. 이후 2018년 9월 말 기준 1조5774억원으로 감소했지만 2019년 회사 투자자금 소요를 고려할 때 다시 증가할 것이란 분석이다.

홍석준 나이신용평가 연구위원은 “신규로 추진하고 있는 호텔이나 레저사업의 경우 사업 초기 대규모 투자자금 지출이 필수적이고 투자금 회수에 장기간이 소요되기 때문에, 향후 사업 진행이 본격화될 경우 자금 투입이 크게 확대될 전망”이라면서 “앞으로 자금투입 규모와 투자성과에 대한 지속적인 모니터링이 필요하다”고 말했다.

▲ 마산 월영으로 부영 조감도. 출처=부영주택

차입금의 증가로 부채가 증가하는 반면 매출액 감소와 현금흐름을 통한 이익창출이 쉽지 않은 상황에서 마산 월영 사랑으로 부영 아파트 단지의 미분양사태는 회사의 부담을 악화시키고 있다. 이 아파트 사업의 총 분양대금은 1조6000억원으로 곧 준공되지만 4200여 가구가 통째로 미분양인 상황이다. 부영주택은 분양계약금과 중도금, 잔금이 들어오지 않자 회사 자체 자금으로 단지를 건설했다.

부영주택 관계자는 “5월께로 준공이 날 것으로 예상하고 있다”라면서 “당시 분양을 하다가 계약금을 모두 돌려주고 분양물량 해소 방안을 강구하고 있는 상황으로 구체적인 방법은 아직 정해지지 않았다”고 말했다.

일반적으로 개발사업을 할 때 토지비와 공사비가 전체 매출액의 70%를 차지한다. 이 경우 부영주택이 마산 월영 사랑으로 프로젝트에 투입된 지출은 1조1200억원에 달한다. 아직까지 미분양 해소 방향이 정확히 정해지지 않은 시점에서 선투입된 지출이 1조원이 넘는 만큼 자금회수가 쉽지가 않다.

EBITDA는 기업이 영업활동을 통해 벌어들이는 현금 창출 능력을 보여주는 지표다. 부영주택의 EBITDA 추이는 2014년 2352억원, 2015년 2415억원, 2016년 3455억원까지 올랐지만 2017년 297억원으로 줄었다.

정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2019.03.11  07:14:33
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가을하늘
호텔. 유락시설 등은 장기 투자를 전제로 하는 장치산업이다. 투자를 수년에 걸쳐 점진적으로 자금을 회수하는 사업계획이 절대적으로 필요하다. 분양아파트는 준공 후 자금 회수하는 형태와는 분명히 차별된다.
(2019-03-11 08:34:45)
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