여백
> INSIDE > 전문가 칼럼
[상권을 알면 가치가 보인다] 숙대입구역, 용산구 개발호재 및 개발사업 중

100년 전통의 숙명여대 상권
교통환경 우수해 접근성 뛰어나 향후 기대
미군 이전과 상권정체로 임대료 떨어져
SNS 속 숙대입구 상권 인기몰이 중
방학시즌 영향으로 주의 필요한 상권
상권안정은 용산 공원이 오픈하는 시기

숙대입구 상권은 100년이 넘는 전통을 자랑한다. 현재의 모습을 갖추기 시작한 건 1980년대다. 주변의 중·고교 등과 한강로 일대의 업무시설들이 하나둘씩 들어서며 성장했고, 1985년 지하철 4호선 숙대입구역이 개통돼 서울 중심부로 이동이 편리해지며 핵심 상권으로 성장했다.

4호선은 안양·과천을 통과해 노원으로 연결되는 서울의 남·북을 관통하는 노선이다. 또한 버스노선 역시 다양해 광명, 영등포, 을지로, 면목동, 동대문, 노원, 강서, 노량진, 연세대 등 서울시내 대부분의 주요지역으로 향하는 버스가 이곳을 지난다.

4호선 숙대입구역을 중심으로 형성된 숙대입구역 상권은 일일 5만여명 이상 이용한다. 숙대입구역과 남영역, 용산역, 서울역을 남북으로 연결하는 서울시내 주요 도로인 한강대로에 있고, 숙명여대를 끼고 있어 젊은 여성소비층이 많다.

100년 전통의 숙명여대 로드상권

숙대입구역 대로변은 오피스 밀집지역으로 오피스 상주인구가 많아 대형 프랜차이즈 카페, 패스트푸드점, 병원, 약국, 은행 등 높은 임대료를 감당할 수 있는 업종들이 많다.

반면 청파로 47길을 중심으로 숙명여대 정문 앞까지 로드 상권(약 300m)이 있으며 대로변과 업종에 차이가 있다. 대로변이 오피스 상주인구 타깃 상권이라면 정문까지의 로드 상권은 젊은 여성 타깃으로 한다.

좁은 길에 헤어숍, 보세의류, 액세서리, 잡화매장, 화장품, 네일숍, 카페 등이 강세이고 당구장, PC방, 호프집 등 남성 타깃 업종은 약세를 보이는 전형적인 여대 상권이다.

숙명여대로 올라가는 로드 상권의 단점은 계절과 방학의 영향을 많이 받는다는 것이다. 대학교 방학 시 유동인구가 절반 수준으로 떨어지기 때문에 이 점을 염두에 둬야 한다.

최근 대학가 상권의 활성화를 위해 서울시가 공모를 통해 13개 대학가에 캠퍼스 타운 조성사업을 진행 중이다. 숙명여대가 캠퍼스 타운 조성 사업지에 선정되면 청년 창업 및 상권 활성화까지 확대되므로 상권의 변화를 기대해 볼 수 있다.

소상공인시장진흥공단의 숙대입구역 상권 2018년 12월 인구분석 자료를 살펴보면 30대가 20.7%로 연령별 비율 중 가장 높았고, 뒤를 이어 20대 20.2% 40대 19.6% 50대 17.2% 60대 16.9%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 17.6%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷했으나 일요일에 유동인구가 9.5%까지 감소하는 것으로 조사되었다.

숙대입구 방면 청파로 47길 상권의 상가 시세를 조사한 결과 A급 입지 평균 33㎡(전용면적) 1층 기준 보증금 2000만~3000만원대, 월세 150만~200만원대, 권리금 4000만~5000만원대다.

남산 아래 위치한 후암동 상권의 변화

노홍철, 정엽, 붐, 김지호 등 여러 연예인이 건물 구매 후 리모델링해 사용하면서, 최근 SNS(사회관계망서비스)에서 후암동은 2030세대에게 핫한 상권으로 떠올랐다. 숙대입구역에서 약간의 거리가 있지만 후암동은 서울역~숙대입구 인근까지 이어지는 남산 아래 동네다. 특히 골목마다 특색 있는 매장들이 하나둘씩 들어서며 이곳을 찾는 발길도 자연스레 늘어나고 있다.

SNS에 후암동을 검색해보면 #후암동카페 2만4000개 #후암동맛집 2만3000개 #후암동 8만8000여개의 게시물이 있을 정도로 인기몰이 중이다. 특히 후암동은 카페가 많은데, 그중 아베크엘카페는 SNS에서 인기가 많다. 화이트 톤의 깔끔한 내부 인테리어와 먹기 아까운 비주얼의 디저트, 음료 등 젊은 층 사이에서 유행하는 감성이 돋보이는 곳으로 평일·주말 할 것 없이 사람들의 발길이 끊이지 않는다.

후암동의 메인 길은 숙대입구역 2·3번 출구에서 용산고교 사거리까지이며, 프랜차이즈 빵집, 카페, 식당 등이 영업 중이다.

후암동 상권에는 변화가 진행 중이지만 후암시장의 경우 인근 대형마트의 등장으로 시장의 규모가 줄어들고 사람들의 발길이 줄어들며 상권이 축소되었으나, 최근 후암동 상권이 변화하면서 자연스레 시장을 향한 발길도 늘어나며 상권 활성화의 기대감이 높아지고 있다.

소상공인시장진흥공단의 2017년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 스포츠(월평균매출 7857만원), 소매(월평균매출 4937만원), 음식(월평균매출 3032만원), 소매(월평균매출 1464만원), 관광·여가·오락(월평균매출 1158만원) 순이다.

후암동 투텁바위로 상권의 A급 입지 평균 33㎡(전용면적) 1층 점포의 경우 보증금이 2000만~3000만원대, 월세는 120만~150만원대, 권리금은 2500만~3000만원대다.

남영동 주변 대형개발 호재

남영동은 숙대입구역과 남영역 인근 지역으로, 한강대로를 따라 형성된 동네다. 대로변 오피스 건물이 많고 오피스 상주인구가 많이 유입되는 지역이며, 미군부대와 인접해 과거 부대찌개와 스테이크 매장 등 미군 대상 음식점이 많았다.

남영동 일대는 과거 일본 군영이 있었는데 그 지역을 미군이 이어받아 현재까지 사용하고 있으며, 남영동은 개발제한구역으로 지정돼 개발이 제한되고 있다. 현재 남영동에서 신축은 불가능하며 리모델링 및 용도변경만 가능해서, 이곳에는 높은 건물이 없고 대부분의 낡은 단층 건물에 매장들이 영업 중이다.

용산구에는 많은 개발이 진행 중이다. 그중 숙대입구역 주변으로 서울시 교육청이 2022년까지 이전할 계획이며, 미군 철수가 완료돼 그 지역에 미국 대사관이 들어설 예정이다.

또한 용산 공원조성지구로 지정된 부지 면적은 여의도(290만㎡)보다 조금 작은 규모(243만㎡)로, 생태 단지와 문화시설 단지가 어우러진 커뮤니티 공간으로 꾸며질 전망이며 용산공원은 2027년 완공 예정이다.

숙대입구역 상권은 방학시즌에 영향을 많이 받는 지역이다. 특히 숙명여대로 올라가는 청파로 45·47길의 경우 여대생 타깃 업종이 많아 창업 시 아이템 선정에 주의가 필요하며, 숙대입구역 대로변과 후암동은 주변 오피스 상주인구나 계절 및 방학시즌의 영향은 적지만 개발호재 등으로 상권이 변할 수 있어 주의가 필요하다.

숙대입구역 공인중개사 사무소 관계자는 “용산구는 현재 개발사업 중인 곳이 많아 평일과 주말 상관없이 투자 목적으로 찾아오는 사람들이 있는 것 같다”라면서도 “지금은 거래가 적지만 미군이 이전한 용산 공원의 오픈 후, 전체 상권이 안정화 단계로 접어들 것 같다”고 말했다. 더불어 “최근 임대료가 많이 하락했지만 교통환경과 우수한 접근성이란 장점을 바탕으로 장기적 관점으로 내다보면 앞으로가 기대된다”라고 말했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사  |  6773kang@hanmail.net  |  승인 2019.02.27  07:12:41
권강수 한국창업부동산정보원 이사의 다른기사 보기

[태그]

#이코노믹리뷰, #권강수 한국창업부동산정보원 이사

[관련기사]

이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
SPONSORED
여백
여백
전문가 칼럼
동영상
PREV NEXT
여백
포토뉴스
여백