[이코노믹리뷰=정경진 기자] 정부가 3기 신도시를 발표하며 남양주와 하남, 과천, 인천 계양에 총 12만2000호를 공급하겠다고 밝혔다. 이는 지난 9.21 수도권 주택공급 확대 방안에 따른 것으로 내년 상반기까지 공공택지 30만호를 확보해 양질의 저렴한 주택이 충분히 공급되게 하겠다는 의도다. 정부는 3기 신도시 공급 물량 중 최저 4만5000가구부터 6만호 규모에서 탄력적으로 임대주택으로 공급하겠다는 시그널도 나타냈다. 주택정책에서 임대주택 공급은 서민 주거 안정화를 이루는 최대 키워드로 자리 잡았기 때문이다.

서민 주거 안정화를 최대 주거정책 목표로 삼은 만큼 임대주택 공급을 책임지는 한국토지주택공사(LH)의 역할도 늘어났다. 5년간 문재인 정부가 공급계획을 밝힌 공공임대주택 물량은 85만여가구에 다다르기 때문이다.

이와 함께 그간 부채를 줄이며 재무건전성을 쌓아온 LH를 향해 우려의 시선이 보내지고 있다. 공공임대주택은 기본적으로 물량을 공급할수록 공급자인 LH의 부채가 쌓이는 구조로 정책상 설계가 됐기 때문이다. 정책 목표대로 장기공공임대주택을 공급할 경우 LH의 부채가 2022년에는 150조원에 달할 것이란 예상마저 나오고 있다.

그러나 이미 보금자리주택 및 임대주택 등을 공급하며 100조원이 넘는 부채를 관리하고, 이를 줄여나가는 과정을 겪으면서 LH는 다양한 사업다각화를 내놓았다. 정책상의 한계를 뛰어넘어 재정상 부담이 되지 않고 정부정책을 효과적으로 수행할 수 있는 기틀을 만든 것이다. 이에 문재인 정부 이후 변화된 임대주택 공급 정책과 LH의 다각화된 사업방식을 알아보고자 한다.

정부, 신혼희망타운 및 행복주택 등 다양한 임대주택 공급

정부는 9.21 대책을 통해 주거복지로드맵과 청년·신혼 주거지원방안을 통해 앞서 신혼희망타운 10만호를 추가로 공급하겠다고 밝혔다. 정부는 분양형으로 공급하되 임대형도 선택이 가능하게 했다.

지난 7월에는 주거복지로드맵의 신혼부부와 청년 지원 프로그램을 확대·구체화해 지원방안을 밝혔다. 신혼부부에게는 최대 88만쌍에게 공공주택과 자금을 지원하고 한부모가족도 신혼부부에 준해 지원하기로 했다. 공공임대 3만5000호를 추가로 공급해 20만호로 계획했던 매입·전세임대 물량을 23만5000호로 늘렸다.

청년 주거지원의 경우 청년 임대주택을 본격적으로 공급하겠다는 계획도 밝혔다. 당초 정해진 물량보다 1만호 증가한 14만호를 공공임대주택으로 공급하고 시세의 30~70% 수준으로 청년층에게 공급할 방침이다. 이와 함께 공공지원주택 13만실을 역세권과 대학, 산단 인근에 시세 70~85% 수준으로 공급해 총 맞춤형 청년주택 27만실을 공급하겠다고 밝혔다.

LH 등이 학교 인근의 기존주택을 매입·임대 후 대학 등 운영기관에 기숙사로 일괄 임대하는 ‘기숙사형 청년주택’도 도입해 5000호를 지원할 계획이다.

청년과 신혼부부 등을 위해 공급하는 공공임대주택인 행복주택은 지난해까지 공급물량이 많지 않았지만 올해부터 공급물량이 대폭 확대해 올해 3만5000여호가 입주자를 모집했다.

이 같은 임대주택 공급은 문재인 정부는 지난 2017년 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’이라는 부동산 관련 대책과 함께 빠르게 진행되고 있다. 당시 정부는 5년 내 공적주택 100만가구 공급을 약속했다. 공적주택 100만가구는 장기임대주택 28만가구 등 공공임대주택 65만가구(건설형 35만가구, 매입형 13만가구, 임차형 17만가구)와 공공지원주택 20만가구, 신혼희망타운 7만가구를 포함한 공공분양 주택 15만가구로 구성된다. 즉 공공임대 주택의 경우 공공분양 15만가구를 제외한 85만가구가 5년간 공급된다는 것이다.

이에 지난해에는 공공임대주택이 연초 목표였던 12만호보다 7000호 많은 12만7000호를 초과 달성하기도 했다.

문재인 정부 바뀐 후 역할 다시 확대되며 LH 부담

이처럼 문재인 정부가 들어서면서 역할이 증대되고 있는 곳이 바로 한국토지주택공사(LH)다. 임대주택은 일반적으로 민간 주도가 아닌 공공이 주도하는 사업이기 때문이다.

다만 각 시기마다 임대주택 공급에서 민간과 공공이 차지하는 비중은 편차가 있어왔다. 지난 2013~2017년 5년간 임대주택 공급량은 이전 5년에 비해 늘어났지만 민간 주도의 임대주택 공급량도 상당히 증가했기 때문이다.

국토교통부 통계누리에 따르면 2008년부터 2012년까지 5년간 민간이 공급한 임대주택은 27만2255호에 불과했지만 박근혜 정부 이후 2013년부터 2017년까지 민간임대주택 공급량은 79만39호로 무려 3배 가까이 늘어났다. 준공 기준으로 박근혜 정부가 공급한 임대주택 규모는 53만여호로 이명박 정부(45만5000호) 대비 8만5000호가량 늘어났지만 임대주택 증가에 기여한 것은 관 주도가 아닌 민간 주도였다.

그러나 문재인 정부 들어서면서 정부가 주거복지로드맵에 따라 공급하기로 한 임대주택 중 LH의 몫은 82%인 57만1000가구를 차지했다. 오는 2022년까지 5년간 이 임대주택을 공급하는 데 필요한 재원이 51조3000억원으로 추산되며 일각에서는 LH의 부채가 가중될 것이란 주장을 내놓았다.

국회 국토교통위원회 민주평화당 윤영일 의원은 지난 10월 ‘장기공공임대주택 공급계획에 따른 LH 재정부담 계획’을 분석한 결과 현재 130조9000억원에 이른 LH 부채가 2022년에는 150조4000억원으로 증가할 것으로 바라봤다. 이자부담부채는 같은 기간 76조3000억원에서 78조8000억원으로 2조5000억원이 증가한다.

윤영일 의원은 “LH가 임대주택을 공급할수록 부채가 쌓이는 구조로 정책이 설계됐기 때문”이라면서 “지속가능한 공공임대주택 확충을 위해 LH의 재정건전성 확보가 필수”라고 강조했다.

3기 신도시·늘어난 임대주택… Again 보금자리주택 사태 재현되나

3기 신도시 공급과 함께 공적주택 100만호 공급은 과거 이명박 정부의 보금자리 주택 사업을 떠올리게 한다. ‘보금자리 주택사업’은 반값 아파트를 표방하며 이명박 대통령의 대선 공약이자 핵심 주택 정책으로 추진됐다. 보금자리주택은 수도권과 가까운 입지에 분양가 상한제로 저렴한 가격에 공급돼 인기를 끌었다.

감사원 발표에 따르면 지난 2010~2013년간 보금자리 주택 사업으로 LH의 금융부채는 10조1995억원이 증가했다. 임대주택 사업으로 생긴 금융부채도 8조9120억원이 늘었다. LH가 정부 정책사업을 진행하며 늘어난 금융부채는 4년간 총 17조4104억원에 달했다.

LH의 금융부채가 올해 10월 말 기준 69조원 수준으로 떨어졌지만 3기 신도시 사업의 시행자 역할을 할 것이기 때문에 또다시 천문학적인 부채가 늘어날 것이란 의견도 제기됐다.

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 “LH는 2기 신도시를 추진하면서 빚이 100조원까지 늘어났다”라면서 “3기 신도시 역시 신도시가 사업시행자로 전면에 나설 수밖에 없는 만큼 정부의 서민, 저소득층 주택 지원 사업에 공격적으로 참여하면서 부채가 다시 증가할 것으로 예상된다”고 말했다.

실제 정부가 3기 신도시로 지목한 남양주 왕숙(총면적 1134만㎡)의 사업시행자는 LH와 남양주도시공사가 맡는다. 하남 교산(총면적 649㎡) 역시 LH를 비롯해 경기도시공사가 사업시행을 맡았다. 인천 계양(총면적 335만㎡) 사업시행자는 인천도시공사와 LH로 파악됐다. 과천 과천(총면적 155만㎡)도 사업시행자는 과천시와 경기도시공사, 3기 신도시 사업시행에 LH가 전면에 나섰다.