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‘승승장구’ 코람코자산신탁, LF의 ‘미운오리새끼’ 되나차입형토지신탁에 발목...신탁계정대/자기자본 지속 상승 부담
정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2018.12.09  13:20:02
   
▲ 코람코자산신탁 주요 재무제표. 출처=나이스신용평가

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  부동산 개발 호황과 함께 급성장하면서 지난해 최대 실적을 올린 코람코자산신탁에 ‘빨간불’이 들어왔다. 부동산신탁 호황과 함께 패션 대기업 LF에 인수됐지만 부동산 시장이 급격하게 경색되면서 신탁계정대가 증가하고 자산건전성이 악화됐기 때문이다.

8일 신탁업계에 따르면 지난해 코람코자산신탁이 개별재무제표 기준 벌어들인 영업수익은 1074억원이다. 전체 신탁사 중 3위, 올해 9월말 기준 영업수익은 1009억원으로 지난해와 비슷한 규모의 영업수익을 낼 것으로 전망된다.

최근 패션기업인 LF는 코람코자산신탁을 인수했다. 코람코자산신탁은 당초 LF그룹에 편입되면 수익성 증가에 크게 기여할 것이란 평가를 받았다.

그러나 기대와 달리 코람코자산신탁은 지방을 중심으로 차입형 토지신탁으로 인한 신탁계정대가 증가하면서 투자자산 위험도가 상승하고 있다.

신탁계정대란 부동산신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 의미한다. 회수에 실패할 경우 신탁사의 손실로 반영된다.

차입형토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁 받아 개발한 후 분양하는 사업방식이다. 해당 사업방식에서 부동산신탁사는 공정에 따라서 공사를 마무리 해야 하는 책임이 있다. 공사비는 지속적으로 발생하지만 분양이 이뤄져야 수분양자들의 잔금스케쥴에 따라서 돈이 들어온다.

분양이 정상적으로 이뤄졌다면 시간이 경과하면서 수분양자가 분양대금으로 상환이 가능해 신탁계정대는 문제가 되지 않는다. 그러나 분양 성적이 저조하면 분양대금 상환이 원할히 진행되지 않는 반면 공정진행 스케쥴에 따라 공사가 이뤄지면서 공사비와 각종 비용 등에 대한 대여(금)가 발생한다.

즉 분양이 제대로 이뤄지지 못해도 신탁사는 대여금을 보유한 채 해당 사업을 준공해야 한다. 이후 잔여 미분양 부동산에 대한 처분과 각종 할인 등을 통해 사업비를 회수해야 하는 상황에 놓인다. 결국 분양성과가 미진하면 대여금이 확대돼 회수가능성이 저하되는 위험에 노출되는 셈이다.

코람코자산신탁의 신탁계정대는 지난 2013년 799억원, 2014년 561억원, 2015년 874억원, 2016년 1735억원, 2017년 2763억원, 2018년 9월 기준 3483억원으로 지난해부터 급격하게 늘어났다.

코람코자산신탁의 자기자본대비 신탁계정대 비율은 2013년 76.8%, 2014년 48.6%, 2015년 62.9%, 2016년 98.3% 대로 100%를 넘지 않았았다. 그러나 지난해 127.8%를 기록, 올해 9월말 기준 132.9%를 기록했다.

현승희 나이스신용평가 수석연구원은 “코람코자산신탁은 사업장이 수도권에만 있는 것이 아닌 지방 사업장에도 분산돼 있다”며 “지방부터 부동산시장이 불황을 겪으면서 이에 따른 분양저하현상이 신탁사업에도 발생하고 있다”고 설명했다. 그는 “대여금은 확대가 되는데 이에 대한 회수 가능성이 분양성과와 연관된다는 점에서 회사에 대손부담금으로 발생할 수 있다”고 덧붙였다.

문제는 현재 공정이 진행 중인 42개 대상사업 중 30개 사업장 준공이 내년 이내에 도래한다는 점이다. 준공 시점에 차입수요가 집중되는 사업특성상 중단기적으로 신탁계정대는 확대될 전망이다. 올해 9월말 차입형 토지신탁 대상사업장은 공정 진행별로 착공전 7개, 공사중 42개, 준공 9개로 총 58개 사업장이다.

지방을 중심으로 부동산 경기가 위축되고 있어 강원과 경남, 충남 등 지방사업비중이 높은 회사 신탁사업의 분양성과가 저하되고 투자자산 위험도가 상승하고 있다는 점 역시 악재로 작용하고 있다.

코람코자산신탁이 맡은 차입형토지신탁 대상 사업지의 10%는 충남지역에 위치한다. 인천과 강원, 경남 지역에도 각각 9%의 비율로 사업이 진행 중이다. 차입형 토지신탁 대상 사업지의 36%는 서울 및 수도권에 있으며 이외 64%는 지방에 위치하고 있다.

국내 한 부동산신탁사 관계자는 “사업성이 좋은 서울이나 수도권 등은 차입형 토지신탁을 할 유인이 그닥 존재하지 않는”며 “차입형 토지신탁 사업장 비중이 상대적으로 지방에 많이 몰려있는 이유”라고 말했다.

   
▲ 코람코자산신탁 자산건전성 지표 추이. 출처=나이스신용평가

코람코자산신탁의 요주의 이하로 분류된 신탁계정대 비중은 올해 9월말 기준 89.1%로 과중하다. 요주의란 공사가 정상적으로 진행되고 있지만 통상 이상의 주의를 요하는 여신을 뜻한다.

공사중인 신탁대상사업(42개)의 평균 분양률은 50.9%. 평균 공정률은 44.3%로 회사의 평균 계획분양률(54.8%), 평균 계획공정률(49.2%)에 미치지 못하고 있다. 경남 거제 주상복합 사업장은 공정지연 등으로 회수의문 사업장으로 분류됐으며 준공사업장 중 경남 사천 공동주택 사업장의 분양률은 43.4%로 고정화가능성이 존재한다. 아직 착공하지 않은 사업장 7곳에 대한 신탁계정대는 117억원이 실행됐다.

금융통계정보시스템에 따르면 올해 6월 기준 코람코자산신탁의 신탁계정대 중 요주의 신탁계정대는 2115억4900만원에 달한다. 정상 수준으로 분류된 신탁계정대가 705억원인 것과 비교하면 무려 3배 가까이 높은 수치다.

신탁계정대와 미수금 등 건전성분류대상 자산은 지난해 말(3874억9100만원) 보다 8%포인트 증가한 4221억3500만원이지만 2016년 말(2900억7200만원)과 비교하면 1.45배 가량 증가했다.

물론 코람코자산신탁이 차입형토지신탁에만 몰두하고 있는 것은 아니다. 높은 운용성과와 영업 네트워크를 기반으로 REITs(리츠) 설립과 운용에 있어 차별적인 사업경쟁력을 확보하고 있다.

올해 9월말 기준 운용중인 리츠는 총 29개다. 총 운용자산 규모는 8조원에 달한다. 코람코자산신탁의 영업수익은 리츠 관련 수익과 토지신탁수익을 중심으로 구성돼 있으며 이중 리츠 사업부문의 수익기여도가 절반에 이른다.

다만, 단기적으로 만기가 도래하는 리츠의 정리가 일단락된 후 경상 운용수수료를 중심으로 리츠 관련 수익이 인식돼 수익보완여력은 감소하고 있다. 결국 상대적으로 운용보수가 높은 토지신탁부문의 수익의존도가 심화되고 있는 상황이다.

반면 토지신탁 부문 수익률 전망은 부정적이다. 내년 상반기 중 새 부동산 신탁업 인가 시 부동산신탁 내 경쟁강도는 심화되기 때문이다. 신탁보수율 하락에 더해 금리상승 부담으로 신탁계정대 취급이자율 등 비용부담도 증가할 전망이다.

현승희 연구원은 “ 내년 이후 신규 부동산신탁사 인가가 예정돼 있어 차입형토지신탁 시장진입 제한이 해소되는 2020년 이후 경쟁강도가 심화될 것”이라며 “운용금리 개선여력을 제약할 전망”이라고 내다봤다. 그는 “수익기반 제고여력이 과거보다 축소된 것 대비 감독당국이 부동산 신탁사 규제강화를 내년 이후 시행해 대손부담이 증가해 수익성 하방압력을 가중시킬 것으로 보여진다”고 말했다.

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