[이코노믹리뷰=정경진 기자]  실수요자에게 혜택을 더하고 투기수요자를 규제하는 주택공급 관련 개정안 쓰리콤보가 11일부터 시행이 된다.

국토교통부는 7일 9.13 주택시장 안정대책 후속조치로 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안과 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한을 강화하는 ‘주택법 시행령’ 개정안, 공공분양주택의 거주의무기간을 강화하는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정안이 오는 11일부터 시행한다고 밝혔다.

◆신혼기간 중 주택소유 있으면 신혼부부 특별공급에서 제외

주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행으로 앞으로 신혼기간 중 주택 소유 이력이 있는 신혼부부는 특별공급에서 제외된다. 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외해 실질적인 무주택 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 하겠다는 취지다.

상속에 의한 공유지분을 취득한 경우나 기존 거주지역으로 비도시지역·면 지역 소재 단독주택, 20㎡이하 주택, 60세 이상 직계존속 소유 등에 해당하는 주택을 소유했던 경우 해당 주택을 주택으로 보지 않기 때문에 해당이 되지 않는다.

다만 11일 이전에 기존 주택 처분을 등기까지 완료하고 특별공급을 대기 중이었다면 경과규정을 통해 무주택기간이 2년을 경과한 신혼부부에 한해 2순위 자격이 부여된다. 즉 특별공급 1순위는 유자녀 신혼부부, 2순위는 무자녀 신혼부부를 비롯해 시행일 이전 기존 주택을 매각하고 무주택기간이 2년을 경과한 신혼부부가 되는 셈이다.

◆투기과열지구 등 민영주택 추첨제 공급시 무주택자 75% 이상

무주택자의 늘어난 혜택은 이뿐만이 아니다. 민영주택을 추첨제로 공급할 경우 무주택자에게 우선적으로 공급하기 위해 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역에서는 추첨 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하게 된다. 잔여주택은 무주택자와 기존주택 처분 조건을 승낙한 1주택 실수요자에게 돌아가며 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위 유주택자에게 공급된다.

예컨대 투기과열지구에서 전용면적 85㎡이하는 100% 가점제로 공급이 되지만 85㎡초과 주택은 가점제 50%, 추첨제 50%로 공급이 된다. 이때 추첨제로 공급되는 50% 물량 중의 75%가 또다시 무주택자에게 우선 공급이 되는 셈이다.

기존주택 처분 조건을 승낙해 주택을 우선 공급받은 1주택자는 처분 계약사실을 신고해야 입주가 가능하고 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 한다. 만약 기존주택을 처분하지 않았을 경우에는 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있으며 이같은 내용은 사업주체가 공급계약서에 포함해 계약하게 된다. 특히 고의적으로 매각하지 않았을 경우에는 주택법 제65조 제1항 위반에 따라 형사상의 처벌이 가능해진다.

◆분양권 등 소유자는 무주택자에서 제외...준공후 미분양 주택은 예외

무주택자를 실수요자로 바라보는 만큼 분양권 등을 소유했을 경우에도 무주택자에게 제외된다. 개정안 시행 이후인 11일 부터는 입주 모집 공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업계획(지역주택조합) 승인 신청분 주택에 대한 공급계약 체결일 또는 분양권 등(시행 이전 공급분 포함)을 매수 신고해 매매잔금을 완납하는 날부터 주택 소유자로 본다. 다만 미분양 분양권을 처음으로 계약한 경우 즉 준공전 미분양 아파트를 최초로 계약한 사람은 무주택자 지위를 이어가지만 미분양 분양권을 매수한 경우에는 유주택자로 간주한다.

국토교통부 관계자는 “이로써 분양주택에 입주 전이거나 입주 이전에 분양권 등을 처분한 경우 무주택기간이 계속 인정돼 같은 세대에서 인기 있는 주택을 여러차례 공급받는 불공정이 해소된다”며 “분양전환공공임대주택을 포함한 국민주택 일반공급에 당첨돼 입주시까지 무주택세대구성원을 유지해야 하는 사람이 분양권 등을 취득했다면 기존에 계약된 국민주택에는 입주할 수 없다”고 강조했다. 단 공공임대주택 거주자가 분양권 등을 취득한 경우 해당 주택 입주 시까지는 공공임대주택에서 거주가 가능하다.

◆세대원 자격 부여 확대...주택마련 기회 제공

또한 세대원의 자격도 범위가 넓어졌다. 형편이 어려워 친인척집에서 동거인 자격으로 거주하는 사람은 기존 세대주의 세대원이 아닌 자로 여겨졌지만 이번 개정을 통해 세대원으로 자격이 부여돼 주택마련 기회가 제공된다. 그동안 세대주의 형제, 자매, 사위, 며느리 등은 세대원에 해당되지 않아 무주택세대주 또는 세대원만 신청이 가능한 특별공급 및 국민주택 일반공급에 청약할 수 없는 불편이 있었다. 이는 독립이 절실한 상황임에도 불구하고 청약자격이 제한돼 어려운 환경에 놓인 점을 고려해 개정된 사항이다.

◆주택 소유한 직계존속은 부양가족 가점 부여 대상서 제외

민영주택 가점제에 큰 영향을 미치는 부양가족수 제도에도 변화가 생긴다. 그동안 민영주택 가점제시 부양가족점수에는 주택을 소유한 직계존속도 부양가족에 포함돼왔다. 이는 금수저 자녀가 부모집에 거주하면서 부양가족 점수까지 받는 불합리한 상황으로 이어지면서 앞으로 주택을 소유한 직계존속은 부양가족에서 제외된다. 무주택 서민이 보다 많은 기회를 갖게 하기 위한 취지이다. 다만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있을 경우 자녀가 청약으로 주택을 마련해 독립할 수 있도록 기존과 같이 자녀를 무주택자로 인정한다.

◆내년 2월부터 사전 공급신청 접수 허용·공급계약 취소 주택 재공급 절차 마련

미분양 아파트 또는 미계약분을 공급할 때 그간 등록된 관심고객을 대상으로 선착순 또는 일정시점에 모이도록 해 추첨 방법으로 공급했던 방식도 앞으로는 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수 받을 수 있게 개선된다. 이에 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등 불편사항이 해소될 것이란 전망이다.

이외에도 투기과열지구와 청약과열지구에서 계약취소 주택이 20가구 이상일 경우 해당지역에 거주하는 무주택자에게 추첨 방법으로 공급된다. 입주자모집승인권자는 소관 주택건설지역내 20가구 미만인 단지를 포함해 여러 주택단지를 한꺼번에 공급하도록 할 수 있으며 공급계약 취소 주택을 재공급받는 사람은 당첨자로 관리된다.

국토교통부 관계자는 “‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 중 사전 공급신청 접수 허용과 공급계약 취소 주택의 재공급은 청약시스템(아파트투유) 개선기간이 필요해 내년 2월부터 시행될 예정”이라고 말했다.

◆시세차익 노리는 투기수요 차단...전매제한 최대 8년 ↑·거주의무기간도 강화

주택법 시행령 역시 개정되면서 분양가상한제 주택의 전매제한이 강화된다. 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택 전매제한기간은 개발제한구역 해제비율, 주택면적에 관계없이 분양가격과 인근주택 가격의 시세차이 정도에 따라 공공택지일 경우 최대 8년까지 강화되며 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 공공택지의 50%에 해당하는 기간(최대 4년)으로 강화된다.

공공분양주택의 거주의무기간 역시 강화되면서 인근 주택가격의 시세차이 정도에 따라 최대 5년까지 늘어난다.

또 입주의무가 적용되는 공공분양주택이 확대된다. 수도권 내 전체면적 30만㎡이상인 공공택지에서 분양하는 공공분양주택은 거주의무기간 적용을 받게 된다.

국토부는 이번에 개정되는 ▲주택공급에 관한 규칙 ▲주택법 시행령 ▲공공주택 특별법 시행령 내용은 공포일 이후에 입주자 모집승인을 신청하는 경우부터 적용한다. 공포일 이전에 입주자 모집승인을 신청한 경우에는 이전의 규정을 적용받는다.

국토교통부 관계자는 “이번 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정으로 실수요자에게 주택이 우선 공급돼 국민의 주거안정에 크게 기여할 것으로 기대하며 향후 청약자와 사업주체의 편의증진을 위한 방안을 청약시스템 이관과 연계해 마련할 계획”이라면서 “분양주택의 시세차익을 노리는 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택공급이 이뤄져 주택시장 안정에 기여할 것으로 바라보고 있다”고 강조했다.