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[개정 상가건물임대차보호법 ①] 제2의 ‘서촌 궁중족발 사태’ 막을까?
조태진 법조전문기자/변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2018.11.06  11:32:57

# A씨는 2009년 5월 건물주 B씨로부터 서울 종로구에 있는 이른바 서촌마을 상가(이하 이 사건 상가)를 임차보증금 3000만원, 월차임 263만원, 임대차 기간을 1년으로 정해 임차를 해 ‘궁중족발’이라는 족발집을 열었다. 같은 조건으로 매년 계약을 갱신해 5년간 B씨와 임대차 계약을 유지해 오던 A씨는 최초 임대차 계약 체결일로부터 6년이 지난 2015년 5월경, 임차보증금 3000만원, 월차임 297만원, 임대차 기간을 1년으로 정해 기존 건물주인 B씨와 임대차계약을 다시 체결했다. 한편 2015년 5월 A씨가 B씨와 체결한 임대차 계약에 의한 임대차 기간이 한창 진행 중이던 2015년 12월 이 사건 상가의 주인은 B씨에서 C씨로 바뀌었다. 2015년 5월 A씨가 B씨와 체결한 임대차계약이 끝나가던 2016년 초, C씨는 A씨에게 월차임을 기존의 297만원에서 1200만원으로 올려 자신과 재계약을 체결하거나 2016년 4월까지 이 사건 상가에서 나가라고 했다. 이에 A씨는 월차임을 인상하는 것은 물론 이 사건 상가에서 나가는 것 모두를 거부했고, C씨는 그러한 A씨를 상대로 이 사건 상가에서 퇴거하고 이 사건 상가를 C씨에게 반환하라는 취지의 소송을 제기해 승소를 했다. 이후 C씨는 A씨를 상대로 강제 집행을 했고 그 과정에서 A씨가 상해를 입는 등 서로 간의 감정이 악화되면서 A씨는 자신의 분을 이기지 못해 C씨를 망치로 내리쳐 12주간의 상해를 입혔다. 이른바 ‘서촌 궁중족발 사태’로 불리는 이 사건에서 A씨는 국민참여재판으로 이루어진 1심에서 배심원들로부터 살인미수 혐의는 무죄, 특수상해 혐의는 유죄라는 평결을 받아 징역 2년 6개월을 선고받았다.

 

   

지난 10월 16일 개정 상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 전국적으로 시행되었다. 이번 개정 상임법은 ‘도시의 중상류층이 도심의 낙후지역으로 유입되어 그 지역의 주거 환경을 개선하면 이에 따른 지가상승으로 기존에 거주하던 원주민들이 다른 곳으로 이주하게 되는 젠트리피케이션(Gentrification) 현상을 최소화하자’는 취지로 마련된 것이지만, 개정안의 국회 본회의 통과를 앞당긴 것은 역시나 사회적으로도 큰 충격을 안겨 주었던 것은 ‘서촌 궁중족발 사태’였다. 그렇다면 과연 이번 개정 상임법은 제2의 ‘서촌 궁중족발 사태’를 막아낼 수 있을까?

개정 상임법을 이해하기 위해서는 우선 상임법 특유의 ‘계약갱신 요구권’이라는 제도부터 이해할 필요가 있다. ‘계약갱신 요구권’이란 임차인이 임대차 목적물, 즉 상가를 임차해 사용하는 동안 수익을 발생시키기 위해서는 다년간 해당 상가를 사용할 권리를 보장할 필요가 있다고 보고, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 거절할 정당한 사유가 없는 한 임차인을 내쫓을 수 없도록 한 제도다(상임법 제10조 제1항 참조). 상임법상의 임대차 계약은 특별히 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고 있으므로(상임법 제9조 참조), 상임법상의 임대차 기간은 최소 1년이라 할 수 있는데, ‘개정 전’의 상임법은 임차인이 이 같은 ‘계약갱신 요구권’을 통해 최초의 임대차기간을 포함해 최대 5년까지 계약갱신을 할 수 있도록 임차인의 권리를 보장했던 것이다(구 상임법 제10조 제2항 참조). 이러한 ‘개정 전’ 상임법의 태도 이면에는 임차인이 상가를 임대인으로부터 임차해 5년 정도 영업을 해보면, 그 임차인은 충분히 돈을 벌어 더 입지가 좋은 곳으로 상가를 확장 이전하거나, 임대인이 같은 상가에 대해 시세에 맞게 임차보증금이나 월차임을 올리더라도 충분히 감당할 수 있을 것이라는 생각이 깔려 있었다. 특히 임차인에게 ‘계약갱신 요구권’이 보장되는 5년간은 임대인이 임차인에게 상임법 시행령 제4조에 따라 연 5% 이상 차임 또는 임차보증금을 올리지 못하도록 해, 임차인이 안심하고 영업에만 전념할 수 있도록 하는 임차인 보호 장치도 마련되어 있어 임차인에게 주어진 5년의 시간은 충분한 것처럼 보였다.

그러나 앞서 살펴본 ‘서촌 궁중족발 사태’에서 보듯 최근의 어려운 경제사정을 고려하면 5년이 지나도 상가에 투자한 초기 자본을 회수하지 못하는 임차인은 적지 않을 것으로 보여, 임차인을 보호하기 위한 5년의 시간이 흐른 뒤 임대인이 갑작스레 임차보증금이나 월차임을 올리면 임차인은 상가를 떠나거나 서촌 궁중족발과 같이 시간을 끌며 버티는 사례가 발생할 수밖에 없다. 서촌 궁중족발의 경우도 최초 임대차계약을 체결한 2009년 5월부터 2014년 4월까지는 임대인이 월차임을 올리지 않았던 것으로 보이고, 2015년 5월경에도 임대인은 시세에 맞게 월차임을 올릴 수 있었음에도 불구하고, 월차임을 263만원에서 297만원으로 약 13%가량 올리는 것에 그쳤다. 그러나 임대인이 바뀌면서 당장 수익을 내야 했던 새로운 임대인은 차임을 297만원에서 1200만원으로 4배가량 올렸다. 분명 도의적으로는 비난받을 수도 있는 일이지만, 법적으로는 아무런 하자가 없으며 소위 ‘뜨는 지역’인 서촌 일대의 시세에 맞췄다는 임대인의 항변 역시 설득력이 전혀 없지는 않았다.

   

이번 개정 상임법은 ‘서촌 궁중족발 사태’ 등의 사태가 임차인에게 보장된 5년의 시간이 너무 짧다는 것을 전제로 임차인이 임대인에게 ‘계약갱신 요구권’을 행사할 수 있는 기간을 10년으로 늘리자는 것이 핵심이다. 임차인에게 5년이라는 시간은 너무 짧지만, 만약 10년이 주어진다면 최소한 상가에 투자한 초기 자본은 회수하지 않겠느냐는 것이다. 이에 대해 국회의원들의 법안을 자문하는 대한변호사협회 법제위원회는 부정적인 의견을 밝힌 바 있다. 자칫 이는 헌법상 보장된 임대인의 재산권 행사를 지나치게 오랫동안 제약하는 것이 될 수도 있을 뿐 아니라, 임차인에게 보장된 10년이 지난 후에는 10년 동안 임대인이 올리지 못한 월차임이나 임차보증금이 일시에 대폭 상승할 우려가 있어 젠트리피케이션 현상이 발생하는 것을 근본적으로 막을 수는 없다는 것이다. 그럼에도 불구하고 개정 상임법은 원안대로 본회의를 통과했고, 법이 시행된 2018년 10월 16일 이후 새로 체결되는 임대차계약이나 갱신되는 계약에 대해 적용된다. 과연 개정 상임법이 제2의 ‘서촌 궁중족발 사태’를 막을 수 있을지는 좀 더 두고 볼 문제인 듯하다.    

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