2016년 외국인 투자 즉, 중국인들의 부동산 투자가 사상 최고치를 기록했다.
당시 통계자료를 보면 중국인의 해외 투자액이 2015년 대비 50% 이상 증가했다. 그러나 이 수치는 오피스(Office), 호텔(Hotel), 상업용 부동산에 국한된 것이고 아파트(Apartment), 주택 등 주거용까지 감안한다면 중국인의 부동산 투자는 훨씬 높을 것으로 추정한다.
그러나 작년부터 미국을 중심으로 세계 각국에서 차이나 머니(China Money) 경계령이 커지는 가운데, 중국 금융 당국 역시 과도한 자본 유출을 통제하면서 급격한 감소세를 기록했다.
호주 정부 역시 무분별한 외국인의 부동산 구입에 대해 새로운 규제를 강화했고 세금을 추가로 부과하는 제도를 시행해, 중국인들의 투자 승인 요청이 2017년엔 2016년도 대비 절반 수준(152억달러)으로 급감했다.
<월스트리트저널>(WSJ)에 따르면 중국 기업의 국외 투자는 2016년 당시 1870억달러(약 209조원)에 달했지만, 그 다음해인 2017년 중반에 들어서면서 250억달러(약 28조원) 안팎에 그쳤다. 2016년 대비 약 10분의 1로 줄어든 셈이다.
호주의 외국인 투자율이 엄청나게 감소했지만 중국인들의 호주를 비롯한 오세아니아주(Oceania)에 대한 투자 사랑은 2017년도 해외 투자의 절반 이상을 차지했던 것으로 확인할 수 있다.
그런데 미국을 중심으로 차이나 머니(China Money)에 경계령이 내려졌는데, 유독 중국인들이 과도하게 주거용 부동산을 투자한 후 집을 세놓지 않고 비워 두기 때문이다.
투자 지역에 주거가 형성되면 주거인들로 인해 지역 경제나 발전이 자연히 이루어지는 반면, 빈 집이 늘면 주택 부족난이 가중되고 집값 또한 폭등하게 된다. 말 그대로 부동산에 거품이 생기는 것이다.
호주 정부 자료에 따르면 전국의 주택 10채 가운데 1채는 빈 집이고, 이는 대부분 해외 투자자 소유이며, 가구 중 11.2%가 아무도 살고 있지 않은 빈 집으로 이는 약 108만9000채다.
그래서 지난해 11월 호주 연방의회는 해외 부동산 투자자들이 소유한 주거용 부동산이 비어 있을 경우 연 최고 5500달러의 범칙금을 국세청이 부과할 수 있도록 하는 법안을 통과시켰다.
2016년에 중국인들의 엄청난 투자가 있었기 때문에 외국인 투자에 제약을 걸면 내국인들의 부동산 구입이 더욱 원활해질 것으로 예상했다. 하지만 2017년부터 여러 가지 제약이 생기면서 차이나 머니(China Money)의 투자가 주춤한 2018년 현재 내국인에 국한된 속칭 바이어 마켓(Buyer Market)으로 전환되어 있다.
요즘 세계 부동산 경기가 차이나 머니(China Money)의 투자 약세로 안 좋아졌다는 기사가 많다. 호주 한인 중심가의 부동산에 주로 호주 내 교민들이 관심을 가지고 있다.
필자는 최근 한국에서 종종 문의를 받는다. 그중 가장 많은 것이 단순히 영주권자가 아닌 외국인 신분으로 호주에 부동산 구입이 가능한지와 그에 따르는 조건들이다. 이를 간단히 설명하면 다음과 같다.
호주에서 외국인 신분이라 함은 영주권자나 시민권자를 제외한 학생비자, 사업 비자 같은 임시적으로 호주에 거주할 수 있는 비자나 현지 즉 한국에 거주하고 있는 무비자 상태도 포함된다.
기존에 있는 집(Exist)은 호주 시민권자 또는 영주권자만 취득이 가능하고, 외국인은 유학이나 사업을 목적으로 호주에 거주할 경우 기존의 있는 집을 구매할 수 있지만, 귀국을 한다면 호주 부동산법상 반드시 부동산을 매각해야 한다.
외국인(Foreign) 신분으로 부동산 취득을 하려면 가장 먼저 정부 FIRB(Foreign Investment and Review Board)의 승인이 필요한데 100만달러 미만에 부동산을 구입시 대략 5000달러의 신청비가 든다.
바로 계약이 이루어져야 하는 기존에 있는 집은 정부의 승인 기간과 구입의 시기가 적절치 못하다는 이유로, 외국인 부동산 투자는 대부분 새로 지어질 매물(오프 더 플랜, Off The Plan)로 이루어지는 경우가 많다.
그리고 NSW 주정부는 2017년부터 외국인 부동산 투자자에 8%의 외국인 인지세를 추가로 적용하고 있다. 만약 외국인 자격으로 부동산 오프더플랜을 구입한다면 부동산의 추천으로 초기 계약이 이루어지는데, 계약서와 함께 변호사가 FIRB 승인 신청을 하게 된다. 이는 대략 4주 정도의 승인 기간이 필요하고, 만약 승인이 나지 않을 경우 계약이 취소되고 계약금이 환불된다.
외국인의 부동산 구입은 한국에서 외화 반출과 호주에서 투자라는 양쪽의 문제에서 양국 모두 투자금액이나 부동산 매매 수의 금액엔 한도를 두지 않는다. 따라서 몇 개의 부동산을 동시에 구입할 수도 있고 크기가 큰 부동산에 한도 없이 투자가 가능하다.
그러므로 이러한 여러 가지 상황을 고려해 단순히 직접 투자를 할 수도 있지만 회사를 건립해 투자하는 간접 투자도 가능하니, 투자 금액과 자신의 상태를 파악한 후에 전문가와 충분히 상담하는 것이 좋다.
그럼 호주에서 주택 구입 시 정부에서 주는 혜택에 대해 간단히 설명하겠다.
호주에서 생애 첫 주택을 구입하는 사람들(First Home Owner Grant)에게 정부가 주는 혜택이 있다. 주거용 주택 가격이 60만달러 이하일 때 취득세(Stamp Duty) 2만2490달러(약 1 800만원)를 면제해주고, 새 매물의 구매가격이 60만달러 미만이라면 1만달러의 주택 구매 보조금까지 지원해준다.
만약 새 땅을 사고 집을 짓는(Land and Home package) 랜드 앤 홈 패키지를 구입할 경우, 땅값이 35만달러 이하라면 1만1240달러(약 920만원)의 취득세 또한 면제받을 수도 있다.
혜택을 받을 수 있는 조건은 최소 한 명 이상의 신청자가 영주권자 또는 호주 시민권자여야 하고 각 지원자는 18세 이상이어야 한다.
모든 신청자는 호주에서 주거용 부동산을 소유하지 않았어야 하며, 이 혜택을 받으려면 신청자의 한 명 이상이 주거용 부동산을 구입한 날짜로 12개월 내에 6개월 동안 연속 거주해야 한다.
일생에 한 번 받을 수 있는 혜택이지만 만약 새로 지어지는 아파트 금액이 60만달러 이하라면 3만달러(약 2400만원)가 넘는 혜택을 받을 수 있는 것이다. 투자자가 개인이든 공동이든 모두 외국인 신분이면 이러한 혜택에서 제외 대상이며, 혹시 은행에서 대출받게 된다 하더라도 현재 외국인 투자 대출 규제로 조건도 상당히 까다롭지만 신청을 해도 이자율 적용에 손해를 볼 수가 있다.
사실 해외의 부동산 시장이라는 것이 과거에도 그랬지만 끊임없이 상승세를 타다가 하락세를 탄다. 부동산 경기 또한 내려가면 올라가고 올라가면 내려가게 되어 있다.
그리고 전에도 설명했듯이 부동산이 하락했을 때가 최적의 매입 시기이고, 이때 매입한 매물이 향후 부동산 시세가 안정되면 가장 많은 시세 차액을 남길 수 있기도 하다.
앞으로 호주 이민을 생각하는 사람이나 유학을 하고 있는 자녀를 통한 부동산 투자, 혹은 호주에서 새로운 법인을 만들어 비즈니스 확장과 부동산 투자를 생각하는 사람이라면, 급하고 초조하게 해외 경기에만 치우치기보다는 충분히 검토하고 기회를 잡을 줄 알아야 한다.
강조했듯이 투자 상황과 전략 그리고 투자 시기를 정하는 건 순전히 본인의 선택이고 해외 즉, 호주 부동산에 투자를 결정하고 현지 전문가의 자문을 구하고 참조하는 건 필수다. 한국 부동산법과 호주 부동산법은 엄연히 다르기 때문이다.
호주 부동산을 조금 알게 되면 세계의 부동산 경기도 자연스럽게 눈에 들어오게 된다. 그리고 앞으로 나아가 해외 부동산 투자를 조금씩 이해해 나간다면 자연히 적절한 투자시기를 알게 되고 그렇게 되면 손실보다는 손익 창출에 보다 가까워질 것이다.