[이코노믹리뷰=정경진 기자] “토지건물 시장은 이른바 기획부동산이 전화로 땅을 파는 게 가능할 정도로 정보가 없던, 불신의 시장이었습니다.”

최근 부동산 업계의 주목을 한 몸에 받고 있는 김범진(35) 밸류업시스템즈 대표는 지난 7월 4일 <이코노믹 리뷰> 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 밸류업시스템즈는 토지건물 실거래가 정보 플랫폼 ‘밸류맵’을 제공하는 스타트업이다.

토지건물 매매시장 규모 197조원, 정보 비대칭성은 여전해

지난해까지만 해도 토지나 빌딩, 상가, 단독주택, 다가구 등 토지건물의 실거래가격은 오직 인근 공인중개사 혹은 부동산 컨설팅 업체를 통해서만 알 수 있었다. 문의전화를 해도 돌아오는 답변은 “일단 사무실로 오세요”였다. 아파트와 다르게 토지나 상가 등의 건물은 실거래가가 공개되지 않아 오직 ‘중개인’의 말에 의존할 수밖에 없었다. 이견이 없는 정보 비대칭시장인 이다. 물론 국토교통부가 토지건물 실거래가를 제공하고 있지만 위치정보가 포함되지 않은 가격정보에 그쳐 효용성이 떨어졌다. 토지의 경우 도로와 접해 있는지부터 코너에 있는지 등의 여부가 가격형성에 큰 영향을 미치기 때문에 위치를 알 수 없다면 정확한 토지거래정보로 사용할 수가 없다.

아파트 매매시장에 직방을 포함해 다방, 호갱노노 등의 정보공개 플랫폼이 진출해 누구든지 특정 지역의 아파트가 얼마에 실거래가 됐는지 알 수 있는 것과 비교하면, 토지건물은 그야말로 미개척지인 셈이다. 지난해 매매된 토지건물 거래건수와 규모는 170여만건, 197조원으로 아파트 129만건을 훨씬 웃도는 상황에도 정보는 여전히 감춰져 있었다.

밸류업시스템즈의 김 대표는 이 같은 정보의 비대칭성을 해소하기 위해 IT 기술을 활용해 토지건물 실거래가를 기반으로 한 정보플랫폼 ‘밸류맵’을 지난해 7월 대중에게 공개했다. 그리고 그 결과 가히 시장의 폭발적인 반응을 이끌어냈다. 1금융권으로부터 투자를 받을 뿐만 아니라 연내 업무제휴도 같이 이뤄질 예정이다. 또 다른 시중은행과는 산업용 부동산에 대한 업무협약을 진행해 내년 상반기 새로운 서비스를 선보일 계획이다.

땅 속에 숨어 있던 실거래가 ‘450만건’, 지도 ‘위’로

그동안 비공개 정보인 토지건물 실거래가가 수면 위로 떠오를 수 있었던 이유는 무엇일까.

지난 7월 4일 서울 강서구 가양동 인근 밸류업시스템즈 본사에서 만난 김범진 대표는 “국토교통부 토지건물 실거래가를 비롯해 모든 공공데이터를 수집한 후 다차원 방정식 데이터 기술을 활용해 정확한 토지거래 실거래가 정보를 제공할 수 있게 됐다”며 “해당 기술은 이달 특허등록이 됐으며 이를 통해 국내 원천기술을 확보했다”고 설명했다.

즉 국토교통부 실거래가와 각종 공간정보 등을 통해 정보를 수집하고 데이터 분석과 알고리즘 개발을 동반해 지도에 표시를 한다. 특히 데이터 검증을 위해서 1,2,차 데이터를 정제한 후 등기부등본과 실거래 금액을 비교한다. 실거래 신고가 잘못됐거나 취소할 경우 등기상 정보와 실거래 정보가 불일치할 수 있는 만큼 이 같은 오류 가능성을 최소화하기 위한 의도다. 현재 밸류맵에는 토지 270만여건, 건물 180여건 등 약 450만건의 실거래가 데이터가 구축됐다. 민간업체 중에서는 최대 규모다. 실거래가는 연간 70~80만건이 업데이트된다.

김 대표는 “정보공개에 대한 시대적 요구와 방향성은 명확하다”면서 “아파트 등 주택에 비해 토지건물 시장은 여전히 오프라인 위주의 시장이지만 밸류맵 서비스 제공 이후부터 토지시장 역시 투명해지기 시작했다”고 덧붙였다.

물론 김 대표가 현재의 ‘밸류맵’ 서비스를 시장에 선보이기까지는 여러 우여곡절이 있었다. 그가 당초 목표로 한 것은 부동산평가 소프트웨어를 만드는 것이었다. 이를 위해 실거래가 데이터 구축을 하고 소프트웨어에 탑재했지만 결국 이 프로젝트는 아쉽게 접어야만 했다. 김 대표는 고심 끝에 소프트웨어에 탑재된 실거래가 데이터만을 따로 축출해 지도에 표기하는 방법으로 정보를 공개했다. 이것이 ‘밸류맵’의 시작이 된 것이다.

김 대표는 “처음 밸류맵을 선보였을 때만 해도 관련 업계 사람들에게는 실거래가를 알고 있다는 것 자체가 본인들에게 하나의 정보이자 영향력이었기 때문에 항의를 받았다”면서 “그러나 오히려 실거래가 정보가 공개되다 보니, 중개인 입장에서 매도인의 호가와 매수인의 호가의 차이를 줄여나가는 것이 보다 용이해지면서 밸류맵을 가장 잘 이용하는 고객층이 됐다”고 말했다.

실제 밸류업시스템즈는 회사의 홍보가 있기도 전에 지역 공인중개사들부터 부동산 관련 기업들 등을 통해 입소문이 먼저 난 회사다.

실거래가+위치 정보 → 토지 개발 가능성·상가 수익성 영역까지 확대

특히 호평을 받고 있는 부분은 토지, 단독, 다가구, 주택, 빌딩, 공장, 상가에 이르기까지 다양한 부동산 실거래가와 정확한 위치 정보 제공을 넘어 ▲건물 내 업종현황 ▲토지 특성정보 ▲건축물 대장 정보 ▲전국 개발정보 ▲유사부동산 시세분석 ▲대출 시뮬레이션 ▲유사거래 사례 검색 ▲등기확인 내역 ▲최신 부동산 뉴스 등 제2차 정보를 제공한다는 부분이다.

김 대표는 “토지건물 매매시장은 실수요 시장이 아닌 투자시장이기 때문에 실거래가 정보 너머의 정보를 제공 중”이라면서 “토지건물의 실거래가를 찾는 수요자들은 결국 해당 토지의 개발 가능성, 상가의 수익성 등을 알고자 하며 이와 관련된 정보를 필요로 한다”고 덧붙였다.

여러 은행권의 러브콜을 받고 있는 밸류업시스템즈는 현재 ‘밸류맵 캠퍼스’를 통해 부동산 투자 강의 서비스도 진행하고 있다. 비주거 상업용 시장에서 책, 유튜브, 블로그, 카페 등 활동으로 인지도가 높은 전문가를 영입해 지난달 세미나를 열기도 했다. 일반인들도 강의를 개설할 수 있는 구조의 서비스로 플랫폼의 대중적 경쟁력을 강화했다.

김 대표는 “1년여 동안 사이트에 ‘문의하기’를 개설한 뒤 수많은 문의를 받으면서 수요자들이 토지건물 시장 자체를 어려워하고 있다는 부분에 착안했다”면서 “토지건물 시장은 주거용 부동산 시장과 다르게 법률문제, 세금문제 등이 어렵고 매입·매각 시기, 개발 가능 여부 등을 가늠하기가 어렵기 때문에 계속 강의 서비스를 지속할 생각”이라고 설명했다.

올 하반기에는 매물서비스를 선보인다. 김 대표는 “밸류맵을 통해 시장 내 매물이 얼마나 유통이 될지는 미지수지만 약 20조 수준의 토지건물 매물을 유통하는 것이 목표”라고 언급했다.

김 대표는 “현재는 정보 서비스 제공에 무게중심을 두고 있지만 나아가 거래 질서를 긍정적인 방향으로 유도하는 서비스를 통해 토지건물 거래의 상징적인 플랫폼이 되는 것이 비전”이라며 확신에 찬 목소리로 말했다. 그의 얼굴 위로 밸류맵의 슬로건인 ‘투명하고 믿을 수 있는 부동산 시장 그 진화의 시작, 밸류맵’이 겹쳐보였다.