과거 공장 밀집지 → 현재 오피스, 대규모 아파트촌 변모

탄탄한 교통망, 지리적 이점 지녀 유동인구 풍부

디큐브시티 외부 상권 발달 한계… 복합쇼핑몰 단점 지녀

2번 출구 새말로 약 1㎞ 구간 국제음식문화거리 추진 예정

신도림역은 구로구 신도림동 460-26번지에 있는 지하철 1·2호선의 역 이름으로, 최초에는 1984년 보통역으로 개통되었다. 산이 마을을 성처럼 둘러싸고 있어서 일대를 도림리라 불렀으며 마을 이름을 따라 국철 개통 시 신도림역으로 명명되었다. 현재 ITX청춘열차도 신도림역에서 이용할 수 있다.

과거 신도림역 주변에는 80~90년대에만 해도 대성연탄 제조공장을 비롯해 연탄과 화학공장 등이 대거 밀집돼 있었다. 현재는 오피스 빌딩이나 아파트 등으로 대부분 바뀌었으나 일부 지역에는 여전히 오래된 작은 규모의 공장들이 가동되고 있다. 대규모 공장들을 기반으로 성장한 신도림역 상권은 역사가 오래된 만큼 목동, 영등포, 강서 지역과 함께 서울 서남부를 대표하는 중심 상권으로 자리 잡았다.

신도림역 상권의 가장 큰 강점은 광역 수요를 흡수할 수 있는 교통망과 지리적 입지다. 신도림역은 1·2호선 환승이 가능하고, 경인로와 인접해 관악, 금천, 부천, 광명 등지의 수요자들도 빨아들이고 있다. 상권은 복합쇼핑몰 상권 성격이 가장 뚜렷하지만 오피스 상권, 주택가 상권의 성향도 혼합된 형태를 띤다. 지난 2002년 생산 라인을 중단한 대성연탄 제조공장 자리에는 현재 신도림역 상권을 대표하는 ‘디큐브시티’가 있다. 디큐브시티 내에 있는 현대백화점, 테크노마트, 이마트, 홈플러스 등 굵직한 쇼핑시설이 신도림역과 바로 맞붙어 운영 중이다.

인근에는 도림천변과 안양천변을 따라 근린공원이 조성돼 있고 신도림 테크노 근린공원, 구로거리 공원 등 녹지공간이 발달돼 있다. 시립 구로노인종합복지관과 구로구민 생활체육관, 구로5동 게이트볼장 등 복지·체육시설도 있다.

소상공인진흥공단의 신도림역 인근 상권 매출 통계자료를 보면 2017년 하반기 기준으로 가장 매출이 높았던 업종은 음식(월평균 매출액 7690만원)으로 나타났다. 그 다음 매출이 높은 업종은 소매업(월평균 매출액 4544만원)이었고, 관광·여가·오락(월평균 매출액 4416만원), 생활서비스업(월평균 매출액 3648만원), 스포츠업(월평균 매출액 3312)이 뒤를 이었다.

신도림역 상권 대표 ‘디큐브시티’… 테크노마트는 대조적

신도림역 상권을 대표하는 ‘디큐브시티’는 지난 2011년 대성그룹의 주도 하에 3만3000㎡의 부지에 복합 문화공간으로 재탄생했다. 디큐브시티 개장으로 인해 신도림역 상권이 지금과 같은 위상을 갖추게 됐다고 볼 수 있다. 디큐브시티 내부에는 1242석 규모의 뮤지컬 전용극장을 갖춰져 있으며 쉐라톤호텔과 현대백화점, 오피스 등이 있다.

복합 문화공간인 디큐브시티 내에는 현대백화점, 롯데시네마, 올리브영, 교보문고, 쉐라톤호텔까지 입점해 서로 시너지 효과를 톡톡히 보고 있다. 그중 지난 2015년 운영권을 획득해 리뉴얼 오픈한 현대백화점의 경우 매년 높은 성장률을 거두고 있다. 현대백화점 디큐브시티에 따르면 월평균 방문 고객 수가 2015년 45만명에서 지난해 57만여명으로 약 26% 증가했다. 매출도 지난해 2850억원으로 기록돼 현대백화점이 운영하기 전인 2014년(매출 2000억원) 대비 42.5% 뛰었고, 서울 서남부권 백화점 시장점유율도 15%에서 21%로 높아졌다.

반면 인근의 테크노마트는 층별로 장기간 공실인 점포가 많아 디큐브시티와는 대조적이다. 테크노마트는 현재 이마트와 시네Q, 1층 카페, 패스트푸드점, 예식장, 9층 핸드폰 전문 매장을 제외하고는 매출을 올리지 못하고 있다.

신도림 테크노마트는 지하 7층 지상 40층 규모에 판매동과 업무동으로 나뉜 전자유통복합 쇼핑몰이다. 강변역 테크노마트의 1.3배 63빌딩의 2배 규모이며 신도림역과 직통으로 연결돼 있어 접근성은 나쁘지 않다. 하지만 2010년대 들어 온라인 쇼핑이 강세를 보이면서 신도림 테크노마트 또한 용산 전자상가, 강변 테크노마트와 비슷하게 소비자들의 발길이 뜸해졌다. 내부에는 공실 점포가 많아 어수선한 분위기다.

대단지 아파트 밀집… 경인로 대로변 단지 내 상가 활성

신도림역 일대에는 디큐브시티아파트(524세대), 신도림태영타운(1,252세대), 신도림 SK VIEW(304세대), 신도림2차동아(655세대), 신도림7차e-편한세상(411세대) 등 대규모 아파트 단지가 밀집돼 있다. 인근 1만여 세대에 달하는 아파트 입주민들이 신도림 상권을 활성화시키는 원동력이기도 하다.

대단지 아파트가 밀집된 만큼 단지 내 상가 또한 타 지역 대비 활성화가 잘돼 있다. 그중 경인로 대로변을 따라 들어선 신도림 푸르지오 1, 2차 아파트 단지 내 상가가 인근에서 가장 활성화된 모습을 보인다.

2007년에 입주를 시작한 신도림 푸르지오 1,2차는 총 750세대가 있으며 1,2층이 상가다. 대로변에 있는 1층 메인상가에는 롯데리아, 파리바게트, 탐앤탐스, 이디야 등 유명 브랜드가 입점했고 상위층에는 병·의원, 식당 등이 영업 중이다. 상가 안쪽에는 음식점, 고깃집, 이자카야 술집 등 먹거리 업종이 자리 잡고 있다. 배후에 아파트 단지 주민들을 두고 있기에 대부분 성업을 하고 있지만 대로변의 경우 높은 임대료 때문에 큰 수익을 내기 어려워 이를 감당할 수 있는 유명 프랜차이즈가 있다.

신도림역 1번 출구 건너편 단지 내 A급 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 33㎡ 1층 기준 보증금은 7000만~1억원대, 월세 400만~500만원, 권리금은 8000만~1억2000만원대 수준이다.

먹자골목, 쇼핑몰 폐점시간 이후 저녁시간 활성화

신도림역 2,3번 출구 건너편 먹자골목은 빌라와 단독주택 밀집지역인 공원로6다길과 공원로6나길, 새말로16길 일대다. 점포는 대다수가 상가주택의 1~2층에 있다.

먹자골목의 점포들은 고깃집과 횟집, 치킨집, 이자카야, 혼밥집, 주점 등 요식업종 위주다. 대부분 외식 겸 반주가 가능한 메뉴들로 주류도 함께 판매하고 있으며, 주로 인근 직장인들의 회식, 연인들의 데이트, 친구들과의 저녁모임 장소로 이용되고 있다. 먹자골목 내에는 최근 ‘도림상회’, ‘혼술집려’ 등 혼술족의 감성을 자극하는 가게가 유명세를 타고 있다.

신도림 먹자골목 상권은 주택가에 있어 최근 뜨고 있는 골목상권의 분위기가 물씬 풍긴다. 2030세대 이상의 수요층에 맞는 차별화된 콘셉트를 적용해 창업에 나선다면 입소문을 얻을 수 있다. 단 먹자골목의 경우 신도림역의 백화점과 쇼핑몰들이 문을 닫는 오후 8시 이후가 가장 붐비므로, 창업 업종 선택 시 이를 참고해야 한다.

신도림역 먹자골목 A급 입지의 33㎡(전용면적) 1층 점포의 경우 보증금이 2000만~3000만원대, 월세는 130만~150만원대, 권리금은 4000만~6000만원이다.

소상공인시장진흥공단의 신도림역 상권 2018년 3월 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 22.8%로 가장 높았고 그 뒤를 20대(22.2%)가 따랐다. 이는 신도림역 상권에 20~30대 직장인 유동인구가 가장 많다는 것을 보여주고 있다. 그 뒤로는 40대(17.7%)가 높았으며 50대(16.1%)와 60대(17%)는 비슷한 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 15.9%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준이나 직장인이 많아 일요일에는 유동인구가 10.4%로 떨어지는 모습을 보였다.

구로구에 따르면 신도림동 새말로 120일대에 국제문화예술거리 조성을 추진 중이다. 신도림역 2번 출구를 기점으로 유네스코 아시아태평양 국제이해교육원까지 약 1㎞를 사업구간으로 하고 대상 지역에 조형물, 가로수경관 조명 및 패턴 보도블록 설치가 예정돼 있다. 또한 국제음식문화거리 사업과 연계해 패턴 보도블럭 연장 설치와 외국인 관광객을 위한 사업도 함께 추진될 예정이다.

풍부한 유동인구, 복합쇼핑몰 상권의 한계점 지녀

신도림역 일대에는 오피스 종사자 외에도 일대 주택에 거주하는 지역민, 신도림역 교통인구 등 풍부한 유동인구가 있다. 서울교통공사와 한국철도공사 통계자료에 따르면 1·2호선 신도림역 승하차 인구는 15만명 이상으로 건대입구역(약 13만6000명)과 가산디지털단지역(약 13만1000명)보다도 월등히 높은 수치다.

신도림역 일대를 지나는 버스노선도 27개에 달한다. 서울은 물론 인천, 수원, 광명, 안양 등 수도권 지역 시민들도 신도림역을 찾을 수밖에 없는 이유다.

신도림역과 같은 복합쇼핑몰 상권의 가장 큰 장점은 유동인구의 연령층과 성별 등 다양하고 계절에 따른 매출 격차가 적다는 것이다. 또한 복합쇼핑몰로 인해 편의성이 높아지고 지역 내 유동인구가 늘어 주변 부동산 시장은 활기를 띠고 있다. 단점은 쇼핑몰 안에서 식사와 쇼핑, 영화를 모두 소화할 수 있기 때문에 인근 상권은 발전에 한계를 보인다는 점이다.

신도림역에 개인 창업 시 먹자골목이 금전적으로 큰 부담이 없어 추천할 만하다. 다만 먹자골목은 지역민이나 입소문에 의해서만 고객이 방문하기 때문에 메뉴의 퀄리티를 잘 유지해야 한다. 또한 SNS에서 잘 먹히는 인테리어와 소품들을 활용해 온라인 마케팅을 적극적으로 펼쳐야 집객력을 높일 수 있다.

이곳 사정에 밝은 신도림역 2번 출구 메인 먹자골목 인근 최연자 공인중개사는 “골목상권이 활발해 젊은 사람들이 많이 찾으면서 장사도 젊은 사장 중심으로 변화고 있다”며 “최근 주택가 상권이 상가주택으로까지 파고들어 홍대처럼 주택형 상가로 조금씩 변하고 있다”고 말했다.