주거·오피스 상권 혼재… 로데오거리·GS강서타워 상권 대표적

전용 33㎡ 크기의 소규모 식당, 카페 많아… 점포별 개성 뚜렷

입소문 듣고 투자 부추겨 임대료 상승… 임차인 떠나 상권 위축

문래창작촌, 무허가 건물 많아 용도변경 어려워… 계약 시 주의

철 가공 제조의 중심이었던 철공소와 예술이 만나면서 골목골목 자리 잡은 벽화와 따닥따닥 붙은 이색가게들이 젊은이들의 발길을 끌고 있는 상권이 있다. 바로, 작은 골목길 속에 감성이 숨어 있는 영등포구 ‘문래역’ 상권이다.

문래동은 일제강점기 때 사옥동(絲屋洞)이라 불려왔는데 이는 면직물 공장이 많아서 붙여진 것이다. 이후 문래동이라는 지역명은 8.15 광복 후 문익점의 목화 전래지라는 뜻에서 유래되었다는 설이 있다.

문래역이 개통했을 당시에는 인근이 공장으로 밀집돼 있어 밤낮을 가리지 않고 기계음과 용접 냄새가 물씬 풍기던 동네였다. 그러나 IMF로 철공소들이 하나둘 문을 닫고 환경오염 및 대기오염 등의 문제로 공장들이 서울 외곽지역과 지방 등지로 이전하게 되면서 지금은 그 자리를 대단지 아파트와 상업시설 등이 차지하게 됐다. 그리고 인근 합정동, 상수동 등의 임대료가 오르면서 예술인들이 점차 옮겨와 지금의 문래창작촌이 생겨났다.

2호선 문래역을 기준으로 위로는 5호선 영등포구청, 밑으로는 1호선 신도림역이 있다. 버스 노선이 인천, 경기북부, 강서, 강동, 강남권을 통하고 있어 접근이 편리하며 인근에는 문래근린공원과 홈플러스가 있다. 또한 영등포역 상권을 도보로 이용할 수 있을 정도로 인접해 있다. 또 문래초, 영등포초, 영문초, 양화중 등 초·중학교가 밀집돼 있어 가족단위 인구 비율도 높은 편이다.

소상공인시장진흥공단의 문래동 주민센터 인근 문래역 상권 매출 통계자료를 보면 2017년 하반기 기준으로 가장 매출이 높았던 업종은 생활서비스업(월평균 매출액 2억9849만원)으로 나타났다. 그 다음 매출이 높은 업종은 스포츠업(월평균 매출액 5324만원)이었고, 소매업(월평균 매출액 3053만원), 음식업(월평균 매출액 2669만원), 관광·여가·오락(월평균 매출액 1247만원)이 뒤를 이었다.

주거와 오피스가 혼합된 문래역 인근 상권

문래역 인근 상권을 이야기하면 문래동 로데오거리와 GS강서타워 상권으로 나누어볼 수 있다. 먼저 문래역 5번 출구로 나오면 문래동 로데오거리와 바로 맞닿아 있다. 인근 문래자이아파트, 벽산메가트리움아파트 등 주택 거주자와 홈플러스, 에이스하이테크시티 등에 재직 중인 직장인들이 주 소비층이라고 할 수 있다.

상권 내에 상주하고 머무르는 거주자와 오피스 직장인들이 주 소비층이다 보니 평일 점심 무렵에는 가정주부와 아이들, 점심식사를 하는 직장인들로 붐비고 저녁시간에도 활성화되지만 늦은 저녁시간이 되면 유동인구가 줄어든다. 직장인 연령층은 20~30대가 많아 주로 젊은 층이 좋아하는 음식업종이 자리 잡고 있다.

소상공인시장진흥공단의 문래동 로데오거리 상권 2018년 2월 인구분석 자료를 살펴보면 30대 유동인구가 23.7%로 가장 높았고 그 뒤를 20대(21.7%)가 따랐다. 이는 로데오거리 상권에 20대와 30대 직장인들의 유동인구가 가장 많다는 것을 보여준다. 그 뒤로는 40대(19.2%)가 높았으며 50대(15.6%)와 60대(15.7%)는 비슷한 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 월요일에 16.3%로 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 수준을 보였으나, 직장인이 많이 상주하고 있는 상권 특성상 일요일 유동인구는 9.3%로 급격히 떨어지는 모습을 보였다.

문래역 5번 출구 로데오거리 상권의 상가 시세를 조사한 결과 전용면적 66㎡ 1층 기준 보증금은 3000만~4000만원대, 월세 200만~250만원대, 권리금은 5000만~8000만원대로 형성돼 있다.

문래역 3번 출구에서 문래로를 따라가면 나오는 GS강서타워 상권 역시 비슷한 모습을 보이고 있는데 인근 문래힐스테이트아파트, 신동아아파트 등의 거주자와 GS강서타워, 우리벤처타운 등의 직장인들이 주 소비층이다.

문래역 인근 상권의 경우 주거와 오피스 상권이 혼합돼 있는 모습이다. 때문에 세탁소와 같은 서비스업, 사무·문구용품을 판매하는 소매업, 그리고 음식업종 등이 창업 시 적합한 상권으로 보인다.

철공소와 예술이 공존하는 이색 상권 눈길

문래역 7번 출구로 직진하면 ‘문래창작촌’이라는 안내표지판을 지나 조그만 철공소와 함께 사이사이에 아담한 카페, 음식점이 모여 있는 곳이 나온다. 문래창작촌은 기존에 철강공장, 철제상이 밀집해 있는 지역으로 발전했다가 몇 년 전부터 예술가들이 하나둘씩 자리 잡으면서 철공소와 예술이 공존하는 이색 상권이 됐다.

상권의 크기는 문래공원사거리부터 문래동사거리까지, 비교적 작은 규모이며 주로 대로변 점포는 철공소가 많고 안쪽 골목으로 들어서면 예술인들의 공방과 분위기 있는 퓨전식당, 카페와 함께 문래창작촌을 상징하는 다양한 조형물이 있다. 기존 상권과 다르게 서울문화재단에 지정된 문래창작촌은 예술과 철공소의 공존으로 점포들 또한 특징과 개성이 뚜렷하다.

미로 같은 골목길을 걷다 보면 전용면적 33㎡ 남짓한 작은 크기의 식당들이 오밀조밀하게 모여 있는데 식당 내부에 들어가 보면 다락방, 그림 등으로 인테리어가 돼있는 것이 특징이다. 또한 골목마다 허름한 벽 대신 아름다운 벽화들로 지나가는 사람들의 눈을 사로잡고 있어 지붕 없는 미술관으로도 불린다.

문래창작촌의 경우 요식업과 카페가 다수이며 상권이 크지 않아 입지보다는 아이디어가 중요하다. 호기심이 많은 젊은 세대의 경우 SNS, 블로그 등을 통해서 정보를 파악하고 움직이는 경향이 많아 이러한 홍보 방법을 이용하는 것이 좋다.

또한 문래창작촌 자체가 생소해 관심을 갖고 일부러 찾아오는 손님들이 대부분이기 때문에 재치와 친절로 손님을 응대할 필요가 있다. 옛 향수를 불러일으키는 디자인과 친근한 복장도 손님의 발걸음을 사로잡을 수 있다. 디자인에 따라 정갈하고 색다른 메뉴와 맛으로 차별성을 지닌 점포도 좋다.

그중 문래동 철공소골목의 ‘올드문래’가 대표적이다. 수제맥주펍으로 손님들이 몰리면서 주변 상권 부활까지 이끄는 모습이다. 공단을 창작단지로 만들려는 문래동 예술촌 작업과 함께 오래된 공단지구의 골목상권에 활력을 불어넣고 있다.

문래동 창작촌에 자리 잡은 이곳은 낮에는 흔한 카페에 불과하지만 저녁 6시 이후로는 조명과 음악이 180도 변하며 활기가 넘쳐 내부 분위기는 유럽 어딘가에 와 있는 듯한 느낌이 든다. 철공소 골목에 옛 공장을 개조해 만든 올드문래는 문래동의 숨겨진 명소다. 다소 생뚱맞은 공단 한가운데에 있지만, 입소문을 듣고 찾아온 손님들로 가득하다. 일부러 저녁 6시 이후 찾는 이곳은 문래동에 터를 잡은 예술가들에게는 빼놓을 수 없는 공간이다.

가구제작과 인테리어소품을 주문제작하는 나무늘보 황지회 나무공방장은 “이곳은 낮과 밤이 완전히 달라진다”며 “낮에는 일하는 사람들로 바쁘게 돌아가고 주말에는 2030 젊은 사람들이 많이 붐비고 저녁에는 직장인 회식이나 연인들 데이트 장소로 찾는 분위기로 탈바꿈된다”고 말했다.

천연수제 화장품 만들기 교육을 하는 ‘일럼’의 박기련 공방장은 “교육을 통해 대부분의 수익을 올리는데 평일과 주말 상관없이 예약자에 한해 교육을 한다”며 “여기는 사람들이 목이 좋아서 찾아오는 곳은 아니고, 변화 또한 늦은 편인데 사람들이 입소문만 듣고 투자 목적으로 찾아와 임대료만 계속 올라 한동안 사람들이 많이 떠나갔다”고 말했다.

주변 부동산과 상인들에 따르면 “문래창작촌 골목 내 16~26㎡의 점포는 보증금 500~1000만원, 월세 50~70만원 선이다”며 “무허가 건물이 많아 용도변경이 어렵기 때문에 계약 시 반드시 주의를 해야 한다”고 당부했다.

문래창작촌 A급 입지의 33㎡(전용면적) 1층 점포의 경우 보증금이 1500만~2000만원대, 월세는 70만~100만원이며 대부분은 권리금이 없다.

점포를 운영할 때 입지, 맛이 가장 중요한 부분을 차지하지만 그것만큼이나 중요한 부분이 ‘친절과 서비스’다. 친절과 서비스는 신규고객 창출의 중요한 요소로, 창업을 할 때 직원들의 친절 교육은 필수 항목이라고 할 수 있다. 예비창업자는 직원 친절 방침을 정하고 일관된 방식으로 직원을 교육, 훈련할 수 있는 프로그램을 마련해야 한다. 몸소 자신이 고객에게 서비스하는 모습을 보여주는 것도 교육의 중요한 과정이 될 수 있다.