[이코노믹리뷰=김동우 기자] 이명희 신세계그룹 회장이 소유한 서울 한남동 주택이 ‘표준 단독주택’ 중 가장 비싼 주택인 것으로 조사됐다. 일반적으로 한국에서 가장 비싼 주택으로 잘 알려진 이건희 삼성전자 회장의 이태원동 주택은 이번 조사에 포함되지 않았는데, 이는 이건희 회장의 주택이 표준 단독주택이 아닌 ‘개별 단독주택’으로 분류됐기 때문이다.

그렇다면 표준 단독주택과 개별 단독주택은 무슨 차이를 가질까. 또 표준 단독주택의 공시가격이 오르면 어떠한 변화가 생기게 될까.

지난 24일 국토교통부가 발표한 올해 전국 표준 단독주택 공시가격(2018년 1월 1일 기준)에 따르면 서울 용산구 이태원로 55라길에 소재한 이명희 회장의 단독주택은 169억원으로 전국 표준 공시가격 1위를 기록했다.

이명희 신세계 회장 한남동 주택, 표준 단독주택 공시가격 1위

이 주택은 대지면적 1758.9㎡에 연면적 2861.83㎡, 지하2층~지상1층 단독주택으로 전년 143억원에서 1년 사이에 26억원이 올랐다. 단독주택 공시가격이 일반적으로 실거래가 대비 많게는 50%까지 낮게 측정된다는 점을 고려하면 이 주택의 실거래가는 300억원을 넘길 것으로 추정된다.

공시가격이 비싼 표준 단독주택 상위권은 주로 서울 한남동과 이태원동, 성북동에 위치한 것으로 조사됐다. 상위 1~10위 중 7채가 한남동과 이태원동에 있다. 표준 단독주택 공시가격 2위는 용산구 이태원동 주택(연면적 460.63㎡)으로 111억원, 3위는 성북구 성북동 주택(502.48㎡) 97억7000만원이다.

전국에서 공시가격이 가장 낮은 주택은 전남 진도군 조도면에 있었다. 이 주택은 대지면적 159.0㎡, 연면적 33.0㎡의 목조주택으로 공시가격은 152만원이다. 이명희 회장이 소유한 한남동 주택과 비교하면 1만배 이상 가격차이가 난다.

표준 단독주택과 개별 단독주택은 무슨 차이?

지난해 개별 단독주택 최고가(221억원)를 기록한 이건희 삼성전자 회장의 서울 이태원동 주택(연면적 3422㎡)은 이번 조사에 포함되지 않았다. 이는 이건희 회장의 주택이 표준 단독주택이 아니라 개별 단독주택으로 분류되기 때문이다.

표준 단독주택 공시가격은 국토교통부가 한국감정원에 위탁해 조사 후 매년 1월 공시한다. 개별 단독주택 공시가격은 표준 단독주택 공시가격을 토대로 관할 지자체에서 개별조사해 매년 4월 가격을 공시한다.

표준 단독주택 공시가격을 조사하는 이유는 재산세 등 조세 및 부담금 부과의 기준으로 삼기 위해서다. 세금을 산출하거나 각종 토지관련 조사평가를 진행할 때 전국에 있는 주택을 모두 포함할 수 없기 때문에 국토부는 전국 418만호의 주택 중에서 용도와 건물구조 등이 유사해 대표성이 있는 22만호를 선정해 표준으로 삼는다.

지역별 표준 단독주택 선정은 해당 시·도의 개별 단독주택 수에 비례해 선정된다. 분포현황을 보면 경기 2만6571호(12.1%) 서울 2만1767호(9.9%) 강원 1만3482(6.1%) 부산 1만2549호(5.7%) 충북 1만1495호(5.2%) 등이다.

가격별로는 3억원 이하 주택이 19만5678호(88.9%), 3억원 초과 6억원 이하는 1만9220호(8.7%), 6억원 초과 9억원 이하는 3191호(1.5%), 9억원 초과는 1911호(0.9%)가 포함됐다. 국토부는 올해 가격수준별 표준주택 분포의 균형성 제고를 위해 9억원 초과 고가 단독주택의 선정비율을 작년 대비 49.6% 상향시켰다고 설명했다.

나머지 396만호의 주택에 대해서는 각 지자체(시장․군수․구청장)에서 해당 지역 내에 소재하는 표준 단독주택을 기준으로 삼아 그 가격을 산정 및 공시(개별 단독주택 공시가격)하게 된다.

표준 단독주택 공시가격이 오르면?

올해 표준 단독주택 공시가격 변동률은 5.51%다. 전년 변동률(4.75%) 대비 상승폭이 늘어난 것으로 지난 2007년(6%) 이후 11년만에 최고치다. 공시가격 변동률은 2012년을 제외하고 한해도 변동률 5%를 넘긴 적이 없었다.

박근혜 정부에서 LTV와 DTI 등 부동산 대출 규제를 대폭완화하면서 주택가격은 폭등했지만 조세의 기준이되는 공시가격은 오르지 않아 현실을 반영하지 못한다는 지적이 이어졌다. 실제 지금까지 공시가격은 실거래가의 60~70% 수준에 그쳤고 고가주택이 많은 단독주택의 경우 50% 수준에 불과했다.

조세의 기준이 되는 표준 단독주택 공시가격이 오르면 다주택자와 고가주택 소유자의 세금부담이 무거워진다. 현재 주택 공시가격이 1주택자의 경우 9억원, 다주택자는 6억원을 넘지 않으면 종합부동산세를 내지 않지만 공시가격이 오르게 되면 그만큼 과세 대상자도 늘어나게 된다.

국토부는 단독주택 공시가격의 실거래 반영 비율을 꾸준히 올리겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 “표본집단의 범위가 다른 데다 통계산식이나 집계방식의 차이가 있어 실거래가와 격차가 발생한다”면서도 “매년 공시가격이 실거래가 반영비율을 높이는 방향으로 갈 것”이라고 말했다.